Slovaki v Ljubljani načrtujejo 1.700 stanovanj: Presenečeni smo nad hitrostjo

Nepremičnine Marko Rabuza 1. februarja, 2025 05.15
featured image

Z direktorjem vodilnega zasebnega razvijalca nepremičninskih projektov v Ljubljani Michalom Macom smo se pogovarjali o nepremičninskem trgu in projektih, ki jih gradijo v Ljubljani.

1. februarja, 2025 05.15

Slovaški Corwin, ki se ukvarja z razvojem nepremičninskih projektov, v prihodnjih letih na petih projektih napoveduje 1.700 novih stanovanj v Ljubljani. Skupaj s projekti na Slovaškem in Češkem v prihodnjem desetletju načrtujejo izgradnjo več kot 5.000 stanovanj.

Slovensko prestolnico so si podčrtali pred osmimi leti, ko so iskali primerne tuje trge za širitev, pri odločitvi pa jim je pomagalo tudi predhodno sodelovanje z arhitekturnim birojem Ofis. V pogovorih z njimi so postali pozorni na Ljubljano, kjer zdaj zaključujejo svoj drugi projekt – poslovno stavbo Vilhario, še trije pa so v načrtovanju.

“Prva kljukica, ko izbiramo projekte, je, da gre za degradirano območje. Ne želimo širiti mesta tako, da gradimo na zelenih površinah, ki so ena izmed glavnih dodanih vrednosti Ljubljane,” razlaga Michal Maco, ki je doktoriral iz prostorskega načrtovanja in od leta 2019 vodi slovensko podružnico, v Ljubljani pa živi zadnjih sedem let.

Slovenska pisarna šteje 46 zaposlenih, v celotni skupini jih je 170. Leta 2023 so imeli ob sedmih milijonih čistih prihodkov od prodaje 66.000 evrov dobička, lanskega poslovanja pa Maco še ne želi komunicirati. Konsolidirani čisti prihodki celotne skupine so bili leta 2023 94,2 milijona evrov, operativnega dobička pa 36,9 milijonov evrov.

Na vprašanje, kaj ga je ob prvem stiku v Ljubljani najbolj presenetilo, Maco izpostavi primer z njihovega prvega projekta v Šiški. “V Ljubljani je zgrajena razvejana mreža kolesarskih stez, Ljubljančani so kolesa navajeni vsakodnevno uporabljati. V Kvartetu smo zato morali zgraditi dve pokriti kolesarski mesti na stanovanje, česar na Slovaškem ne poznajo,” pripoveduje.

Pred prihodom na slovenski oziroma ljubljanski nepremičninski trg ste opravili poglobljeno analizo. Kaj je pokazala?

V analizi, ki smo jo izvedli leta 2017, ko smo vstopali na slovenski trg, smo videli, da ima Slovenija stabilno politično okolje, pregledno zakonodajo in jasno postavljena pravila. Slovenci so zelo naravnani na upoštevanje pravil in so občutljivi, ko jih nekdo – predvsem od zunaj – ne upošteva.

Med drugim smo ugotovili, da so Slovenci skeptični do vsega, kar prihaja od zunaj. Podobni ste Avstrijcem, saj veste, da ste v marsičem dobri, država objektivno dobro deluje in je dobra izbira za življenje. Če naj kaj pride od zunaj – najraje z Zahoda, mora biti boljše od tistega, kar imate doma. Vendar pa imate tudi močan sentiment, da želite biti obravnavani kot del srednje Evrope.

Verjetno nam je bilo lažje kot investitorjem z Balkana, a težje kot z Zahoda. Vsekakor je bil to za podjetje velik izziv. Morali smo pridobiti zaupanje lokalnega trga, da lahko prinesemo dodano vrednost, nov pogled na razvoj. Nepremičnine so namreč panoga, v kateri imajo Slovenci prostor za napredek.

Lahko naštejete razlike v nepremičninskem sektorju med Slovenijo in Slovaško? Vas je tu kaj presenetilo?

Seveda obstajajo razlike. Največja razlika je slovenska izkušnja s svetovno finančno krizo iz leta 2008. Kot razumem, je bila zelo boleča in zdi se mi, da se nepremičninski trg od takrat ni povsem pobral. Številni gradbinci so bankrotirali in projekti niso bili dokončani. Še danes je trg izjemno konservativen in nezaupljiv do tujega razvoja.

Banke so bolj previdne pri financiranju projektov. Za Vilhario smo se pri financiranju zato obrnili tudi na slovaško in avstrijsko banko. Težava pa je tudi pomanjkanje izkušenih izvajalcev v gradbeništvu.

Slovenski kupci so zelo zahtevni in izkušeni. Jasno jim je, kaj si želijo in kaj zahtevajo. Zelo visoko na lestvici prioritet so jim trajnostne tematike, kar je povsem drugače, kot opažamo pri svojih strankah v Bratislavi in Pragi. V omenjenih mestih trajnost ni tako pomembna pri odločitvah.

Velika razlika med Slovenijo in Slovaško je tudi financiranje bank za stanovanjska posojila. Po eni strani so zadržane pri posojilih oziroma ne poznajo dobro stanovanjskih produktov. Obrestne mere so tu veliko višje kot na Slovaškem. V času najnižjih obrestnih mer si lahko dobil stanovanjsko posojilo za 20 let z enoodstotno obrestno mero, kar v Sloveniji ni bilo mogoče.

Ob tem pa banke po naših izkušnjah zahtevajo med 20 in 30 odstotki lastnih sredstev pri nakupu nepremičnine, kar je ogromno. Višje obrestne mere in večja samoudeležba poslabšuje nakupne možnosti, predvsem pri mladih.

Ko ste vstopili na ljubljanski nepremičninski trg pred osmimi leti, ni bilo veliko tujih investitorjev. Kako so na vas gledali kupci?

V sedmih letih, kolikor smo na slovenskem trgu, opažamo spremembe. Glavna se bo zgodila, ko bomo predali stanovanja v projektih, ki jih načrtujemo. Takrat bodo izvajalci videli, kakšen je naš način dela in da ima naš način smisel. To je tudi naša vizija, da pokažemo, da znamo uspešno izpeljati projekte na drugačen način, predvsem bolj trajnosten.

Morda se nekateri najprej ob tem sprašujejo o pomembnosti takšnih stvari, vendar ko jim razložimo, zakaj se nam zdijo pomembne in ko jih stranke uporabljajo tudi v praksi, vidijo uporabno vrednost.

Za primer, pri poslovni stavbi Vilharii se je dodaten finančni strošek in podaljšan čas za izvedbo pojavil zaradi odločitve, kako bomo zbirali padavinske vode. Vemo, da so na tem območju med podhodom pod Dunajsko cesto in podvozom pri Ortu baru ob močnejših padavinah težave, zato smo razmišljali, kako bi zmanjšali količino deževnice in s tem morebitne težave ob močnejših padavinah. Odločitev je pomenila večji strošek, vendar bodo potem nižji stroški z vzdrževanjem stavbe, če ne bo prišlo do poplave. In na koncu boš imel bolj zadovoljnega najemnika.

Zelo visoko na lestvici prioritet so Slovencem trajnostne tematike, kar je povsem drugače, kot opažamo pri strankah v Bratislavi in Pragi.

Michal Maco, Corwin

Kako bi opisali slovenski nepremičninski trg?

Ko smo končali analizo trga, smo sklenili, da je Ljubljana perspektiven trg, ki so ga drugi tuji investitorji spregledali.

Tudi razmerje med prihodki in stroški življenja je v Ljubljani v primerjavi z mesti v osrednji Evropi odlično. Zame osebno je Ljubljana primer uspešnega mesta iz nekdaj socialistične vzhodne Evrope, če gledamo kakovost življenja.

Za zdaj lahko objektivno oceno podam le na primeru Kvarteta, ki smo ga končali pred letom. Izkušnja je bila pozitivna. V projekt smo se podali, ko še nismo imeli veliko podatkov in nismo vedeli, kaj pričakovati. Takrat, leta 2017, ni bilo veliko projektov v izvajanju in je bilo težko narediti analizo, kako se bo trg obnašal. Edina možnost je bila, da se projekta lotimo na svoj način. Povpraševanje in hitrost prodaje sta nas presenetila.

Spoznali smo, da na ljubljanskem nepremičninskem trgu vlada veliko neravnovesje ponudbe. Ne primanjkuje le stanovanj kot takšnih, ampak predvsem stanovanj s funkcionalnimi razporeditvami, kjer ne izgubljaš kvadratnih metrov stanovanja, ki niso uporabni, kot so veliki hodniki in predsobe.

Michal Maco
Michal Maco je že med študijem nekaj mesecev preživel v Ljubljani, od leta 2018 pa tu stalno živi (Foto: Egon Parteli/N1)

Nepremičninski trg se že nekaj časa ohlaja. Za zdaj se to pozna le v številu prodaj, ne pa tudi v cenah. Za katere nepremičnine je težje najti kupce?

Najpomembnejša stvar pri nepremičninah je lokacija. Ljudje kupujejo stanovanja v prvi vrsti za življenje in potem še kot investicijo, ki jo bodo morda unovčili pozneje. Kar se je pokazalo ob vseh dosedanjih krizah, je, da lokacija najbolj vpliva na ohranjanje vrednosti.

V času nepremičninske mrzlice se je v Ljubljani prodalo vse – slabe lokacije, nepremičnine s slabšimi razporeditvami.

V Ljubljani se veliko razvijalcev nepremičnin osredotoča na gradnjo luksuznih nepremičnin, vendar je na drugi strani majhen bazen kupcev, ki si to lahko privoščijo. Ni veliko mest, kjer je povpraševanje po luksuznih nepremičninah dovolj veliko. Morda se je preveč razvijalcev osredotočilo na kupce z globokim žepom.

Mi stavimo na cenovno bolj dostopne nepremičnine povprečnemu prebivalcu, saj tako zajamemo večji krog kupcev, kot jih z luksuznimi novogradnjami.

Kakšno dogajanje na nepremičninskem trgu napovedujete za letos?

Zaradi pomanjkanja ponudbe še naprej opažamo močno povpraševanje. Tudi sam sem občasno presenečen, kako hitro se nekatera stanovanja prodajo. Obstaja logična razlaga, da je stanovanj premalo, na drugi strani pa se mesto hitro razvija.

Ne pričakujem večjih pretresov na trgu, saj ne vidim razlogov za to. Izpostavil bi mogoče naraščajoče stroške delovne sile in stroške financiranja gradbenih projektov.

V Ljubljani se veliko razvijalcev nepremičnin osredotoča na gradnjo luksuznih nepremičnin, na drugi strani pa je majhen bazen kupcev, ki si to lahko privoščijo

Michal Maco, Corwin

“Ne želimo širiti mesta tako, da gradimo na zelenih površinah”

Koliko stanovanj nameravate zgraditi v Ljubljani v prihodnjih letih?

Pripravljamo se na gradnjo 1.700 stanovanj v približno desetih letih v Ljubljani. V Bratislavi načrtujemo gradnjo 2.500 stanovanj in v Pragi okoli 1.000 stanovanj.

Vedno smo pozorni na morebitne nove priložnosti, vendar imamo v tem trenutku toliko projektov v teku, kar je velika odgovornost, da se osredotočamo predvsem na to, da jih uspešno izvedemo.

Palma Bratislava
Stanovanjska soseska na območju Kolinske bo podobna Palmi v Bratislavi (Foto: Corwin)

Kako izbirate zemljišča za gradnjo? Kako se lotevate iskanja?

Naše glavno vodilo je iskanje degradiranih industrijskih con, ki jih revitaliziramo. To je prva kljukica, ki mora biti, ko iščemo primerne projekte. Ne želimo širiti mesta tako, da gradimo na zelenih površinah, ki so ena izmed glavnih dodanih vrednosti Ljubljane.

Po Šiški, kjer smo gradili Kvartet, smo se osredotočili na degradirana zemljišča blizu mestnega središča, saj imajo dobro infrastrukturo in dobro urejene prometne povezave.

Ljubljana ima velik potencial za rast.

V zadnjem mesecu je ena osrednjih tem v slovenski javnosti nepremičninski davek. Kako ocenjujete izhodišča zakona?

Nekako je treba nasloviti to težavo. Nobeno mesto, ki ima veliko praznih stanovanj, ne more dobro delovati. Ne vem, ali je ta predlog oziroma katerikoli drugi dobra rešitev, vendar je dobro, da se je začela debata. Stanovanja gradimo zato, da v njih živimo.

Ste zaznali veliko investicijskih nakupov stanovanj v Kvartetu?

Ne, ocenjujemo, da jih je bilo zelo malo. Verjetno je to tudi povezano z lokacijo, saj je Šiška priljubljena soseska za živeti. Kar nekaj kupcev je že živelo v tem predelu in so si želeli le preseliti v novejšo zgradbo.

Še vedno smo v spoznavanju trga. Nordika ob Masarykovi bo naš prvi stanovanjski projekt v centru mesta, tam bodo morda drugačni kupci. Predvidevamo, da jih bo več takšnih, ki cenijo dobro arhitekturo, saj pri načrtovanju sodelujemo s priznanimi norveškimi arhitekti Snøhetta, in takšnih, ki si želijo bolj mestnega življenja. Tu bodo predvsem manjša stanovanja.

Nordika
Stolpnico Noridka ob Masarykovi so zrisali v priznanem norveškem biroju Snøhetta (Foto: Nordika.si)

Gradnjo stanovanjske stolpnice Nordika načrtujete prihodnje leto. Že imate določene cene, koliko bo treba odšteti za kvadratni meter stanovanja?

Mislim, da bom lahko na to vprašanje odgovoril do konca leta. Trenutno pripravljamo dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja. Opazujemo, kaj se dogaja okoli nas. Ne bomo razvijali luksuznih stanovanj.

Ne želimo privabljati kupcev s tem, da imamo pozlačeno notranjost, če se izrazim s prispodobo. Želimo jih prepričati s kakovostno gradnjo.

Verjamem, da bomo projekt Kolinska razvili kot celostno sosesko, kjer bodo lahko živeli, delali, nakupovali, prav tako bo tam vrtec.

Michal Maco, Corwin

Kakšna je časovnica za projekt Kolinske, kjer ste pred časom vložili zahtevo za predhodni postopek in kjer v prvi fazi načrtujete gradnjo 199 stanovanj?

Kolinska je naš največji trenutni projekt v Sloveniji. Zdaj pripravljamo koncept projekta za stanovanjsko-poslovni objekt. Podoben bo projektu v Palmi v Bratislavi in še enemu v Pragi, kjer bodo gradili na območju nekdanje tovarne, v obeh projektih pa bo po okoli 1.000 stanovanj.

Čutimo veliko odgovornost in verjamem, da bomo razvili celostno sosesko, kjer bodo lahko živeli, delali, nakupovali, prav tako bo tam vrtec. V soseski bodo lahko preživeli celoten dan. Želimo ustvariti kakovostno arhitekturo s primerno ozelenitvijo, kjer avtomobili ne bodo parkirani med bloki.

S prvo fazo, ob Središki ulici, bomo začeli v prvem kvartalu prihodnjega leta.

Je že znano, kdo bo naredil arhitekturno zasnovo?

Cobe iz Danske, ki bo sodeloval z domačim Scapelabom.

Kaj se dogaja s sprejemanjem občinskega podrobnega prostorskega načrta za Linhartov kvart?

Ni običajen OPPN, saj smo v postopku kar štiri stranke in je zato bolj kompleksen. Težko je reči, kdaj bomo lahko začeli graditi. Upajmo, da v prihodnjih nekaj letih.

Pri štirih aktualnih projektih v Sloveniji sodelujete s češkim skladom Hartenbergom, kjer je med vlagatelji tudi nekdanji češki premier in milijarder Andrej Babiš. Kako je prišlo do sodelovanja? Zakaj ste iskali partnerja?

Gre za klasično finančno partnerstvo – tudi zato, ker so slovenske banke konservativne in je pri njih težko dobiti posojila. Obstaja velika sinergija. S takšnim partnerjem lahko mi veliko hitreje rastemo in imamo večjo kontrolo nad projekti ter lahko tudi vodimo več projektov hkrati.

Sodelovati smo začeli v času, ko smo iskali močnega finančnega partnerja za širitev, oni pa so na drugi strani pogledovali proti trajnostnim naložbam v nepremičnine.

Zanje je bila to priložnost za vlaganje v trajnostni in odgovorni razvoj mesta, za nas priložnost za boljše in ambicioznejše projekte. Vsi projekti pa so popolnoma v naših rokah.