Koliko v resnici stane najem stanovanja pri nas? Nova analiza razkriva velike razlike
Urbanistični inštitut v analizi najemniškega trga nepremičnin ugotavlja velik razkorak med uradno evidenco in spletnimi oglasi. Kjer se končajo najvišje vrednosti najemnin v Gursovi evidenci, se začnejo najnižje vrednosti najemnin v oglasih, ugotavljajo avtorji analize.
O tem, da je najemniški trg v Sloveniji neurejen, smo na Forbesu pisali že večkrat. Začne se že pri podatkih – sistematičnih in uradnih podatkov o številu najemov in višini najemnin namreč nimamo.
Urad RS za makroekonomske analize in razvoj (Umar) je leta 2021 ocenjeval, da je za oddajo namenjenih okoli 70 tisoč od 864 tisoč stanovanj v državi. Geodetska uprava (Gurs) je podatke o najemninah nazadnje objavil pred šestimi leti in takrat opozoril, da so objavljeni zneski nižji od dejanskih, saj mnogi pogodbe sploh ne sklenejo ali jo sklenejo za nižji znesek zaradi davka, drugi del pa plačajo “na roko”.
To vrzel delno zapolnjuje nova analiza Urbanističnega inštituta RS, pripravljena za ministrstvo za solidarno prihodnost. Med oktobrom 2024 in septembrom 2025 so raziskovalci spremljali oglase na portalu nepremicnine.net za deset mestnih občin: Ljubljano, Maribor, Kranj, Koper, Celje, Novo mesto, Velenje, Novo Gorico, Mursko Soboto in Slovenj Gradec. Pregledali so 13.183 oglasov, od tega jih je bilo 11.925 oziroma 90,5 odstotka ustreznih za analizo.
Najvišje cene pričakovano v Ljubljani
Največ ustreznih oglasov je bilo v Ljubljani, kjer je bilo objavljeno 7.927 oziroma 66,5 odstotka vseh. Sledita Maribor s 1.583 oglasov in Koper s 656 oglasov. Najvišje najemnine so bile v Ljubljani in Kopru, najnižje v Murski Soboti in Slovenj Gradcu.
Po velikosti so najdražje na kvadratni meter sobe in garsonjere. Najemnina za kvadratni meter sobe v Ljubljani je 24,07 evra, za garsonjero pa 22,09 evra. Zanimivo je, da je bila garsonjera v Kopru z 22,08 evra na kvadratni meter skoraj enako draga kot v Ljubljani. Pri hišah je bila razlika med Ljubljano in Slovenj Gradcem skoraj 290-odstotna. Ljubljana je bila edina občina z dovolj velikimi vzorci oglasov za vse tipe stanovanj.
Posebej zgovoren je del analize, v katerem oglaševane cene primerjajo z uradno Evidenco trga nepremičnin (ETN). Že sama kakovost podatkov o poslih v ETN pade v oči: od 4.846 najemnih poslov, obravnavanih med oktobrom in decembrom 2024, jih je bilo ustreznih le 1.958 oziroma 40,4 odstotka – občutno manj kot pri oglasih, kjer je delež ustreznih znašal 90,5 odstotka. Kot pojasnjujejo avtorji, so bili preostali vpisi neustrezni, ker so imeli napačno ali nepopolno zabeleženo vrsto posla, prostorov ali akta.
Tudi tam, kjer podatki so uporabni, je slika zgovorna. Skupno je bilo v ETN v istem obdobju evidentiranih 77,5 odstotka toliko najemnih poslov, kot je bilo oglasov, v Ljubljani pa le 67,7 odstotka. Avtorji ob tem izrecno opozarjajo, da lahko iz tega sklepamo, kolikšen delež najemnih poslov sploh ni prijavljen.
Uradni podatki bistveno nižji
Razlike so še večje pri višini najemnin: srednja vrednost najemnine na kvadratni meter v ETN v nobeni od desetih občin ni dosegla niti 80 odstotkov srednje vrednosti vrednosti iz oglasov, večinoma je znašala med 40 in 70 odstotki. V Ljubljani je ETN izkazoval med 9,7 in 11,2 evra na kvadratni meter, oglasi pa med 17,7 in 17,9 evra.
V Kranju je bila novembra 2024 oglaševana najemnina za 167,5 odstotka višja kot v ETN. V Kopru je bila decembra 2024 razlika 134,7 odstotka, v Velenju pa je razlika istega meseca znašala kar 537,6 odstotka. Raziskovalci iz tega sklepajo, kolikšen del dejanskih najemnin ostaja neobdavčen.
Avtorji analize ob tem izpostavljajo še en vzorec: v večini občin se tam, kjer se v ETN končajo najvišje vrednosti najemnin, v oglasih začnejo najnižje. Edina izjema od tega vzorca je Ljubljana.
Avtorji med pomanjkljivostmi ETN naštevajo manjkajoče in nepravilno zabeležene podatke o vrsti oddanih prostorov, pogodbenih najemninah, površinah in datumih sklenitve pogodb. Ugotavljajo tudi nepreglednost baze, razdrobljenost informacij in pomanjkanje podatkov o poteku vpisa poslov v evidenco – vse to, poudarjajo, vpliva na kakovost analiz in zmanjšuje zanesljivost uradnih podatkov.
V zaključku poročila avtorji zapišejo, da bi trajna javna baza oglaševanih podatkov omogočila ne le boljše spremljanje učinkov stanovanjske, prostorske in davčne politike, temveč tudi “boljše razumevanje obsega tako imenovanega črnega trga in sive ekonomije na zasebnem najemnem trgu”.
Kaj lahko ob vrnitvi v prestolnico pričakujejo študentje?
Iskanje najemniškega stanovanja oziroma sobe bo kmalu aktualno za številne študente, ki se bodo vrnili na fakultete. V Ljubljani, glavnem univerzitetnem mestu, je trenutno na največjem portalu za posredovanje nepremičnin objavljenih skoraj 700 oglasov. K temu je treba prišteti več 100 oglasov v različnih skupinah na družbenem omrežju Facebook.
Mesečne cene se začnejo pri 120 evrov na sobo, za kolikor se oddaja osem kvadratov velika soba na Kodeljevem. V stanovanju so že štirje študentje. Ostala ponudba hitro preseže 200 evrov na sobo, v središču mesta pa se sobe oddajajo tudi za okoli 500 evrov na mesec.
V Zupančičevi jami za najem 15 kvadratnih metrov velike sobe za dva pričakujejo 230 evrov za posameznika. Skupno je v stanovanju pet oseb. Enako najemnino želi tudi lastnik stanovanja na Pržanu.
Ob sobah se študentje pogosto odločajo tudi za najem garsonjer. Tu so začetne cene pričakovano precej višje kot pri sobah. Najnižja je cena za 28 kvadratnih metrov veliko stanovanje na Poljanah, ki je klasificiran kot poslovni apartma. Stanovanje je bilo obnovljeno leta 2019, najemodajalec pa pričakuje 415 evrov mesečno. Ostala ponudba garsonjer je nad 500 evrov, trenutno najdražji objavljen oglas pa ima ceno 1.400 evrov mesečno.
