Najemnine gredo v nebo: koliko stane garsonjera in koliko luksuzno stanovanje

Prodaja nepremičnin se je v zadnjem letu močno ustavila, številke sklenjenih poslov pa so se spustile na raven iz leta 2014. Število prodaj v tretjem četrtletju lanskega leta primerjavi z vrhuncem v prvem četrtletju leta 2021 se je znižalo za 40 odstotkov, a zaradi neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem so se cene na letni ravni povzpele za 5,7 odstotka.

Dogajanje na prodajnem nepremičninskem trgu pa se ne preslikava na najemniški, kjer, če citiramo enega od nepremičninskih posrednikov, “vlada divji zahod”.

“Stanje na najemniškem trgu je pestro. Trg je zaradi pomanjkanja stanovanj zelo aktiven, zato se nepremičnine hitro oddajajo,” opažanja s terena opisuje Teja Majcen Pušnik iz nepremičninske agencije Baza.

Partner v nepremičninski družbi Equinox Partners Primož Jagarinec dodaja, da se na najemniškem trgu višji stroški posojil ne poznajo.

Za 102 stanovanji dobili 1.373 prijav

Veliko neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem po stanovanjih se je nazadnje pokazalo pri zadnjem razpisu republiškega stanovanjskega sklada (SSRS). Za 102 stanovanji v 17 krajih po Sloveniji so dobili 1.373 prijav, veliko večino za stanovanja v Ljubljani. To je še precej več kot pred slabima dvema letoma, ko so za 473 novih stanovanj v ljubljanski soseski Novo Brdo prijeli 1.169 prijav.

Uradnih podatkov oziroma statistike, podobne tisti, ki jo geodetska uprava (Gurs) vodi za trgovanje z nepremičninami, za najemniški trg ni. Gurs je zadnjo večjo raziskavo opravil pred šestimi leti, ko so ugotovili, da je povprečna najemnina za stanovanje na področju celotne Slovenije 250 evrov.

Za Ljubljano so takrat zapisali, da je povprečna najemnina znašala 330 evrov. Ob tem so opozorili, da so objavljeni podatki nižji od dejanskih višin najemnin, saj mnogi najemno pogodbo sklenejo za nižji znesek, da plačajo nižji davek iz oddajanja nepremičnin v najem.

Najemnine se začenjajo pri 500 evrih

Šest let pozneje so najemna stanovanja mnogo dražja. Majcen Pušnik navaja, da se cene najemnin za garsonjere gibljejo med 500 in 600 evri, za najem dvosobnega stanovanja je treba odšteti od 800 do 1.000 evrov, trisobno pa se giblje med 1.200 in 1.500 evri.

“Celotna Ljubljana je zelo iskana lokacija kot tudi bližnja okolica Ljubljane, ki ima s prestolnico dobre povezave. Zaželena so novejša ali prenovljena opremljena stanovanja, ki so pripravljena na hitro vselitev,” pojasnjuje Majcen Pušnik.

Jagarinec dodaja, da je opazen čedalje večji razpon najemnin. Na to vplivajo lokacija, starost stanovanja in zgradbe. Po njegovih izkušnjah se večina cen za najem stanovanja začenja pri 600 evrih in gre vse do 1.500 evrov.

Stanovanje težje najeti kot ga kupiti

Roman Prskalo iz MetropolaIN opaža, da je težje najeti primerno stanovanje kot pa ga kupiti.

Težave in neravnovesje se na najemniškem trgu po besedah Prskala vlečejo še od tako imenovanega Jazbinškovega zakona, ki je precejšnjemu delu najemnikom družbenih stanovanj omogočil odkup po zelo nizkih cenah, ki niso bile tržne.

“Posledica velikega deleža lastniških stanovanj pa je, da je bilo povpraševanje po najemnih stanovanjih majhno, zato se najemniški trg pri nas ni razvil,” dodaja in nadaljuje, da bi lahko razmere do določene mere uredila le država, če bi ji v nekem časovnem obdobju uspelo okrepiti fond javnih najemnih stanovanj. Tako bi se s povečanjem ponudbe najemnih stanovanj zmanjšal pritisk na trgu.

Cene najemnin močno poskočile

Če 600 evrov aktualne najemnine primerjamo s povprečjem Gursa iz leta 2018, so se cene najema dvignile za okoli 80 odstotkov, kar je bistveno več kot pri prodajah in nakupih stanovanj. Tam se je povprečna cena kvadratnega metra stanovanja podražila z 2.770 na 3.880 evrov (podatki za prvo polletje lanskega leta) oziroma za okoli 40 odstotkov.

Majcen Pušnik z izkušnjami s terena sicer opaža, da so se najemnine v zadnjih letih v povprečju dvigovale približno enako kot cene nepremičnin, lani pa je opazila preobrat – najemnine so rasle hitreje kot cene pri prodajah.

“Ponudba nepremičnin za dolgoročni najem je manjša od povpraševanja, zato ohlajanja na najemniškem trgu v tem trenutku ne pričakujemo,” še dodaja.

Podatke o najemninah v okviru inflacije objavlja statistični urad. Lani so se po njihovih podatkih najemnine v primerjavi z letom pred tem dvignile za 12 odstotkov. Pri pojasnilu podatkov sicer navajajo, da jih pobirajo iz oglasov na spletnih straneh in da so za podatke odgovorni lastniki spletnih strani.

Na voljo tudi stanovanja v elitnih novogradnjah

Na največjem spletnem portalu za prodajo in najem nepremičnine je trenutno za Ljubljano aktivnih 401 oglas. Najnižja cena je pri 80 evrih za 16 kvadratnih metrov veliko sobo, medtem ko se kuhinja in kopalnica souporablja.

Najnižjo ceno za celotno stanovanje smo našli za 400 evrov na mesec, kolikor je treba odšteti za 18 kvadratnih metrov veliko garsonjero. Sicer se polovica oglaševanih cen giblje od 500 do 1.500 evrov mesečne najemnine, v bolj podrobnih cenovnih razredih pa je največ oglasov med 700 in 800 evri ter med 1.000 in 1.100 evri.

Rekord na portalu je sicer 150 kvadratnih metrov veliko stanovanje v središču Ljubljane ob stavbi RTV, kjer mesečna najemnina znaša 7.700 evrov.

Prav tako je mogoče najti stanovanja iz novih luksuznih projektov v središču mesta. Najemnina za 114 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Šumiju znaša 3.990 evrov, v Schellenburgu pa je treba za 108 kvadratnih metrov odšteti še deset evrov več. Enaka je cena tudi za štirisobno stanovanje na vrhu Centra Bellevue, nasproti parka Tivoli.