Za koga zidamo nove pisarne, če povpraševanje po njih upada?

Trg poslovnih nepremičnin je bil v Ljubljani dolga leta spregledan in zanemarjen. Podjetja so tarnala nad pomanjkanjem kakovostnih poslovnih prostorov, priložnost pa so opazili investitorji.

Slovaški nosilec nepremičninskih projektov Corwin tako ob ljubljanski železniški postaji že gradi največjo poslovno stavbo v državi, ki bo obsegala 40 tisoč kvadratnih metrov. V neposredni bližini se začenja še gradnja Emonike, v kateri madžarski investitor Mendota Invest predvideva 30 tisoč kvadratnih metrov poslovnih prostorov.

Gradi se tudi drugod po glavnem mestu. Obliko denimo dobiva poslovna stavba DCB Montana, ki jo gradi znana dobaviteljica medicinske opreme Diana Dimnik. Napovednih je dvajset tisoč kvadratnih metrov poslovnih prostorov.

Približno dvanajst tisoč kvadratnih metrov poslovnih prostorov bo do leta 2025 zaobjemal Poslovni center Šiška, tik ob ljubljanski obvoznici. Investitor je Hram naložbe.

Izpostavljenih je le nekaj poslovnih novogradenj, a že te skupno presegajo sto tisoč kvadratnih metrov, kar je za ponazoritev več kot petina vseh zunanjih površin poslovnega središča BTC City Ljubljana.

“Ljubljana toliko poslovnih prostorov ne potrebuje,” prihod novogradenj komentira direktor nepremičninske družbe Metropola In Zoran Madon. “Po moji oceni bo nastal velik presežek ponudbe nad povpraševanjem.”

Trg poslovnih nepremičnin je po besedah Madona danes “konfuzen”, na kar med drugim vpliva “delo od doma, ki je postalo del stalne prakse. To je zmanjšalo potrebo po poslovnih prostorih in podjetja so presežen del teh prostorov ponudila na trgu.”

Povedano se sklada s podatki geodetske uprave (Gurs), ki že dalj časa poroča o padcu števila transakcij pri pisarnah. Ta je prisoten od drugega polletja 2021, medtem ko je pri lokalih opazen od drugega poletja 2022.

Število transakcij z vsemi poslovnimi nepremičninami je bilo v prvem letošnjem polletju za osem odstotkov manjše kot v drugem polletju lani.

Obetajo se selitve v nove prostore

Pri interpretaciji podatkov Gursa je sicer treba biti previden, saj zajema majhen vzorec poslovnih nepremičnin, poudarja nepremičninski posrednik in poznavalec nepremičninskega trga Stane Petavs, ki prav tako spomni na spremembe, ki jih poganja delo na daljavo. Podjetja zaradi tega danes potrebujejo drugačne tlorise in manj prostora kot v preteklosti.

"Strukturne spremembe nastajajo tudi zaradi okoljske politike in stroškov (angleško Environmental, social, and corporate governance – ESG), h katerim težijo celotna finančna industrija in banke. Najemniki imajo denimo drugačno kreditiranje in vse gre v tej smeri. EU s svojimi predpisi in akti zelo pritiska, zaradi česar se je zgodila selekcija med novimi in starimi pisarnami," trenutne razmere še opiše Petavs, ki lastnikom novih pisarn napoveduje lažje iskanje novih najemnikov kot za lastnike starih.

Prepričan je tudi, da se bo iz starih prostorov selilo v nove, pri čemer pa se lahko lastniki hitro opečejo ob previsoki postavitvi cen najema. "Najvišje najemnine znašajo 25 evrov in morali bodo sami videti, kaj bo. Upam, da jim finančna konstrukcija dopušča tudi nižjo najemnino, če bodo na primer težave s povpraševanjem."

Stari pisarniški prostori bodo dobili drugo namembnost

In kaj bo s starimi prostori, če se podjetja odločijo za selitev v novogradnje?

Sogovornika ne izključujeta scenarija, da ostanejo prazni, a vendar se po besedah Petavsa vedno najde rešitev. "Nekateri jih bodo poskušali spremeniti v stanovanja, spet drugi se lahko spremenijo v manjša skladišča. So slabši in boljši primeri. Nekje je to narediti težje, nekje lažje. Ampak mejni pisarniški prostor bo našel drugo namembnost."

Številni lastniki poslovnih prostorov bodo, tako Madon, najemnike lahko obdržali le z občutnim nižanjem najemnine, vseeno pa bo odvisno še od skupnih stroškov. "Za nekoga, ki plačuje najemnino deset evrov in ima v starejši zgradbi pet evrov tekočih stroškov, je skupni strošek najema 15 evrov. Če bo šel v novejšo zgradbo in najemnino povišal na 14 evrov, medtem ko bo imel tekoče stroške dva evra, bo skupni strošek 16 evrov. Tukaj se bo moral odločiti, saj vsi gledajo skupne stroške," zaključi Madon.