Samo še danes lahko lastniki nepremičnin oddate pripombe na vrednotenje

Geodetska uprava RS (Gurs) je oktobra objavila poskusni izračun posplošenih vrednosti nepremičnin na podlagi novih modelov vrednotenja. Še danes pa je čas za pripombe na modele vrednotenja na Gurs, in sicer na zaris vrednostne cone in določitev vrednostne ravni na občino, v kateri je nepremičnina, oziroma pripombe na model vrednotenja v splošnem, saj se danes končuje javna razgrnitev predloga novih modelov množičnega vrednotenja nepremičnin. Obrazci za posredovanje pripomb so tudi na spletni strani.  

Če še niste preverili ocene, si lahko pomagate z vodnikom, ki smo ga pripravili.

Modeli in izračunane vrednosti odražajo stanje trga nepremičnin 1. januarja 2024, podatki o nepremičninah so vzeti iz katastra nepremičnin 10. junija 2024.

Po zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin se vrednost nepremičnin ocenjuje za namene obdavčenja in druge javne namene. Minister za finance Klemen Boštjančič je v intervjuju za Forbes Slovenija 30. maja napovedal, da bo nepremičninski davek v drugem paketu davčnih sprememb, pred tem pa, da potrebujejo ustrezne podatke, kar je naloga Gursa.

Končni izračuni aprila

Gurs po bo po 25. novembru prejete pripombe na modele vrednotenja pregledal in strokovno utemeljene tudi upošteval za izboljšanje kakovosti modelov vrednotenja.

Po 1. januarju 2025 bodo poleg upoštevanja pripomb na modele tudi izvedli analizo trendov cen v letu 2024 ter modele vrednotenja prilagodili na datum trga nepremičnin na dan 1. januarja 2025. Sledi dokončno oblikovanje modelov vrednotenja in njihovo posredovanje na vlado. Dokončne izračunane posplošene tržne vrednosti nepremičnin bo Gurs na domove po pošti poslal predvidoma aprila 2025.

V nadaljevanju odgovarjamo na nekatera najbolj pogosta vprašanja.

Kakšen je postopek pritožbe, če se ne strinjate z oceno?

Postopek se razlikuje glede na to, kaj vas je zmotilo pri vaši oceni nepremičnine.

Če lastnik nepremičnine ugotovi, da so podatki o nepremičnini v katastru neustrezni, lahko sproži postopek urejanja podatkov o nepremičninah v skladu z zakonom o katastru nepremičnin. Podatke o obnovi strehe, fasade, napeljave in oken lahko posreduje prek vprašalnikov, ki so dostopni na eUpravi. Treba je predložiti tudi dokazila, na primer fotografije.

Če so podatki o nepremičninah v katastru nepremičnin pravilni in ustrezajo dejanskemu stanju, pa lastnik kljub temu meni, da je izračunana vrednost po njegovem mnenju nepravilna, lahko poda predlog spremembe modela vrednotenja prek obrazca. Do 7. novembra so na Gursu dobili manj kot 100 takšnih pripomb.

Več o postopku pritožbe, če se z oceno ne strinjate, smo popisali tu.

Kam lahko pošljete predloge sprememb?

Predloge sprememb vrednostnih con in vrednostnih ravni lastniki pošljejo na občino, v kateri je nepremičnina. Predloge sprememb novih modelov, vezane na vrednostne tabele, točkovnike, točkovne razrede in faktorje za izračun posplošene vrednosti pa pošljejo na geodetsko upravo.

Ali je možna pritožba tudi na končno ocenjeno vrednost?

Uveljavljanje posebnih okoliščin v skladu z zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin v postopku poskusnega izračuna ni mogoče. Kot so že oktobra sporočili z Gursa, bo ta možnost omogočena šele po sprejemu uredbe o določitvi modelov vrednotenja in vzpostavitve evidence vrednotenja, predvidoma aprila prihodnje leto.

Po prejemu končnih ocenjenih vrednosti bodo imeli lastniki možnost podati pritožbo, in sicer tako, da bodo najeli cenilca, ki bo izvedel oceno uveljavljanja posebnih okoliščin pri konkretni nepremičnini.

Gurs opozarja, da zakon določa pogoj, da je to mogoče le, če bo cenilec ocenil, da je ocenjena vrednost po modelih vrednotenja vsaj 20 odstotkov ali za več kot 200.000 evrov nižja oziroma višja. Pritožba se bo obravnavala v splošnem upravnem postopku in bo lastnik odločitev o upoštevanju oziroma neupoštevanju posebnih okoliščin tudi prejel odločbo.

“Pri tem je treba opozoriti, da mora cenilec predhodno, preden izvede individualno cenitev vpliva posebnih okoliščin, preveriti, ali so podatki, ki se vodijo o posamezni nepremičnini, enaki stanju v naravi ali ne. Če podatki ne ustrezajo, mora lastnik najprej urediti podatke o nepremičninah v katastru nepremičnin, v skladu z zakonom o katastru nepremičnin,” opozarja Gurs.

Ali se lahko izračunana posplošena vrednost nepremičnine enači s tržno vrednostjo?

“V splošnem podatki posplošenih tržnih vrednosti dajejo lastnikom nepremičnin dobro osnovo za namene upravljanja svojih nepremičnin,” odgovarjajo na Gursu.

Z modeli množičnega vrednotenja poskušajo čim bolj kakovostno oceniti tržno vrednost. Seveda zelo težko ocenijo tako natančno, kot to lahko naredi individualni cenilec nepremičnin, ki nepremičnino zelo natančno pregleda na terenu, opozarjajo.

Kako se računajo vrednosti?

Predlogi modelov vrednotenja so usklajeni z občinami in strokovno javnostjo. Vrednosti nepremičnin so izračunane na podlagi podatkov o nepremičninah, ki se vodijo v katastru nepremičnin, in na podlagi predloga modelov vrednotenja nepremičnin.

Pri izračunu se upošteva veliko spremenljivk in je sestavljen iz sloja vrednostnih con in vrednostnih ravni, vrednostnih tabel, lokacije, velikosti, starosti stavbe in pa faktorja obnov, faktorja nosilne konstrukcije, faktorja vplivnega območja ter točkovnika in faktorja lastnosti, upošteva tudi površino zemljišča pod stavbo. Bolj podrobno si lahko preberete tukaj.

Koliko je modelov poskusnega izračuna in za katere vrste nepremičnin?

Vseh modelov poskusnega izračuna je 17, natančen seznam z opisom najdete na javnem vpogledu v modele poskusno izračunanih posplošenih vrednosti:

• 10 modelov za vrednotenje delov stavb (stanovanja, hiše, garaže, pisarne, lokali …)
• 4 modeli za vrednotenje parcel (kmetijska zemljišča, gozd, stavbna zemljišča, druga zemljišča)
• 3 modeli za vrednotenje posebnih enot vrednotenja (bencinski servisi, elektrarne, marine in pristanišča)