Zanimivi primeri na dražbah: kaj lahko naredite le s polovico stanovanja

Sodne dražbe nepremičnin so se februarja 2021 iz sodnih dvoran preselile na splet, zanimanje zanje pa z leti narašča, opažajo na vrhovnem sodišču. Dražitelje ob vse višjih cenah nepremičnin pri nas mnogokrat pritegnejo nižje izklicne cene, še posebej če gre za ponovljeno dražbo, v kateri izhodiščno ceno običajno postavijo pod ocenjeno vrednost.

Dražbe v klasični obliki izvedejo le še v nekaj odstotkih primerov. Nepremičnine na portalu običajno končajo zaradi izvršilnih in stečajnih postopkov.

Trenutno je objavljenih 608 prodaj nepremičnin – tudi prodaja le dela nepremičnine, na primer četrtina ali polovica. To se zgodi, če osebe v izvršilnih ali stečajnih postopkih niso samostojni lastniki nepremičnin, ampak le delni. Na dražbi se tako prodaja le tisti del, ki je v njihovi lasti.

Je takšen nakup vseeno lahko dobra priložnost in kaj lahko, če smo kupili le polovico stanovanja, z njim počnemo?

Borut Leskovec, odvetnik in partner v odvetniški pisarni Jadek & Pensa, na kratko odgovarja: “Nakup solastniškega deleža na nepremičninah običajno ni tržno zanimiv.” Kar pa ne pomeni, da ni dobra priložnost za investicijo, nadaljuje.

Kaj je treba najprej preveriti

Opozarja, da moramo, ne glede na to, ali na dražbi kupujemo celotno nepremičnino ali le del nje, najprej preveriti zemljiškoknjižno stanje.

“Poleg tega je treba nujno preveriti tudi stanje v naravi – je stanovanje prazno, zasedeno, kdo ga uporablja,” začetne korake našteva Leskovec. Svetuje tudi, da se pred dražbo pozanimamo, kakšne načrte ima z njo solastnik.

Preveriti je treba še, ali je stanovanje oddano v najem – kupec v tem primeru nadaljuje najemno razmerje, na katero prodaja na dražbi ne vpliva, opozarja.

“Kupcu, ki išče nepremičnino za lastno uporabo, bi nakup solastniškega deleža nepremičnine odsvetoval, saj brez ustreznega dogovora solastnikov izključna raba ne bo mogoča. Tveganja so velika,” svetuje Leskovec.

Na drugi strani je lahko nakup zanimiv za investitorje, tudi zato, ker se solastniški deleži težko prodajo in je posledično tudi nakupna cena nižja.

Zmagovalec na dražbi ne bo nujno postal solastnik

Ob tem se moramo zavedati, da kljub ponujeni najvišji ceni za del nepremičnine ni nujno, da bomo postali delni lastnik. Solastnik ima namreč zakonito predkupno pravico, kar pomeni, da ima pravico izenačiti ceno z najboljšim ponudnikom, s katerim nato tekmuje v naslednjem krogu dražbe.

“Kupec na dražbi mora torej računati s tem, da zmaga na dražbi še ne pomeni, da bo postal imetnik solastniškega deleža, ki se prodaja,” opozarja Leskovec.

Solastniški delež je idealen, kar pomeni, da daje pravico do uporabe celotne nepremičnine v določenem deležu, nobeden od solastnikov pa ne more trditi, da mu pripada točno določen del nepremičnine.

“Če kupec na javni dražbi kupi četrtino stanovanja, to ne pomeni, da lahko uporablja točno določeno površino ali sobo, ampak pravico do sorazmerne uporabe, ki ustreza deležu. V praksi je to skoraj nemogoče doseči. Zato se običajno rešuje tako, da en solastnik stanovanje uporablja do celote in ves čas, ostalim solastnikom pa za uporabo njihovega solastniškega deleža plačuje sorazmerno najemnino – torej če je tisti, ki uporablja stanovanje, solastnik do četrtine, plačuje drugemu ali ostalim solastnikom četrtino najemnine,” razlaga Leskovec. Kot pogost primer takšne ureditve navaja podedovana stanovanja, v katerem prebiva eden od dedičev.

Noben solastnik nima sam pravice odločati o rabi

Nihče od solastnikov, niti večinski, pa nima pravice sam določiti načina rabe solastne stvari. Ne more odločiti, da bo stanovanje uporabljal sam. Za to potrebuje soglasje vseh solastnikov.

Lahko pa solastniki med sabo sklenejo pogodbo oziroma dogovor o načinu uporaba solastne stvari, kjer določijo pravila. Leskovec kot klasičen primer navaja počitniške nepremičnine ali vikend. “Lastniki bi se lahko dogovorili, da ima vsak od njih pravico nepremičnino izključno uporabljati določeno obdobje v letu.”

Vsak od solastnikov lahko sproži nepravdni postopek delitve solastnine. Sodišče nato nepremičnino razdeli. Če je mogoče, na primer v hiši, izdelati dve ločeni stanovanji, sicer pa običajno en solastnik druge izplača.

“Če to ni mogoče, nepremičnino proda sodišče na javni dražbi, kupnina pa se razdeli med solastnike v skladu z njihovimi deleži,” z naštevanjem primerov zaključuje Leskovec.