Cene garaž v Ljubljani v nebo: lahko so celo boljša naložba kot stanovanje

V zadnjih letih so rabljene nepremičnine v Ljubljani doživele izjemno rast, ki se je končala v prvem polletju lanskega leta.

Po podatkih statističnega urada so bile povprečne cene stanovanj od leta 2015 do konca leta 2022 višje za 78 odstotkov. V prvem polletju lani pa se je skokovita rast cen ustavila, hkrati se je nadaljeval trend upadanja števila sklenjenih poslov.

Na nekaterih lokacijah v središču mesta pa so donosnost stanovanjskih nepremičnin presegla parkirna mesta v garažah, v analizi podatkov ugotavlja nepremičninski svetovalec Miro Ivanović.

Za izbrane lokacije v središču prestolnice so se leta 2013/14 garažni prostori prodajali od 9.000 do 10.000 evrov, leta 2020/2021 so cene na istih lokacijah poskočile na 18.000 do 25.000 evrov, lani celo do 35.000, kažejo podatki Arvia. Donosnost je bila tako v slabih desetih letih lahko tudi 250-odstotna.

Ivanović poudarja, da so med cenami velike razlike, čeprav gre skoraj za sosednje ulice. Kot primer navaja parkirno mesto na Kolodvorski ulici, ki je bilo prodano za 35.000 evrov, na Kotnikovi, le nekaj deset metrov stran, pa za 20.000.

Malo samostojnih prodaj

Garaže se največkrat prodajajo hkrati z nepremičninami, še posebej pri novogradnjah, zato je podatkov o samostojnih prodajah malo, saj v evidenci trga nepremičnin ni zavedena večina prodaj v novogradnjah, opozarja Ivanović.

Lani je bilo kot samostojna prodaja sklenjenih 118 poslov za garaže oziroma parkirna mesta, število pa je vsako leto podobno – za primerjavo, leta 2018 je bilo 110 samostojnih prodaj. Povprečna cena pri samostojnih poslih z garažami je bila lani 17.300 evrov in je v primerjavi z letom 2018 zrasla za 54 odstotkov.

Center omejen s prostorom

Na rast cen parkirnih mest v centru Ljubljane so po mnenju Ivanovića vplivali razvoj turizma ter obnova in širitev poslovnih prostorov, zaradi česar se je povečalo povpraševanje po prostorih za avte.

Prav tako se je število parkirnih mest z zapiranjem središča za avtomobile v zadnjih letih zmanjševalo, kar je še dodatno omejilo ponudbo, pa še večina središča je že pozidana. Dodatno se je število parkirnih mest zmanjšalo z odkupom oziroma najemom podjetij, ki se ukvarjajo s souporabo vozil, mnoga pa so rezervirana za avtomobile ministrstev in veleposlaništev.

“Center je omejen s prostorom, prav tako imajo stavbe, ki so bile zgrajene pred 50 ali 100 leti, le redko zagotovljeno parkirno mesto v bližini,” pove Ivanović.

Specifičen trg

Trg parkirnih prostorov in garaž je zelo specifičen in po obsegu veliko manjši od nepremičninskega. Na največjem spletnem portalu za nepremičnine je trenutno aktivnih 69 oglasov, med katerimi je kar nekaj takšnih, ki tržijo več parkirnih mest skupaj. Za primerjavo, oglasov za prodajo stanovanj je več kot 900.

Oglaševane cene se začnejo pri 6.000 evrih, za kolikor Slovenski državni holding (SDH) prodaja zunanja parkirna mesta na Rudniku, pa do 41.900 evrov, koliko želi prodajalec v Trnovem.

Nepremičninski posrednik pri Metropola IN Roman Prskalo v zadnjih letih opaža veliko povpraševanja po parkirnih prostorih v garažah, saj se število avtomobilov povečuje, ponudba pa je precej skromna.

Pričakovano so se z rastjo cen stanovanj precej podražili tudi garažni prostori, se pa cene močno razlikujejo med lokacijami. Na to najbolj vpliva gostota poselitve, meni Prskalo.

“Na obrobju mesta se v novejših objektih gibljejo od 15.000 do 18.000 evrov, v gosteje poseljenih predelih (Šiška, Dravlje, Bežigrad, Koseze in Fužine) so cene približno 20.000 evrov,” našteva Prskalo.

Nekateri garažo kupijo, samo da se rešijo težav

Bolj se bližamo centru, višje so cene. Na Prulah, v Trnovem in Rožni dolini so cene med 20.000 in 25.000 evri, v središču pa je po besedah Prskala parkiranje na lastnem parkirišču luksuz. Cene v nekaterih novozgrajenih projektih so dosegle tudi 50.000 evrov na enoto.

Nekatere dosežene cene so bile po izkušnjah Prskala nenormalno visoke, kar izvira iz vsakodnevnih težav stanovalcev, ki nimajo zagotovljenega lastniškega parkirnega mesta, predvsem v starejših stanovanjih. Vsakodnevno iskanje jih zato pripelje do tega, da so pripravljeni plačati več, samo da se rešijo težav s parkiranjem.

Če blizu ni parkirišča, je garaža “zlata vredna”

Podobno zaznava tudi nepremičninski posrednik Stane Petavs. Navaja, da na ceno vplivata mikrolokacija in bližina parkirišč.

“Če v neposredni bližini ni parkirišča oziroma je večinoma zasedeno, je garaža zlata vredna,” pojasnjuje.

Po njegovi oceni ni pravilo, da so cene najvišje v središču mesta, saj so tudi v njem območja, na katerih je več novogradenj in pod njimi podzemnih garaž.

Naložba v garaže lahko tudi privlačnejša od stanovanj

Petavs dodaja, da so garažni prostori še vedno zelo dobro naložba, v mnogih primerih privlačnejša od stanovanj. Ivanović ga dopolnjuje, da so nakupni stroški nižji in s tem tveganje manjše.

“Če imaš v lasti več parkirnih mest in zaideš v likvidnostne težave ter potrebuješ 10.000 evrov, je lažje prodati eno parkirno mesto kot pa samo del stanovanja,” razloži. Kot prednost navaja tudi cenejše vzdrževanje v primerjavi z nepremičnino.

Na kaj so pozorni?

Kupci pri garažah najprej preverijo velikost, potek nakupa opisuje Prskalo. Nekateri starejši parkirni prostori so namreč tako ozki, da niso primerni za parkiranje novejših avtomobilov in bolj spominjajo na manjši skladiščni prostor kot na parkirno mesto.

Nato jih zanima, kako je garaža zgrajena in ali je v njej na voljo elektrika. Prav tako je po opažanjih Prskala strankam pomembna lokacija.

“Največ povpraševanja je po parkiriščih v prvi garažni kleti, v bližini izhoda, da je pot do izhoda iz objekta čim krajša,” pojasnjuje.

Kam bodo šle cene?

Uradni podatki statističnega urada in geodetske uprave in nepremičninskimi agenti pravijo, da se je nepremičninski trg umiril. Ali podobno velja za garažna mesta?

“Vse bo odvisno od navad ljudi. Ali bodo začeli uporabljati javni prevoz, ali bo mestna politika izboljšala javni prevoz in tako naprej,” zaključi Ivanović.