Stanovanje kot naložba: inovativna rešitev, za katero pa pri nas ni zanimanja

V Sloveniji večina ljudi živi v lastniških stanovanjih. Od vseh stanovanj jih je bilo po podatkih statističnega urada 92 odstotkov v lasti fizičnih oseb. Med njimi je vse več starejših, saj se slovenska družba stara. Delež prebivalcev, ki so stari 65 let ali več, je 21-odstoten.

Po podatkih urbanističnega inštituta je 43 odstotkov vseh nepremičnin v lasti upokojencev. Ti imajo praviloma manjše dohodke, zato stanovanja in hiše težje vzdržujejo, številni med njimi pa se vseeno ne želijo seliti in so navezani na nepremičnino, so ugotavljali avtorji knjige Bivanja starosti, ki je izšla pri urbanističnem inštitutu.

Največkrat je rešitev prodaja nepremičnine in selitev v dom ali oskrbovana stanovanja. Redkejši pa so primeri, da se starejši odločijo za rentno prodajo stanovanja, kar v praksi pomeni, da nepremičnino prodajo po nižji ceni, vendar jo nato uporabljajo do smrti.

Med oglasi dva primera, kjer bi prodajalec druge v stanovanju

Trenutno se v Ljubljani prodajata dve stanovanji, ki bi ju lahko uvrstili med investicijske nakupe. V enem primeru starejši gospod prodaja stanovanje, kjer bi po prodaji obdržal osebno dosmrtno služnost. Ob tem pa bi plačeval najemnino in stroške. Dvosobno stanovanje je v središču prestolnice, cena za 60 kvadratnih metrov pa znaša 270.000 evrov.

Podoben je tudi drugi primer. Pogoj je, da po prodaji zdajšnji lastnik še 15 let ostane v stanovanju, kar bi se v zemljiško knjigo vpisalo kot osebna služnost. Zaradi posebnega pogoja se prodajna cena ustrezno zniža od oglaševane: s 330.000 evrov za 100.000 – na 230.000 evrov.

Prednost, da najemnik skrbi za stanovanje, kot da je njegovo

V nepremičninski agenciji Royal, ki posreduje pri prodaji, pravijo, da takšnih primerov ni veliko. Pred leti so imeli podobnega. Takšen način ne zanima zares ne prodajalcev ne kupcev. Čeprav so prednosti. “Starejši ljudje še vedno lahko skrbijo sami zase in ne bi šli v dom za starejše, s prodajo pa lahko boljše živijo,” pojasnjujejo v Royalu.

Tudi v Restatu, ki trži stanovanje, v katerem želi lastnik ostati še 15 let, opažajo, da je takšno nepremičnino težje prodati. “Vse več starejših, ki ostanejo sami, se odloča za takšno možnost,” pojasnjujejo. Ob tem opozarjajo, da je pri takšnem primeru treba razumeti, da je nakup investicijski.

“Prednost je, da je najemnik, ki ostane v stanovanju, že preverjen in skrbi za stanovanje, kot da je njegovo,” dodajajo.

Investicijski nakupi dveh vrst

V zgornjih primerih je želja po prodaji po nižji ceni od tržne, da v stanovanju še naprej živi, prodajalčeva, nekateri investitorji pa želijo na takšen način kupovati stanovanja.

“Od lastnikov so pripravljeni odkupiti stanovanje in ga nato prodajalcu oddati v dolgoročni najem, tako da prodajalec postane najemnik stanovanja, ki ga je prej imel v lasti,” razlaga nepremičninski posrednik pri Metropola IN Roman Prskalo.

V teh primerih se sklene dolgoročna najemna pogodba za daljše obdobje (na primer za 10 ali 15 let) brez možnosti odpovedi najemnega razmerja najemodajalca ali pa najemna pogodba za nedoločen čas. Običajno se sklene osebna služnost.

“V času trajanja osebne služnosti imetnika bremenijo vsi stroški nepremičnine, tudi stvarna bremena in javne dajatve. Osebna služnost preneha, ko poteče obdobje, za katero je bila sklenjena pogodba. Lahko tudi z odpovedjo imetnika služnosti ali pa z njegovo smrtjo,” dodaja Prskalo. S takšnim poslom starejši s kupnino prejmejo dodatna sredstva, ki jim ob nizki pokojnini lahko izboljšajo kakovost življenja.

Po Prskalovih besedah sta običajno sklenjeni dve vrsti dogovorov – tržna prodajna cena in nato plačevanje tržne najemnine ali pa nižja cena od tržne, kjer se nato za dogovorjeno obdobje v ceno štejejo najemnine po tržni ceni, v nadaljevanju pa se najemnina zniža na nižjo vrednost od tržne.

Ljubljanski sklad razpis objavlja od leta 2004 naprej

Ideja, da bi stanovanje od starejših odkupovali in jim nato omogočili nadaljnje življenje v njih, je bila v zadnjih letih tudi na idejnem seznamu posameznih občinskih stanovanjskih skladov. Z rentnim odkupom, ko bi kupnino občine nakazale zavarovalnici, ta pa bi prvotnemu lastniku nakazovala dosmrtno mesečno rento, bi lahko večali svoj fond najemnih stanovanj.

S takšno idejo so že leta 2004 poizkušali v ljubljanskem stanovanjskem skladu, kjer so razpis ponovili vsako leto, z izjemo leta 2010, pojasnjuje direktor Sašo Rink. V tem času so dobili 19 ponudb in kupili sedem stanovanj. Večino od njih (štiri) so kupili od leta 2019 naprej.

En nakup v Novi Gorici

Pred dvema letoma so poskusili še v Novi Gorici, kjer so iskali inovativne pristope, kako priti do stanovanj.

Do zdaj so z ukrepom pomoči starejšim od 65 let tako odkupili eno stanovanje, zanj pa porabili 115.000 evrov.

“Zanimanja je bilo več, vendar z vsemi nismo našli skupnega jezika oziroma so bila pričakovanja različna, razpis oziroma koncept pa je precej uniformen in vnaprej predpisan,” je pojasnil direktor novogoriškega stanovanjskega sklada Peter Jan.

Čeprav so imeli v proračunu namenjenih 250.000 evrov, so porabili nekaj manj kot polovico.

Jan opaža, da se zanimanje za takšen način prodaje povečuje. Letos so zaznali večje povpraševanje, vendar razpisa niso odprli, saj so sredstva usmerili drugam. Najpogostejši motiv starejših za rentno prodajo stanovanj je po Janovih besedah, “da ljudje ostajajo sami v prevelikih in predragih nepremičninah”.

V Kranju in Mariboru še ni opaznega zanimanja

V svojem stanovanjskem programu za obdobje med letoma 2021 in 2026 so rentni nakup kot eno od možnosti za povečanja fonda najemniških stanovanj opredelili tudi v Kranju. Za zdaj tega programa ne izvajajo, saj v proračunu za to niso zagotovili sredstev.

“Opažamo, da med občani za rentni odkup še ni večjega zanimanja,” odgovarjajo na kranjski občini. V preteklosti so odkupili oziroma po zakonu pridobili tri stanovanja od svojcev, za katere je občina pokojniku plačevala domsko oskrbo.

Tudi v Mariboru za zdaj interesa za rentni odkup med občani niso zaznali. So pa lani odkupili stanovanje od starejšega občana. Ta je v njem ostal kot najemnik, pri čemer najemnine ne nakazuje vse do izčrpanja zneska v višini kupnine.

Republiški stanovanjski sklad: Presenečeni, da ni zanimanja

Zanimanja za takšno reševanje stanovanjskega problema niso zaznali niti na republiškem stanovanjskem skladu, kjer takšnih pozivov in predlogov niso prejeli. Takšni nakupi se ne izvajajo.

Sicer so presenečeni, da ni zanimanja za tovrstno obliko reševanja stanovanjskega problema kljub temu, da je namen tovrstnega odkupa izboljšanje položaja starostnikov, ki živijo sami, in jim lastniško stanovanje predstavlja finančno breme.

“Poleg tega pa zaradi stanovanja, ki ga zaradi nizkih pokojnin ne morejo vzdrževati, pogosto presežejo cenzus in niso upravičeni do drugih oblik pomoči, ki jih ponujata država ali občina,” so navedli.