Slaba ponudba zazidljivih zemljišč v Ljubljani: do kod segajo cene

Proti koncu januarja so dražitelji razgrabili gradbene parcele v Ajdovščini, kjer je občina organizirala dražbo. Za 22 zazidljivih parcel velikosti od 420 do 800 kvadratnih metrov se je potegovalo 74 kandidatov, izklicne cene pa so se nekajkrat dvignile in se ustavile med 37.000 in 73.000 evri brez DDV.

Približno tri četrtine transakcij pri parcelah je na pretežno ruralnih območjih, saj je ponudba primernih zazidljivih zemljišč v največjih mestih razmeroma majhna. V prvem polletju lanskega leta (zadnji dostopni podatki geodetske uprave Gurs) je bilo sklenjenih 2.651 poslov, od tega le 203 v Ljubljani, kar 1.947 poslov pa je bilo izvedenih v delih Slovenije, kjer ni Obale, Kranja, Maribora in Celja.

V letu in pol 30-odstotni padec prodaj

Trg zazidljivih parcel se sicer obnaša podobno kot stanovanjski. Tudi tu od vrhunca v drugi polovici leta 2021 številke padajo. V prvi polovici lanskega leta je bilo v primerjavi z drugo polovico leta 2021 sklenjenih za okoli 30 odstotkov manj poslov, kažejo podatki Gursa.

Cene parcel so vrhunec dosegle nekoliko pozneje kot število poslov. Najvišjo rast so zabeležile v v prvi polovici leta 2022, ko so se v primerjavi z drugim polletjem leta 2021 povzpele za 17 odstotkov, nato pa so se začele umirjati. V zadnjem analitičnem obdobju med drugo polovico leta 2022 in prvo polovico leta 2023 se cene stagnirale.

Vrednost prometa z zemljišči za gradnjo stavb je v prvi polovici lanskega leta znašala dobrih 150 milijonov evrov oziroma 12 odstotkov vsega prometa z nepremičninami.

Večina prodaj na podeželskih območjih

In kakšna je trenutna ponudba v prestolnici? Skromna, se strinjajo nepremičninski agenti, v več primerih pa so po njihovem oglaševane cene previsoke.

Roman Prskalo iz nepremičninske agencije Metropola In poudarja, da se okoli 80 odstotkov vseh prodaj zemljišč izpelje na pretežno podeželskih območjih.

Kupujejo jih v največji meri posamezniki in pari za gradnjo stanovanjske hiše, kjer bodo živeli z družino. V manjšem obsegu, Prskalo ocenjuje na približno petino, so kupci tudi investitorji oziroma pravne osebe, ki na zemljiščih nameravajo graditi samostojne hiše, dvojčke ali vrstne hiše, ki jih nato prodajajo na trgu.

Tudi čez 1.000 evrov za kvadratni meter

Trenutno je na največjem spletnem portalu za nepremičnine 139 oglasov za zazidljive parcele v Ljubljani. Če v iskanje dodamo še Ljubljano z njeno okolico, kar med drugim vključuje Domžale, Trzin in Vrhniko, se številka povzpne na 569. Za primerjavo, trenutno v Ljubljani prodajajo 900 stanovanj in 385 hiš.

Cene, v pregled smo vključili zazidljive parcele, ki so manjše od 1.000 kvadratnih metrov, se začnejo pri 100 evrih za kvadratni meter. Toliko je treba odšteti za parcelo v Sostrem, ki ni ravna. Skupno je parcel, manjših od 1.000 kvadratnih metrov, le 75, pa še med njimi jih je večina na obrobju mesta.

Najvišjo ceno ima 938 kvadratnih metrov velika parcela pod Grajskim gričem, ki že ima pravnomočno gradbeno dovoljenje za večstanovanjski objekt. Cena je postavljena na milijon evrov oziroma 1.066 evrov za kvadratni meter. Še višja cena kvadratnega metra je nastavljena za parcelo za Bežigradom, kjer je še starejša nedokončana hiša. Za 577 kvadratnih metrov pričakujejo 820.000 evrov oziroma 1.421 evrov za kvadratni meter.

“Ponudba parcel v Ljubljani je zelo slaba”

Poročilo Gursa za leto 2022 kaže, da je bila srednja cena zemljišča v Ljubljani 457 evrov za kvadratni meter. Absolutno najvišjo ceno je v prvem polletju 2023 doseglo približno 7.700 kvadratnih metrov veliko zazidljivo zemljišče, ki je bilo prodano v Stožicah v Ljubljani za nekaj manj kot 3,1 milijona evrov.

Pod mejo 100.000 evrov je v Ljubljani praktično nemogoče najti zazidljivo zemljišče, pojasnjuje direktor Stoja nepremičnine Zoran Đukić.

“Ponudba parcel v Ljubljani je zelo slaba, kar se pozna tudi pri cenah. Za stanovanjske hiše se še najde kakšno primerno zemljišče, za večstanovanjske pa zelo težko,” razlaga. Cene v okolici Vrhnike in Domžal se začenjajo pri 150 evrih za kvadratni meter, v okolici Brezovice pri 200 evrih, v Ljubljani pa pri 300 in segajo tudi čez 1.000 evrov, stanje na trgu orisuje Đukić.

Najvišje cene dosegajo parcele v Rožni dolini, Trnovem in na Koleziji. “Ponudb na teh lokacijah je zelo malo. Največkrat tudi ne gre za prazne parcele, ampak na njih stojijo starejše hiše, ki jih nato porušijo,” dodaja. Zemljišča s starejšim objektom na njem ima po besedah Đukića tudi prednosti, saj ima že vso infrastrukturo in delno znižan komunalni prispevek.

Zemljišče s starejšim objektom na njem ima tudi prednosti, saj ima že vso infrastrukturo in delno znižan komunalni prispevek.

Zoran Đukić, Stoja nepremičnine

Potok in reka še pre kratkim prednost

Nepremičninski posrednik Stane Petavs poudarja, da je pri parcelah pomembna mikrolokacija – razgled, osončenje, hrupnost in teren. “Mali kupci, ki kupujejo parcelo za gradnjo hiše, morajo poleg običajnih stvari pri nakupu nepremičnine biti še posebej pozorni na morebitne služnostne pravice. Ne le za dovozne poti, temveč tudi za razne komunalne vode. Na slednje se rado pozabi,” opozarja.

Prskalo medtem omenja zanimiv preobrat po poletni ujmi. “Pred katastrofalnimi poplavami so bile cene parcel in hiš na določenih območjih, ki so bile na primer ob potoku ali reki, višje kot pa in je voda v bližini pomenila prednost. Po poplavah pa se je ta vidik nekoliko spremenil,” opozarja.

Na kaj je treba biti pozoren pred nakupom

Po ogledu zemljišča Prskalo svetuje, da se preveri, ali ima parcela ustrezno namensko rabo. Iizpostavlja predvsem tri nujne stvari, ki jih moramo odkljukati pred odločitvijo o nakupu – urbanizem, dostop in komunalna opremljenost.

Urbanizem zapoveduje, kaj je na zemljišču mogoče graditi, kakšni občinski podrobno prostorski akti (OPPN) so že sprejeti oziroma ali jih je treba še sprejeti. Čakanje na OPPN lahko traja tudi več let.

Pri dostopu je treba posebno pozornost nameniti pravnemu stanju na zemljišču, preko katerega poteka dostop do parcele. Če je lastnik zemljišča, preko katerega poteka dostopna cesta do predmetne parcele, fizična oseba, pa se je z njim nujno treba dogovoriti za služnost na predmetnem zemljišču in jo je treba nujno vpisati v zemljiško knjigo.

Pri komunalni ureditvi zemljišča pa je nujna preverba, ali je že opremljena s potrebno infrastrukturo – ali so priključki za elektriko, vodo, kanalizacijo, plin, telekomunikacije …

“Če parcela še ni komunalno opremljena, je potrebno biti še posebej pazljiv, kajti tu se lahko skriva kar nekaj pasti,” opozarja Prskalo. Pozoren je treba biti tudi na velikost zemljišča in upoštevati vse odmike, ki vplivajo na to, kako veliko stavbo bomo lahko gradili.