Nepremičnine: milijonski posel še ne pomeni nujno luksuzne hiše ali stanovanja

Pri običajnem stanovanju je nekaj deset tisoč evrov razlike med pričakovanji prodajalca in kupca lahko dovolj, da posel pade v vodo. Pri luksuznih nepremičninah se ta razlika meri v stotisočih. Dva odmevna primera kažeta, kako velika je lahko.

Nekdanja zakonca Boštjan in Lara Romih sta svojo hišo na Polici pri Grosupljem sprva prodajala za 1,3 milijona evrov, na koncu pa zanjo iztržila 770 tisoč evrov. Še večji razkorak je med nekdanjo in sedanjo oglaševano ceno pri razkošni vili nad Tržičem, v kateri je nekoč živel smučarski as Bojan Križaj. Zanjo so pred časom zahtevali 1,7 milijona evrov, zdaj je naprodaj za 999 tisočakov.

A Križaj ni več njen lastnik. Kot poroča Info360, je posest in hiša avgusta lani zaradi njegovih dolgov prešla v last njegovega največjega hipotekarnega upnika, družbe Hiša Plus. Ta jo zdaj, dobro leto po spremembi lastništva, prodaja za 999 tisoč evrov.

Sta velika razkoraka med prvotno zahtevano in poznejšo oziroma prodajno ceno znak, da luksuzne nepremičnine v Sloveniji izgubljajo vrednost? Ali pa je težava drugje – v previsokih začetnih pričakovanjih?

Podatki z največjega nepremičninskega trga v državi bolj kažejo na drugo razlago.

Letos 24 poslov nad milijonom

Po podatkih geodetske Evidence trga nepremičnin (ETN) je bilo v prvih sedmih mesecih letos v Ljubljani za najmanj milijon evrov prodanih 24 nepremičnin.

Že pregled posameznih poslov razkriva posebnost tega dela trga: milijonska cena še ne pomeni nujno luksuzne nepremičnine. V njej so lahko skriti odlična lokacija, velika parcela ali razvojni potencial.

Julija je bilo denimo v Rožni dolini pri Habjanovem bajerju za 1,07 milijona evrov prodano 253 kvadratnih metrov veliko stanovanje iz leta 2020 z dvema garažnima prostoroma in shrambo.

Istega meseca so za 1,08 milijona evrov prodali tri stanovanja na Soški ulici, velika 94, 95 in 163 kvadratnih metrov. Stavba je iz leta 1954, poslu pa je pripadlo tudi 620 kvadratnih metrov zemljišča. Za 1,093 milijona evrov je bila julija prodana 242 kvadratnih metrov velika hiša na Mali čolnarski ulici v Trnovem, zgrajena leta 1986. Na Škapinovi ulici je junija hiša iz leta 1970 z bazenom in 410 kvadratnimi metri zemljišča dosegla 1,295 milijona evrov.

Še precej višje so šle nekatere druge transakcije. Hiša na Tomažičevi ulici na Viču, velika 411 kvadratnih metrov, je bila maja skupaj z garažo in zemljišči prodana za 1,639 milijona evrov. Junija je kupec za hišo iz leta 1959 na Škrabčevi ulici v Rožni dolini z več kot 1.300 kvadratnimi metri zemljišča odštel 1,76 milijona evrov. Februarja je bila na Bokalcih za 1,6 milijona evrov prodana tudi precej novejša, leta 2022 zgrajena hiša v zaprtem naselju. Meri 243 kvadratnih metrov, pripada pa ji 675 kvadratnih metrov zemljišča.

Najdražje je bila sicer prodana hiša tik ob Rožniku, kjer je pogodbena vrednost znašala 6,4 milijona evrov, vendar je šlo, kot so poročala Finance, le za prodajo Matjaža Satlerja avstrijski družbi RefraInvest, ki je v lasti slovenske družbe MS Invest, katere lastnik je Satler. Za dva milijona je bila prodana še starejša hiša v Črnučah, od Dunajski cesti, ki ima kar 3.000 kvadratnih večinoma zazidljivega zemljišča.

Milijonskih kupcev torej ni manjkalo.

Ko lastnik prodaja tudi svoje spomine

Zakaj potem pri nekaterih nepremičninah tako veliki popusti? Direktor nepremičninske agencije Stoja Zoran Đukić pomemben del odgovora vidi v načinu, kako je slovenski trg luksuznih hiš sploh nastal. Pravih prestižnih hiš, ki bi jih investitor načrtno gradil za trg, je pri nas zelo malo. Večino dražjih vil so lastniki gradili zase. “Ker jo delaš zase, je tukaj neka čustvena komponenta,” pravi Đukić.

Lastnik zato v ceno ne vračuna le kvadratnih metrov, zemljišča in lokacije, ampak tudi leta vlaganj, materiale, arhitekturne rešitve in osebno vrednost, ki jo ima hiša zanj. Kupec teh stvari ne vrednoti nujno enako.

Tudi Rok Oberč iz agencije Rocco opaža, da prodajalci pogosto menijo, da imajo nekaj bolj posebnega, kot je trg pripravljen priznati. Kot pravi, “dostikrat mešajo hruške in jabolka” in med seboj primerjajo nepremičnine, ki po lokaciji, kakovosti ali tipu gradnje niso primerljive.

Velik padec oglaševane cene zato še ni dokaz, da je nepremičnina v nekaj letih izgubila polovico tržne vrednosti. Lahko je predvsem dokaz, da je bila začetna cena postavljena previsoko.

Đukić ocenjuje, da je danes zaradi dostopnosti podatkov o realiziranih prodajah, zemljiščih in stroških gradnje vrednost precej lažje določiti kot nekoč. Pri ustrezno postavljeni izhodiščni ceni naj bi bilo odstopanje od končne prodajne cene največ okoli deset odstotkov.

Premožni kupci so zahtevnejši – a tudi hitrejši

Trg nepremičnin nad milijonom evrov ima še eno posebnost. Kupcev je manj, vendar se obnašajo drugače. “Stranke z veliko višjimi sredstvi zelo hitro reagirajo, če jim je nekaj všeč,” pravi Đukić. Pozna primere, ko se je kupec za večmilijonsko nepremičnino odločil praktično v eni uri, nato pa so postopek prevzeli odvetniki.

Toda preden pride do odločitve, je analiza temeljitejša. Kupca stanovanja za nekaj sto tisočakov zanimajo predvsem lokacija, površina in cena, pojasnjuje Đukić. Pri milijonskih poslih postajajo vprašanja bolj investicijska: kakšni so stroški, kateri materiali so bili uporabljeni, kako se bo razvijala lokacija in ali bo nepremičnina ohranila vrednost za naslednjo generacijo.

Manj je tudi ogledov. Pri večmilijonski hiši namreč skozi vrata ne spustijo vsakogar.

Oberč pravi, da želi pri neznanem interesentu najprej vedeti, kdo je. Pri luksuznih nepremičninah se pojavljajo tudi ljudje, ki se predstavljajo za premožne kupce, čeprav denarja za nakup nimajo. Sam je imel primer domnevnega tujega bančnika, pri katerem je bil posel že dogovorjen, a se je nato izkazalo, da iz njega ne bo nič.

Podobno pravi Đukić. V večmilijonskih hišah so lahko umetnine in druga dragocena oprema, zato agencija pred ogledom preveri potencialnega kupca. “Če se meni stranka noče razkriti, to zame ni stranka,” pravi.

Najdražje nepremičnine niso nujno v oglasih

Tudi pogled na portale zato ne pokaže celotnega trga luksuznih nepremičnin. Đukić ocenjuje, da približno pet odstotkov njihove ponudbe ni javno oglaševane. Agencija ima nepremičnine v svoji bazi in jih ponuja neposredno preverjenim potencialnim kupcem. Pri nekaterih veljajo tudi dogovori o nerazkrivanju informacij.

Tudi Oberč nekaterih najdražjih nepremičnin ne oglašuje, saj je krog ljudi, ki si jih lahko privoščijo, dovolj majhen, da jih je mogoče nagovoriti neposredno. Večina kupcev je po njegovih izkušnjah še vedno Slovencev. Tujcev je malo, opaža pa v zadnjem obdobju več zanimanja Francozov, Nemcev in Italijanov, ki jih Ljubljana privlači kot prijetno in varno mesto.

Še zanimivejše je njegovo opažanje, da se povpraševanje na vrhu ne zmanjšuje. “Čedalje več je milijonarjev,” pravi Oberč. Po njegovem se trg spreminja predvsem tako, da se srednji sloj krči, za prestižne nepremičnine pa je ljudi z dovolj denarja vse več.

Kaj se trenutno nad milijon prodaja v prestolnici

V Ljubljani je trenutno na največjem spletnem portalu za prodajo nepremičnin oglaševanih 73 hiš (nekaj oglasov je podvojenih) s ceno nad milijonom evrov. Najdražja med njimi, hiša na Viču, je na trgu za 2,35 milijona evrov. Zgrajena je bila leta 2002, meri 460 kvadratnih metrov in ima več kot tisoč kvadratnih metrov zemljišča.

Med stanovanji je oglasov nad milijonom evrov 75. Največ pričakujejo za dupleks v Trnovem, ki ima slabih 300 kvadratnih metrov površine. Stanovanje je na vrhu stavbe iz leta 2005 in se prodaja popolno opremljeno in s tremi parkirnimi mesti. Prodajalec pričakuje 3,2 milijona evrov.