Kako bi Hrvati reševali stanovanjski trg, na katerem je na tisoče nepremičnin Slovencev

Hrvaška je, kot je znano, močno odvisna od turizma – po podatkih Hrvaške centralne banke so prihodki v tem segmentu lani znašali 19,6 odstotka bruto domačega proizvoda, kar jih uvršča v evropski vrh.

Tudi letošnje turistične številke kažejo na dobro sezono – v vrhuncu (juliju in avgustu) je Hrvaško obiskalo 100.000 turistov več kot lani, v prvih osmih mesecih pa se je število prihodov glede na enako obdobje lani zvišalo za štiri odstotke.

A zaradi turizma ima Hrvaška vse večje težave na nepremičninskem trgu, na kar je ob predstavitvi letošnjih turističnih rezultatov opozoril njihov minister za turizem in šport Tonči Glavina in poudaril preveliko rast števila apartmajev.

Minister: Sistem postaja nevzdržen

Število ležišč na Hrvaškem se je letos v primerjavi z letom 2019 povečalo za 15 odstotkov. “To je za več kot 250.000 ležišč, od tega največ, 170.000, v nekomercialnih namestitvah,” je dejal Glavina in dodal, da je bilo letos samo v primerjavi z lani za tri odstotke več namestitvenih zmogljivosti, kar pomeni 67.000 novih ležišč, od tega 27.000 v nekomercialnih in 25.000 v družinskih objektih.

Po oceni Glavine je sistem nevzdržen, saj visoko število turističnih nepremičnin močno zajeda v celoten hrvaški nepremičninski trg. To pomeni, da je na njem manj ponudbe, cene pa so posledično višje. Predvsem se to dogaja v obmorskih regijah, kjer je turističnih nepremičnin največ.

V pregledu ministrstva za prostor in zagrebškega ekonomskega inštituta je lani povprečna cena kvadratnega metra v Balah v Istri presegla 4.000 evrov in se povzpela na 4.264 evrov. Sledi občina Punat na Krku s 3.427 evri, Omišalj s 3.149 evri, Rovinj s 3.120 evri in Malinska-Dubašnica s 3.017 evri.

Ob tem se je v 15 regijah indeks cenovne dostopnosti stanovanj povzpel nad 30, kar pomeni, da je treba za kvadratni meter stanovanja nameniti skoraj tretjino letnega prihodka.

Po podatkih državnega zavoda za statistiko in javnega podjetja Hrvatska elektroprivreda je praznih skoraj 600.000 stanovanj. Obenem je 231.000 stanovanj, namenjenih za kratkoročni najem, in 112.000 stanovanj, ki se uporabljajo kot poslovni prostori.

Nad problematiko z dvema zakonoma

Stanovanjska problematika je ob zadnjih objavljenih podatkih o praznih stanovanjih in povprečnih cenah v obalnih mestih postala vroča politična tema. Tamkajšnja vlada napoveduje dva zakona, s katerima želi narediti red v sektorju – zakon o upravljanju in vzdrževanju stavb in davku na nepremičnine.

S prvim zaostruje pogoje za oddajanje, saj bi morali lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah pridobiti 80 odstotkov soglasij etažnih lastnikov, s čimer želijo povečati ponudbo stanovanj za dolgoročni najem in znižati višino najemnin.

Z nepremičninskim davkom pa ciljajo na nepremičnine, v katerih lastniki ne živijo in jih ne oddajajo v dolgoročni najem (sklenjena najemna pogodba za vsaj deset mesecev na leto), besede hrvaškega finančnega ministra Marka Primorca povzema Forbes Hrvaška.

Ob tem naj bi se zvišali tudi najnižja in najvišja meja za tako imenovani davek na počitniške hiše, ki ne bo več opcijski in ga bodo morale uvesti vse občine, gibal naj bi se od enega do desetih evrov po kvadratnem metru. Zdajšnje meje so med 60 centrov in petimi evri. Podrobnosti zakona minister kljub drugačnim napovednim še ni predstavil.

“Tiste nepremičnine, ki so že dolgo prazne, bi se lahko znova pojavile na trgu, bodisi za dolgoročni najem ali prodajo. Takšna dinamika bi lahko povečala ponudbo na trgu, večja ponudba pa pogosto privede tudi do rahlega popravka cen. Vseeno pa resnejših cenovnih padcev ne pričakujem,” je napovedane spremembe za Forbes Hrvaška komentiral Vedran Prica, direktor in lastnik nepremičninske agencije Spatium, ki pokriva predvsem območje jadranske obale.

Po njegovi oceni bi lahko dolgoročni ukrepi vzpostavili boljše ravnotežje med ponudbo in povpraševanjem.

Razmišljajo tudi o subvencioniranju najemnin

V neuradnih različicah se omenja tudi vračanje 50 odstotkov plačanega DDV kupcem prvih nepremičnin, če gre za novogradnjo, in oprostitev plačila davka na promet z nepremičninami, kdor kupuje rabljeno stanovanje oziroma hišo kot prvo nepremičnino. Pri tem ukrepu naj bi država določila višino, do katere bi se del DDV vrnil, subvencija pa bo odvisna tudi od števila članov gospodinjstva.

Hrvaška vlada naj bi razmišljala tudi o subvencioniranju najemnin. Najemodajalci naj bi v program vstopili za pet let in v tem času postavili sprejemljivo ceno najemnine, razliko do tržne cene pa bi krila država. Ta bi razliko v ceni najemodajalcu plačala vnaprej, piše Forbes Hrvaška. Vprašanje ostaja, kako se bo določila tržna in dostopna cena.

Nepremičninski davek je močno razdelil javnost, mnogi pa opozarjajo, da se ne bi smeli osredotočati na velikost, ampak vrednost nepremičnine.

Slovenci lani postali rekorderji med tujci

Z nepremičninami pri sosedih so povezani tudi mnogi Slovenci. Po podatkih banke Slovenije je Hrvaška naša najpomembnejša država za neposredne naložbe v tujini. Kar 35 odstotkov slovenskih neposrednih naložb v tujini od skupnih 9,4 milijarde evrov je bilo na Hrvaškem, prevladovale pa so predvsem naložbe v obliki nepremičnin.

Po oceni nepremičninskega posrednika Mira Ivanovića hrvaška vlada z novim zakonom cilja na umiritev trga in vzpostavitev reda.

“Ta ukrep bo gotovo imel določen vpliv na trg, vendar menim, da ne bo drastično vplival na prodajno cene nepremičnin. Običajno se takšni davki prenesejo na končnega kupca, kar pomeni, da bo morebitno zvišanje stroškov že vključeno v končno ceno najema nepremičnine,” meni Ivanović, ki hrvaški nepremičninski trg spremlja že nekaj časa.

Slovenci smo lani postali celo rekorderji med tujimi kupci hrvaških nepremičnin. Podatki hrvaške davčne uprave kažejo, da so Slovenci kupili 3.400 nepremičnin oziroma četrtino vseh med tujci.

“Večina slovenskih kupcev na Hrvaškem kupuje nepremičnine z dolgoročnim namenom, kot investicijo, kot drugi dom, kar pomeni, da zaradi uvedbe novega davka ne pričakujem množičnih prodaj ali drastičnega vpliva na ta segment. Bolj zaskrbljujoča bi lahko bila nova ureditev glede dovoljenj sostanovalcev v večstanovanjskih objektih, kar bi lahko povzročilo nekaj nelagodja med lastniki,” še meni Ivanović.