Nas čaka nova kriza nepremičninskega trga?

“V letu 2023 se je na slovenskem nepremičninskem trgu že drugo leto nadaljeval trend upadanja kupoprodaj nepremičnin, medtem ko so cene še naprej rasle,” v letnem poročilu ugotavlja Geodetska uprava RS (Gurs).

Poročilo so objavili na svoji spletni strani.

Na padec transakcij so v največji meri vplivale višje obrestne mere in zato tudi manjše povpraševanje po stanovanjskih posojilih. “Število tržnih prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je lani na ravni države zmanjšalo za od 15 do 20 odstotkov, število prodaj stanovanjskih hiš pa za od 20 do 25 odstotkov.”

V zadnjih dveh letih je najbolj izrazit trend upadanja zemljišč za gradnjo stavb. Lani se je število prodaj zazidljivih zemljišč v primerjavi z letom 2022 zmanjšalo za od 20 do 25 odstotkov, medtem ko je bilo v primerjavi z letom 2021 manjše kar za 40 odstotkov.

Kako so se gibale cene

Vztrajni padec transakcij pa ni ustavil podražitev stanovanj v Sloveniji, katerih cena je v zadnjih petih letih zrasla že za 60 odstotkov. Cene hiš so višje za 46 odstotkov, zemljišča za stanovanjsko gradnjo so se podražila za 54 odstotkov.

Rast cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo lani ni bila tako izrazita kot v rekordnem letu 2022. A kljub temu razmeroma visoka, poroča Gurs.

“Na ravni države so cene stanovanjskih hiš zrasle za devet odstotkov, cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah pa za šest odstotkov. Medtem so cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb zrasle za osem odstotkov.”

Cene stanovanj so bile najdražje v Ljubljani (srednja cena kvadratnega metra je znašala 3.990 evrov), najcenejše v Beli krajini, kjer je mediana kvadratnega metra 1.260 evrov.

Podoben je seznam cen hiš po državi, ki so prav tako najdražje v prestolnici in najcenejše v pokrajini ob Kolpi. Srednja cena hiše v Ljubljani je lani znašala 380 tisoč evrov, v Beli krajini 60 tisoč evrov.

Paradoks nizkega povpraševanja in visokih cen

Geodetska uprava piše, da na slovenskem nepremičninskem trgu prihaja do paradoksa. “Kljub občutnemu zmanjšanju prometa z nepremičninami v letu 2023 so cene praktično vseh vrst nepremičnin še vedno v vzponu. Ponudba na trgu nikakor ne more zadostiti naraščajočemu povpraševanju.”

Kot razlog za nastalo stanje Gurs izpostavlja dolgoletno odsotnost ustrezne sistemske regulative, organizacije in financiranja nepremičninskega sektorja.

V nepremičninskem sektorju so po njihovih besedah že 30 let prisotne težave, ki izhajajo iz problematike na področju prostorskega načrtovanja, urejanja komunalne infrastrukture, gradnje, davčne politike in stanovanjske politike.

“Rezultat tega je, da sta ponudba in povpraševanje po nepremičninah v Sloveniji na točki, kjer se vsi sprašujejo, ali so visoke cene nepremičnin ‘normalne’ in kam to pelje,” še navajajo pri Gursu, ob tem pa dodajo, da so potrebne sistemske spremembe na vseh omenjenih področjih nepremičninskega sektorja.

“Prehajamo v fazo upočasnitve,” na vidiku tudi kriza

Spomnimo, da cene v Sloveniji rastejo, medtem ko v nekaterih evropskih državah že padajo.

Luksemburg je denimo v zadnjem lanskem četrtletju vknjižil kar 14,4-odstoten padec cen nepremičnin. O nižjih cenah stanovanj je v istem četrtletju poročalo osem držav stare celine. V Nemčiji, ki je sledila Luksemburgu, so se cene znižale za 7,1 odstotka, na Finskem za 4,4 odstotka.

Geodetska uprava piše tudi, da smo ob upadanju števila transakcij, rekordnih cenah nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo že dosegli vrh nepremičninskega cikla. Slovenija zdaj prehaja v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga na ravni celotne države.

“Visoke cene in obrestne mere še naprej zmanjšujejo plačilno sposobno povpraševanje prebivalstva in tudi investicijsko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, zato je pričakovati zmanjševanje števila nepremičninskih transakcij tudi letos.” Če se bo upadanje števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami z nezmanjšano močjo nadaljevalo tudi letos, bi lahko po navedbah Gursa govorili o novi krizi nepremičninskega trga.