“Ne bogatih, davek na nepremičnine bo najbolj obremenil nižji in srednji sloj”

Neva Žibrik je skoraj tri desetletja delala na ministrstvu za finance, v sektorju za davčni in carinski sistem, bila je ena od avtoric zakona o davku na nepremičnine v času vlade Alenke Bratušek.

Takrat je bil davek na nepremičnine dejansko uveden, zaživel je januarja 2014. A že konec marca, torej manj kot tri mesece po uveljavitvi, ga je ustavno sodišče razveljavilo zaradi neustreznih evidenc geodetske uprave (Gurs) in nekaterih drugih pomislekov.

“Takoj po ustavni odločbi smo bili pripravljeni spremeniti zakon, da bi bil skladen z ustavo, ampak od takrat ni bilo vlade, ki bi zagrizla v to kislo jabolko,” danes razlaga Žibrik.

Z od nedavnega upokojeno strokovnjakinjo smo se pogovarjali o izhodiščih za novi zakon o davku na stanovanjske nepremičnine, ki jih je pred novim letom predstavila vlada Roberta Goloba. Izhodišča bodo v javni razpravi do konca januarja, potem pa naj bi ministrstvo za finance spisalo predlog zakona, ki ga želi vlada sprejeti letos.

Pred desetletjem ste spisali zakon o davku na nepremičnine, ki pa je veljal le kratek čas. Zdaj je vlada napisala izhodišča za novega. Ali lahko primerjate predloga? Kaj je zdaj bolje in kaj slabše?

Davek na nepremičnine iz leta 2013 je bil predvsem komunalna dajatev za občine. Predvideval je, da se za vse nepremičnine plačuje davek od tržne vrednosti, stopnje davka pa so bile različne za stanovanja, poslovne in kmetijske objekte.

Z uvedbo davka sta bila razveljavljena nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in davek od premoženja. Davek, o katerem se zdaj pogovarjamo, pa bo nadomestil samo davek od premoženja, ne pa tudi NUSZ, ki ostaja. To je bistvena razlika med tistim in zdajšnjim zakonom.

Edini element, ki je primerljiv, je progresija, ki smo jo predvideli v zakonu o davku na nepremičnine. Za nepremičnine, v katerih lastnik živi ali jih dolgoročno oddaja, smo določili davek v višini 0,15 odstotka vrednosti. Za stanovanja, ki jih lastnik ne oddaja in jih ne koristi ekonomsko racionalno ter mu tako predstavljajo zalogo bogastva (na primer vikend ali iz drugih razlogov prazno stanovanje), pa smo stopnjo povišali na 0,5 odstotka.

Za polodstotno stopnjo smo se odločili, ker bi lastnik plačeval približno toliko, kot bi v primeru oddajanja nepremičnine znašala dohodnina od oddajanja v najem.

Večja obremenitev za nižji in srednji sloj

Izhodišča za novi zakon predvidevajo precej višjo stopnjo za prazna stanovanja kot v vašem primeru, trenutno je govora o 1,45 odstotka. Se vam zdi ta stopnja visoka?

Malo mi je nenavadno, predvsem zato, ker bodo s tem davkom najbolj obremenili nižji in srednji sloj, ne pa res bogatih.

Če pogledamo običajno razporeditev premoženja ljudi, vidimo, da imajo ljudje v višjih dohodkovnih razredih manjši delež premoženja v nepremičninah. Srednji sloj ima večino bogastva v nepremičninah, bogati pa obratno. Večino premoženja imajo v drugih oblikah, denimo v deležih v podjetjih in raznih oblikah finančnih naložb.

Tako je tudi v Sloveniji, kjer imamo relativno veliko dohodkovno enakost, na drugi strani pa večjo premoženjsko neenakost.

Če uvedemo davek, bo nekdo, ki ima 80 odstotkov premoženja v nepremičninah, znaten del letnega dohodka dal za plačilo davka. Bogati pa bodo plačali manjši del, ker imajo glavnino premoženja v drugih oblikah.

Torej bi bilo bolj pravično obdavčiti tudi druge oblike premoženja.

Malo nenavadno se mi zdi, da ministrstvo za finance reče, da jih druge oblike premoženja ne zanimajo.

Morda zlatih palic res ne moreš najti, imaš pa kripto ali delniške naložbe, ki so evidentirani.

Ne me razumeti narobe: podpiram celovit zakon o davku na nepremičnine, vezan na njihovo vrednost. To je element, ki zagotavlja pravičnost obdavčitve. Zagovarjam tudi neko progresijo. Tisti, ki ima luksuz, naj prispeva nekaj več. Ob vladnem predlogu pa se zastavlja vprašanje, koga bomo dejansko obremenili in ali s tem res zasledujemo cilj socialne pravičnosti. Ali ni tudi vila, v kateri nekdo živi, luksuz?

To je bil tudi v dosedanji javni razpravi o izhodiščih eden glavnih očitkov – da bi se nepremičnine visoke vrednosti, v katerih lastnik biva, izognile davku.

Na nek način je novi davek korak nazaj. Če so se že odločili za tako pot, bi se sama raje lotila posodobitve davka na premoženje, ki ga imamo zdaj in zajame vse nepremičnine. Če bi uvedli zmerno progresijo, torej višjo obdavčitev za več vredne nepremičnine, bi zajeli tudi socialni vidik, ne bi pa tako nesorazmerno obremenili tistih s skromnimi dohodki.

Davek že imamo …

Davek na premoženje, ki naj bi ga novi davek nadomestil, imamo že dolgo, ga pa plačujejo le redki.

Tako je, gre za zelo star davek, uveljavljen v 80. letih prejšnjega stoletja, s katerim se že danes progresivno obdavčujejo nekatere nepremičnine fizičnih oseb. Gre za stanovanja, počitniška stanovanja, garaže in tudi poslovne prostore, ki jih lastnik ne uporablja za opravljanje dejavnosti.

Stopnja obdavčitve za stanovanjske nepremičnine je od 0,1 do enega odstotka, za vikende pa od 0,2 do 1,5 odstotka. Davka so oproščene nepremičnine, v katerih biva lastnik ali ožji družinski člani (otroci), razen če so večje od 160 kvadratnih metrov. V takem primeru se obdavči razlika.

Obremenitve se gibljejo od nekaj deset pa tudi do nekaj sto evrov letno. Seveda morajo zavezanci za davek od premoženja za iste nepremičnine plačevati tudi NUSZ.

Kljub temu je izplen majhen.

V zadnjih letih je Furs po poročanju Financ pobiral po slabih 10 milijonov evrov davka na premoženje letno. Zakaj?

Obdavčitev sloni na prijavah lastnikov, ki bi morali ob nakupu nepremičnine pridobitev posebej napovedati finančni upravi in ob tem izpolniti poseben vprašalnik. Notri so vprašanja o letu gradnje, površini, pa tudi o vrsti in kakovosti vgrajenih materialov ter podobno.

Davkarija na podlagi vprašalnika in posebnega točkovalnika določi administrativno vrednost nepremičnine, od katere odmeri davek. Vrednost točke za določeno območje pa vsako leto določi občina.

A mnogi ne vedo, da morajo izpolniti vprašalnik, zato so evidence zelo nepopolne. Če lastnik ne prijavi premoženja, pa Furs ne more odmeriti davka.

Evidence za davek od premoženja dolga leta niso sistematično preverjali, saj se je neprestano pričakovalo, da se bo uvedel davek na nepremičnine. Danes pa Furs, da bi popravil to stanje, poziva lastnike, naj prijavijo nepremičnino.

“Novi model vrednotenja je dobra osnova”

Novi davek bi bil vezan na evidence Gursa in njihovo vrednotenje.

Obstoječe evidence Gursa so danes že dovolj kakovostne za davčne namene. Tudi množično vrednotenje je zato bolj zanesljivo. Navezava obdavčitve na te osnove gotovo ni več ustavno sporna.

Že mi smo pred desetletjem davek vezali na vrednost nepremičnine, vendar ga je ustavno sodišče žal ustavilo tudi zaradi po njihovem mnenju neustreznega sistema množičnega vrednotenja. Žal pravim zato, ker mislim, da je s tem zavrlo razvoj množičnega vrednotenja na Gursu. Po tej ustavni odločbi sta politika in javnost nastopili proti množičnemu vrednotenju. Posledično država več let za to področje ni namenjala sredstev, vrednotenje nepremičnin pa se ni posodabljalo v skladu z gibanjem trga nepremičnin, kar je vodilo v zastarelost in praktično neuporabnost vrednotenja.

Zdaj so modele vrednotenja posodobili, tako da sledijo aktualnim tržnim vrednostim. Modeli so sicer nekoliko konservativni, saj ne želijo ekscesnih vrednotenj. Skušajo pa vse nepremičnine meriti z enakimi vatli, kar je velika prednost. Če bodo dovolili, da bo nov sistem zaživel in se bodo podatki posodabljali, bo to lahko zelo uporaben sistem za različne namene.

Mislim, da bi morali bolj podrobno pogledati, kakšne so prazne nepremičnine, o katerih je toliko govora. Statistika jasno pove, da je med njimi veliko takih, ki niso primerne za bivanje.

Neva Žibrik, davčna strokovnjakinja

Za bivanje neprimerne prazne nepremičnine

Vlada želi z načrtovanim davkom aktivirati prazne nepremičnine in spodbuditi dolgoročno oddajanje z uradno podpisano najemno pogodbo v skladu s stanovanjskim zakonom. Ali ste ta cilj imeli že pred desetimi leti?

Absolutno. Smo si pa rekli, da ne smemo ljudi siliti v stisko, da bi zaradi tega prodajali nepremičnine oziroma iskali obvode.

Pa menite, da bo davek, kot je zastavljen zdaj v izhodiščih, pripomogel k reševanju navedene problematike?

Mislim, da bi morali bolj podrobno pogledati, kakšne so prazne nepremičnine, o katerih je toliko govora. Statistika jasno pove, da je med njimi veliko takih, ki niso primerne za bivanje.

Polovica praznih stanovanj po podatkih Gursa nima urejene komunalne infrastrukture. Potem je tukaj še 20 tisoč vikendov, ki so praviloma grajeni po drugačnih standardih. Nekateri so morda primerni za bivanje, a pravi vikendi imajo manjše kvadrature, manjše priključne moči, nimajo vse infrastrukture in so namenjeni občasnemu bivanju. Takšne nepremičnine ne bodo prišle na najemni trg.

Nekaj pa jih zagotovo bo. Mislim, da se ljudje vedno obnašamo ekonomsko racionalno, torej, ko vidimo, da z nepremičnino nimamo česa početi, bomo nekaj naredili – jo oddali ali prodali.

Bodo najemnine padle?

Mislim, da bo stopnja davka, kot je trenutno zapisana v izhodiščih novega zakona (1,45 odstotka za drugo nepremičnino), prej zvišala kot znižala najemnine.

Če upoštevamo, da je povprečni donos z oddajanjem okoli dva odstotka, vidimo, da bi država s predvideno stopnjo davka lastniku pobrala tri četrtine donosa. Ustavno sodišče pa je večkrat odločilo, generalno, za vse davke, da lahko država pobere največ 50 odstotkov donosa. Tudi pri dohodnini. Tu je ustavno sodišče postavilo mejo obdavčitve.

“Množičnega prepisovanja si ne bi smeli želeti”

Je pa vlada predvidela olajšavo za tiste, ki bodo oddajali stanovanje. Ti si bodo s plačilom davka od oddajanja lahko znižali novi davek, nekateri ga celo ne bi plačevali. V teoriji bi to lahko uredilo težavo našega najemniškega trga, kjer je veliko oddajanja na črno.

To je mogoče edina prednost. Verjetno imamo kar veliko sivega trga, ki bi se z novim zakonom zmanjšal. Je pa dejstvo, da stanovanja, ki so oddana na sivem trgu, ne bodo nova stanovanja za oddajo v najem.

Dnevnik je sicer pisal, da bo možno izigravanje na način, da bo lastnik v drugi nepremičnini imel zgolj formalno prijavljeno stalno prebivališče, vodo in elektriko pa bi porabljal najemnik, ki bi mu oddajal na črno.

Ljudje se bodo znašli. Že takrat, ko smo mi pripravljali davek na nepremičnine, je završalo med ljudmi, pa ni bila tako visoka davčna stopnja. Začeli so sklepati pogodbe o služnosti z otroki in fiktivne najemne pogodbe.

Na ministrstvu za finance so ob predstavitvi izhodišč sicer rekli, da jih ne skrbi, če bi prihajalo do množičnega prepisovanja. Dejali so, da bo tako morda prišlo do zgodnejšega prenosa lastništva nepremičnin s staršev na otroke.

Marsikdo nima otrok, da bi to prepisal. Imamo primere, ko v drugi nepremičnini živijo opravilno nesposobni, denimo otroci, invalidi, starejši, na katere starši ne želijo prepisati stanovanja, jim pa omogočajo, da tam bivajo.

Država si množičnega prepisovanja ne bi smela želeti. Pomembno je, da imamo realne podatke in da pustimo ljudem, da se ekonomsko racionalno obnašajo. To bi moral biti cilj in davčna politika bi morala temu slediti.

Tu je veliko situacij, v katerih ukrep ne bo dal rezultata, kot ga želi vlada, bo pa zelo obremenil nižji in srednji razred. To zna ljudi voditi v prodajo. In komu bodo prodali?

Tistemu, ki lahko kupi.

Torej premožnim.

Že takrat, ko smo mi pripravljali davek na nepremičnine, je završalo med ljudmi, pa ni bila tako visoka davčna stopnja. Začeli so sklepati pogodbe o služnosti z otroki in fiktivne najemne pogodbe.

Neva Žibrik, davčna strokovnjakinja

Je tako velik izplen dosegljiv?

Ministrstvo za finance se po navedbah v izhodiščih nadeja, da bi lahko država pobrala okoli 700 milijonov evrov davka letno. Se vam zdi to veliko?

Če bo taka stopnja in če bodo dejansko zajeli tak del, lahko zberejo toliko.

V predlogu zakona iz leta 2013 smo imeli precej skromnejši cilj. Z NUSZ smo takrat zbrali okoli 300 milijonov evrov letno, cilj zakona pa je bil zbrati okoli 350 milijonov evrov letno. Nismo šli na take strašne številke, ker smo rekli, da želimo v prvi vrsti reformirati sistem, da bo bolj transparenten in pravičen.

Pa se vam zdi, da bo izplen na koncu res tolikšen?

Mislim, da ne, ker se bodo po eni strani ljudje znašli, po drugi strani pa je vprašanje, ali bo na koncu dejansko tako visoka stopnja.

Izhodišča so skromna, ne ve se, ali bodo kakšne izjeme, kaj bo s stanovanji, v katerih bivajo družinski člani. Življenjske okoliščine prebivalcev so raznovrstne. Ko bo zakon pripravljen, bo jasno več. Če je to samo fiskalni ukrep, potem verjetno kakšnih posebnih oprostitev ne bo.

Bi davek v trenutno predlagani obliki lahko bil sprejet?

Gre za populistično všečen predlog, zna se zgoditi, da bo šel skozi.

Pomisleki ustavnih sodnikov

Ustavno sodišče je ob presojanju vašega zakona naštelo več določb, ki so se jim zdele sporne. Ena od njih je bila, kot ste nedavno pojasnili za Forbes Hrvaška, razlika v davčni stopnji za rezidenčne nepremičnine in za nepremičnine, v katerih lastnik ne živi ali jih ne daje v dolgoročen najem. Podobno ureditev zdaj predvidevajo tudi izhodišča za nov davek. Ali lahko torej tukaj pričakujemo poseg ustavnega sodišča, če se bo kdo pritožil?

Ustavno sodišče je leta 2014 oporekalo progresiji pri davku na nepremičnine. Takrat je odločilo, da so stanovanjske nepremičnine v svojem bistvu vse enake, ker so namenjene bivanju. Ne glede na to, kakšno je to bivanje. In zato ni pravičnega razloga za razlikovanje.

Po moji oceni je to element, ki vse bodoče rešitve, vključno z davkom, ki ga zdaj želijo sprejeti, postavlja v negotov položaj.

Ustavno sodišče je reklo tudi, da mora davek v pretežnem delu pripasti občini. Tako bi lahko rekli, da gre državi 49 odstotkov, 51 odstotkov pa bi šlo občini, ne more pa vse pripasti državi, kot je zdaj predlagano v izhodiščih. Občine tu gotovo ne bodo tiho, združenja so se že oglasila.

Zakaj je smiselno, da se ti davčni prilivi stekajo v občinske proračune, kar je sicer pravilo tudi v naših sosednjih državah?

Obdavčitev nepremičnin je praviloma namenjena pokrivanju stroškov lokalnih skupnosti. Razlog je v tem, da nepremičnine pridobivajo na vrednosti glede na okolje, v katerem so – od komunalne infrastrukture, do šol, trgovin –, zato je smiselno, da v to okolje nekaj vračajo.

Davki na nepremičnine so sicer v Evropi za razliko od ZDA praviloma relativno nizki, saj gre za postranski vir občinskih proračunov. Ti pri nas dobijo del dohodnine, prilive od turistične takse, davka na premoženje, davka na promet z nepremičninami. Tako da je vprašanje, kako upravičen bi bil visok davek.

Ali torej pričakujete, da bo zakon, ki naj bi bil sprejet, hitro pristal na mizi ustavnih sodnikov?

Možno. Velik problem vidim v tem, da zajame tudi nepremičnine v lasti pravnih oseb. To bo dodatno breme za dejavnost, ki ga neka tovarna nima.

Pogled čez mejo

Ob začetku mandata te vlade se je govorilo o širši obdavčitvi premoženja, a se je očitno to izkazalo za pretrd oreh. Vi ste več desetletij sodelovali pri usmerjanju davčne politike Slovenije. Ali in kako bi vi obdavčili premoženje?

Podpiram obdavčitev nepremičnin, tudi progresijo za nepremičnine višjih vrednosti ali tiste, ki niso namenjene osnovnemu bivanju. Mislim pa, da mora biti politika uravnotežena.

Poznate kakšen primer modernega davka na premoženje?

Ga ni. OECD stalno to promovira, a ga je dejansko težko uveljaviti. Če obdavčimo nepremičnine, kot je predlagano zdaj, se vprašam, kaj je z drugim premoženjem. Denimo nepremičnine na Hrvaškem, ki jih ni malo. Zakaj mora prispevati samo tisti, ki ima nepremičnino v Sloveniji? To je res nenavadna ideja.

Kako pa je v tujini?

Velika večina držav, ki nima vrednotenja, ima davek, podoben našemu NUSZ. Tudi pri Avstrijcih podlaga za davek ni tržno vrednotenje nepremičnin, ampak zastarela ocena vrednosti.

Kar se tiče drugega premoženja, pa v tujini poznamo predvsem primere obdavčitve presežnega premoženja, res bogatašev. Ne pa celotnega premoženja. Mimogrede, Avstrija je nekaj let nazaj poskušala uvesti podoben premoženjski davek kot je ta, o katerem se zdaj pogovarjamo, vendar se je po menjavi vlade hitro ustavilo.