Nakup stanovanja na dražbi: kakšni so pogoji bank

Dražbe nepremičnin v Sloveniji so priložnost, kjer je mogoče stanovanje ali hišo kupiti pod tržno ceno. Izklicna cena na prvi dražbi lahko znaša 70 odstotkov ocenjene vrednosti nepremičnine, če je dražba neuspešna in se postopek ponovi, pa lahko pade celo na polovico ocenjene vrednosti.

Pri Forbes Slovenija smo preverili, katere banke kupcem omogočajo najem stanovanjskega posojila za nakup nepremičnine na dražbi in predvsem, ali lahko kupec kredit zavaruje kar z nepremičnino, ki jo kupuje. Odgovori bank kažejo precej jasno sliko: v večini primerov bodo kupci potrebovali bodisi precej lastnega denarja bodisi drugo nepremičnino, s katero banka zavaruje posojilo.

Le redke banke so pripravljene kot zavarovanje sprejeti prav nepremičnino, ki je predmet dražbe. Razlog je predvsem časovni. Kupec mora kupnino praviloma poravnati še pred vpisom lastninske pravice, zato banka pred izplačilom denarja pogosto ne more pravočasno urediti hipoteke na kupljeni nepremičnini. Posledično večina bank zahteva dodatno zavarovanje – najpogosteje drugo nepremičnino v lasti kupca ali njegovih sorodnikov.

Večina bank zahteva drugo nepremičnino

Takšna je praksa pri NLB, OTP banki, Sparkasse in Unicredit Bank. V vseh so potrdili, da financiranje nakupa na dražbi omogočajo, vendar praviloma ne s hipoteko na kupljeni nepremičnini.

V NLB pojasnjujejo, da se posojilo “praviloma zavaruje z vpisom zastavne pravice na drugi nepremičnini”, podobno odgovarjajo tudi v OTP banki, kjer nepremičnin iz insolvenčnih postopkov ne sprejemajo kot zavarovanje. Tudi pri Unicreditu pravijo, da mora biti posojilo zavarovano “z drugo ustrezno nepremičnino, ki ni predmet dražbe”.

Najbolj podrobni so bili v Sparkasse, kjer opozarjajo, da mora kupec kupnino poravnati še pred prenosom lastništva, zato banka na kupljeni nepremičnini ne more pravočasno zagotoviti ustreznega zavarovanja. Stranka mora zato začasno zastaviti drugo nepremičnino, banka pa pozneje omogoča prenos hipoteke na kupljeno stanovanje ali hišo.

Gorenjska banka med redkimi z jasnim “da”

Med bankami, ki omogočajo financiranje tudi z zastavo na dražbi kupljene nepremičnine, je Gorenjska banka. Pogoji financiranja so po njihovih navedbah enaki kot pri običajnih nakupih nepremičnin.

Tudi tam poudarjajo, da je ključnega pomena pravočasen pogovor z banko še pred dražbo, saj se postopek razlikuje glede na to, ali gre za izvršilni ali stečajni postopek. Le tako lahko banka in kupec pravočasno uskladita način črpanja posojila in ureditev njegovega zavarovanja.

V Gorenjski banki opozarjajo še, da takšni nakupi niso pogosti in da morajo kupci pred dražbo opraviti temeljit pravni in dejanski pregled nepremičnine. Priporočajo tudi posvet s pravnim strokovnjakom.

Če kupec na dražbi ni uspešen, pri banki nima stroškov, saj lahko od kredita brezplačno odstopi. Po njihovih ocenah je mogoče financiranje urediti tudi v običajnem 30-dnevnem roku za plačilo kupnine, če stranka pravočasno predloži vso dokumentacijo.

Nekatere banke dopuščajo izjeme

Bolj odprti so tudi v Deželni banki Slovenije (DBS). Tam pravijo, da sam način nakupa – tudi če gre za dražbo – ne izključuje možnosti, da banka kot zavarovanje sprejme na dražbi kupljeno nepremičnino. A poudarjajo, da vsako vlogo obravnavajo individualno.

Podobno so previdni tudi v Primorski hranilnici, kjer pravijo, da nakupov na dražbah z zavarovanjem kupljene nepremičnine ne financirajo, lahko pa posojilo odobrijo, če je zavarovanje skladno s politiko hranilnice.

To pomeni, da lahko obstajajo izjeme, vendar mora kupec računati, da avtomatične odobritve ne bo.

Kratki roki

Skoraj vse banke opozarjajo, da je pri nakupu na dražbi ključno pravočasno urejanje financiranja. Roki za plačilo kupnine so običajno 15 ali 30 dni, zato mora kupec praktično že pred dražbo vedeti, ali bo kredit dobil.

Večina bank sicer ocenjuje, da je 30-dnevni rok ob popolni dokumentaciji izvedljiv. V Sparkasse pravijo, da lahko posojilo odobrijo v petih delovnih dneh, skupaj z ustanovitvijo hipoteke pa postopek traja približno dva tedna.

A banke hkrati opozarjajo, da nakup na dražbi ni primeren za nepoučene kupce. Poleg finančnih so tudi pravna in praktična tveganja. Nepremičnina je lahko obremenjena s služnostmi ali pravicami tretjih oseb, mogoči so sodni spori, v nekaterih primerih pa kupec niti ne more opraviti ogleda stanovanja ali hiše. To pomeni, da lahko šele po nakupu odkrije vlago, nelegalne posege ali druge skrite napake.

Posebno tveganje je tudi zasedenost nepremičnine. Prejšnji lastniki ali najemniki se po dražbi včasih ne želijo izseliti, kar lahko pomeni dolgotrajne sodne postopke in dodatne stroške.

Ključen je pogovor z banko še pred dražbo

Skoraj vse banke kupcem svetujejo enako: pred dražbo naj se oglasijo na banki in preverijo, ali sploh izpolnjujejo pogoje za posojilo.

To je pomembno predvsem zato, ker dražbe pogosto delujejo privlačno zaradi nižje cene, a se lahko hitro izkaže, da kupec brez dodatne nepremičnine ali dovolj lastnega denarja ne more dobiti financiranja.