Kaj pomaga Američanom solidno gospodarstvo, če si ne morejo kupiti stanovanja

David Kent ne bi imel nič proti, če bi se lahko preselil iz svojega dolgoletnega doma v Charlestonu v Južni Karolini. Otroci so odrasli in odšli in prav rad bi živel v manjši hiši. Toda Kent, sicer nepremičninski posrednik, je vklenjen, kot sam temu reče, v zlate okove – za 15-letni hipotekarni kredit ima zavidljivo obrestno mero 2,35 odstotka. Če bi hotel prodati trenutni dom, bi moral nekaj kupiti drugod. Njegova nova obrestna mera pa bi bila sedem odstotkov. Sklenil je, da ne gre nikamor.

“Takšnih razlik še nismo videli,” pravi Kent, lastnik podjetja The Real Buyers Agent z 29 leti izkušenj na področju nepremičnin. “Naravni nepremičninski cikel se je porušil.”

Stanovanja še nikoli dražja

Ekonomisti, snovalci politik, politiki in tisti, ki jim ni jasno, od kod slabo razpoloženje javnosti zaradi gospodarstva, za katero sicer menijo, da znova oživlja po pandemiji, naj se samo ozrejo na področje nepremičnin. Podatki zvenijo kot klic na pomoč: stanovanja še nikoli niso bila dražja, število nepremičnin na trgu, temu stroka pravi zaloge, pa je blizu najnižje vrednosti v zgodovini.

Po podatkih nepremičninskega portala Freddie Mac so se 30-letne hipotekarne obrestne mere že znižale na 6,88 odstotka, medtem ko so bile oktobra na 23-letnem vrhu – 7,79 odstotka. Vendar se je prodaja povečala le malo ali nič. In tudi če bi se obrestne mere še znižale, to verjetno ne bi spodbudilo trga pred novembrskimi predsedniškimi volitvami. To pa zato, ker milijoni lastnikov nepremičnin čakajo, da se vrnejo sijajni časi obrestne mere 2,35 odstotka. Da spakirajo svoje stvari in se preselijo v novo hišo.

Nakup stanovanj vroča tema v predvolilnem boju

“Težava je v tem, da imamo eno celo generacijo, ki se je navadila na 2,5- do 5-odstotne obrestne mere,” pravi Dave Liniger, ki že 55 let spremlja dogajanje na tem področju in je soustanovitelj podjetja Re/Max, ki ima 140.000 nepremičninskih agentov v 9.000 pisarnah po vsem svetu. “Trajalo bo nekaj let, da bodo ljudje dojeli, da česa takega, kot je zastonj denar, ni več.”

Trajalo bo nekaj let, da bodo ljudje dojeli, da česa takega, kot je zastonj denar, ni več.

Dave Liniger, Re/Max

Vse več je znamenj, da bi lahko težave pri nakupu nepremičnin postale ena od pomembnih tem v volilnem spopadu med predsednikom Joejem Bidnom in nekdanjim predsednikom Donaldom Trumpom. Kljub najnižji stopnji brezposelnosti v zadnjih 54 letih in borzi, ki postavlja vse rekorde, volilci menijo, da je Trump boljši pri upravljanju gospodarstva, in sicer v razmerju 39 odstotkov proti 33 odstotkom, kaže februarska javnomnenjska raziskava agencije Reuters/Ipsos. Čeprav se je splošna stopnja inflacije umirila, velik del nezadovoljstva volilcev z Bidnom ostaja, pri čemer še posebej izstopajo stroški nakupa nepremičnin.

Skoraj osem od desetih Američanov je menilo, da je bilo leto 2023 slab čas za nakup doma, kar je največ, odkar je Gallupov inštitut v 70. letih prejšnjega stoletja začel zastavljati to vprašanje. Več kot polovica Američanov meni, da bo dostopnost do stanovanj vplivala na to, kako bodo volili, pa je pokazala februarska anketa med 3.000 lastniki stanovanj in najemniki, ki jo je izvedel ponudnik podatkov o nepremičninah Redfin.

Slaba novica za Bidna

To je slaba novica za Bidna. Po podatkih Nacionalnega združenja graditeljev stanovanj je bilo v drugi polovici leta 2023 le 38 odstotkov prodanih stanovanj v finančnem dosegu ameriške družine s povprečnim dohodkom, to je 96.300 dolarjev. To je najslabše, odkar je organizacija leta 2012 začela spremljati to statistiko. Glede na raziskavo Redfina skoraj dve tretjini Američanov meni, da nezmožnost nakupa nepremičnine meče negativno luč na Bidnovo upravljanje gospodarstva.

Večina najemnikov ne verjame, da bodo lahko kdaj kupili stanovanje. Le 18 odstotkov najemnikov, ki so lani Nacionalnemu svetu za večstanovanjsko gradnjo povedali, da si želijo nekega dne kupiti stanovanje, ga tudi aktivno išče, kar je manj kot leta 2021, ko je bilo takih 21 odstotkov. Medtem pa so se po podatkih nepremičninskega podjetja Zillow od obdobja pred pandemijo do danes soočili s približno 30-odstotnim skokom najemnin.

Predsednik dojel sporočilo in ukrepa

Očitno je predsednik Biden dojel sporočilo. Prejšnji teden je predlagal davčne olajšave v višini do 10.000 dolarjev za tiste, ki prvič kupujejo dom, in za tiste, ki prodajajo svojo prvo nepremičnino, ki so si jo lahko privoščili. Predstavil je tudi načrt za gradnjo več kot dveh milijonov novih stanovanj.

Strokovnjaki pravijo, da bi že znižanje obrestne mere za vsaj eno odstotno točko pomenilo psihološko spodbudo, ki bi lahko sprožila rast prodaje. Vendar se zdi, da se ameriška centralna banka (Federal Reserve) očitno noče prilagoditi, zato so ekonomisti ta teden ob slabih novicah glede inflacije ocenili, da znižanja pred junijem najverjetneje ne bo. Liniger pravi, da bi znižanje pokazalo, da je trend obrestne mere usmerjen navzdol. In ko se to zgodi, bi kupcem svetoval, naj se odločijo za nakup v upanju, da si bodo pozneje z refinanciranjem zagotovili nižjo obrestno mero.

Skoraj dve tretjini Američanov menita, da nezmožnost nakupa nepremičnine meče negativno luč na Bidnovo upravljanje gospodarstva.

Nepremičninski posel ima lokalni značaj

Različne oblike nepremičninskega krča se pojavljajo po vsej državi.

Na mednarodnem letališču Bozeman Yellowstone se skozi sveži montanski zrak širi vonj po letalskem gorivu, ko na letališki ploščadi delujejo motorji zasebnih letal. Povprečna cena enodružinske hiše na tem območju je rekordnih 1,2 milijona dolarjev, domačini pa za visoke cene krivijo “Kalifornijce”, ki priletijo na smučanje in na koncu tukaj kupijo počitniško hišo. Med njimi so milijarder Bill Gates, Justin Timberlake in Tom Brady.

Cene nepremičnin v Bozemanu je dvignil dotok kupcev iz drugih zveznih držav. Še danes približno polovico nepremičnin kupijo z gotovino, kar presega nacionalno povprečje, po katerem nakup nepremičnine brez hipoteke opravi tretjina kupcev. To pomeni, da obrestne mere zanje ne bi smele biti pomembne. “Vendar so,” pravi Everdawn Charles, nepremičninska agentka pri podjetju Keller Williams Montana Realty in domačinka iz Montane. “Veliko morebitnih kupcev samo opazuje in čaka,” dodaja. “Tudi če zmorejo tako visoko mesečno plačilo, čakajo in se sprašujejo, ali naj gredo v nakup. To vpliva na njihovo miselnost.”

Po besedah Devon Viehman iz Engel & Volkers v mestu Jackson Hole, še enem zatočišču bogatih kupcev, ki so med pandemijo pobegnili iz mest, na nepremičninskem trgu vlada huda suša. Lani je bilo v okrožju Teton prodanih le 330 nepremičnin. Na vrhuncu leta 2010 so jih prodali 1.500. “Presenetljivih 70 odstotkov kupcev plača z gotovino, povprečna prodajna cena pa je lani znašala 5,5 milijona dolarjev,” pravi.

To povzroča velike težave ljudem, ki nimajo toliko denarja. “Naša lokalna delovna sila si težko kupi dom,” pravi Viehman. “Ali smo na točki preloma, ko v naši skupnosti ne bo več storitvenih delavcev? Se bo zgodilo, da bodo ljudje prišli živet sem, pa ne bodo mogli iti v lokal nekaj pojest ali najti koga, ki jim bo pokosil travo? Delavci so namreč ugotovili, da je tukaj zelo težko preživeti.

Sanje za prodajalce, nočna mora za kupce

Po podatkih družbe Freddie Mac je bilo lani v ZDA prodanih 4,8 milijona stanovanjskih nepremičnin, kar je najmanj od leta 2011. Od tega je bilo kar 4,1 milijona že obstoječih nepremičnin, kar je najmanj v zadnjih 30 letih. To odraža manjšo ponudbo in ne manjšega povpraševanja. Jessica Lautz, namestnica glavnega ekonomista pri nacionalnem združenju nepremičninskih posrednikov, pravi, da na vsako objavo prodaje nepremičnine v državi pride 2,7 ponudbe – sanje za prodajalce, nočna mora za kupce.

Posledica tega je, da na številnih območjih z veliko prebivalci, ne le v majhnih postojankah za bogataše, kot je Jackson Hole, postaja že malce noro. V Phoenixu so se cene enodružinskih hiš od leta 2019 povzpele za približno 40 odstotkov, na 430.00 dolarjev. Medtem se je dohodek gospodinjstev od leta 2019 do leta 2022 povečal le za šest odstotkov.

Obeti za leto 2024

Daryl Fairweather, glavna ekonomistka pri Redfinu, pravi, da so obeti za preostanek letošnjega leta mešani. “Zaloga bo ostala majhna,” pravi. “Toda junijsko znižanje obrestne mere bi lahko lepo povečalo kupno moč kupcev nepremičnin tik pred volitvami”.

Junijsko znižanje obrestne mere bi lahko lepo povečalo kupno moč kupcev nepremičnin tik pred volitvami.

Daryl Fairweather, Redfin

“Znižanje hipotekarnih obrestnih mer za eno odstotno točko pomeni, da si lahko kupec privošči za približno 40.000 dolarjev večjo kupnino in večjo hišo, če lahko plačuje mesečni obrok v višini približno 3.000 dolarjev,” preračunava Fairweather.

Ekonomist Lautz pravi, da je trajni način za uravnoteženje ponudbe in povpraševanja gradnja več stanovanj. Tako razmišljajo povsod po državi. Vendar prevladuje močen skepticizem glede tega, ali bodo skupnosti po vsej državi dovolile več gradenj. Treba bo počakati, da vidimo, ali bo Bidnova administracija lahko izpolnila svojo obljubo o gradnji dveh milijonov novih stanovanj.

Trenutno so za omilitev tega položaja ključni pripadniki generacije babyboom. Če se jih bo dovolj odločilo za nakup manjših hiš in prodajo teh, v katerih zdaj živijo, bo to povzročilo učinek valovanja. To bi sčasoma sprostilo zaloge, da bodo lahko na trg vstopili tisti, ki si prvič kupujejo nepremičnino. “Obdobje, ki ga ljudje preživijo v svojih domovih, se je spremenilo,” pravi Lautz. “Včasih je bilo to šest ali sedem let. Zdaj je to deset let. Ljudje se držijo svojih domov in si dvigujejo vrednost premoženja.”

Kent, nepremičninski posrednik iz Južne Karoline, spada v to skupino. Morda nikoli več ne bomo videli 2,35-odstotne hipotekarne obrestne mere. Zakaj bi torej to zavrgel in jo zamenjal za višjo?

Avtor članka je Bob Ivry.