Stroški pri nakupu nepremičnin: na kaj hitro pozabimo?
Pri nakupu ali prodaji stanovanja je ob končni ceni še kar nekaj dodatnih stroškov, ki jih moramo upoštevati pri seštevku zneska.
Ko prodajamo ali kupujemo nepremičnino, običajno omenjamo ceno, za katero smo se dogovorili, vendar to ni končna številka. Višina dodatnih stroškov je odvisna tudi od tega, koliko časa ste bili lastnik, pri kupcu pa, ali za nakup potrebuje bančno posojilo.
Davek na promet nepremičnin
Pri vsaki prodaji nepremičnine je treba plačati davek na promet nepremičnin. Običajno ga plača prodajalec nepremičnine, in sicer v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu. Davek znaša dva odstotka od vrednosti nepremičnine.
Če je bila nepremičnina prodana za 100.000 evrov, bo prodajalec plačal 2.000 evrov davka.
Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Overitev prodajne pogodbe
Overitev prodajne pogodbe je še en strošek, ki se mu ne morete izogniti. Cena overitve pri notarju se giblje med 80 in 100 evri.
Davek na kapitalski dobiček
Dodatni strošek je lahko povezan z dolžino lastništva nepremičnine, ki jo lastnik prodaja.
Dohodnino od dobička iz kapitala plačajo vsi, ki nepremičnino prodajo prej kot v 15 letih in ob tem v nepremičnini niso bivali vsaj tri leta pred prodajo ter so jo prodali za višjo ceno, kot so jo kupili.
Sicer pa se davčna osnova za odmero dohodnine od dobička kapitala izračuna z razliko med vrednostjo ob prodaji in vrednostjo pri nakupu.
Komu tega davka ni treba plačati?
Davka na kapitalski dobiček v nekaterih primerih ni treba plačati, tudi če niste lastnik nepremičnine 15 let. Oproščeni ste, če ste v nepremičnini imeli stalno prebivališče in ste v njej živeli tri leta pred prodajo.
Stopnja davka, ki je 25-odstotna, se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva nepremičnine znižuje (po petih letih bo stopnja 20-odstotna, po desetih letih pa 15-odstotna), po petnajstih letih lastništva nepremičnine pa se ta davek ne plača.
Davčna osnova se lahko zniža tudi za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter na morebitne stroške, ki jih je imel lastnik z vlaganji v obnovo nepremičnine. V tem primeru mora lastnik predložiti račune izvajalcev.
Posredovanje pri prodaji
Če nepremičnino prodajate ali kupujete s pomočjo agencije, ji boste morali ob uspešni prodaji nameniti do največ 4 odstotke vrednosti plus DDV. Določena je najvišja zgornja meja, lahko pa se stranke dogovorijo tudi za nižjo vrednost. Običajno se strošek razdeli med prodajalca in kupca.
Ko potegnemo črto, je ob nakupu oziroma prodaji nepremičnine za 100.000 evrov vsaj še 6.000 evrov dodatnih stroškov, če je pri poslu sodelovala nepremičninska agencija.
Bančno posojilo
Strošek se lahko na strani kupca dvigne še, če za nakup potrebuje posojilo banke. V tem primeru je treba plačati še stroške odobritve kredita, sestavo hipotekarne pogodbe, overitve podpisov, banke pa običajno zahtevajo še cenitev stanovanja. Vsi stroški skupaj se na večini bank gibljejo pri 1.000 evrih.
S stanovanjskim posojilom je pomembna informacija povezana tudi z morebitnim predčasnim poplačilom kredita. Če ste po letu 2016 predčasno odplačali posojilo, vam mora banka vrniti sorazmerni del stroškov odobritve. To je prinesla leta 2016 sprejeta sprememba zakona o potrošniških kreditih. A povračilo mora posojilojemalec zahtevati, očitno pa za to možnost ve le malokdo.
