Kako urediti divji zahod na slovenskem najemniškem trgu

Dostopnost stanovanj je v zadnjih letih, ob rasti cen nepremičnin in premajhni ponudbi, tako pri nas kot drugje v Evropi postala pomembna tema v javni razpravi ter tudi politično vprašanje. Državni zbor je ta teden sprejel prenovljen stanovanjski zakon, več sredstev je v zadnjih dveh letih dobil tudi stanovanjski sklad, ki napoveduje pospešeno gradnjo več tisoč javnih najemniških stanovanj po državi.

Vse višje cene in majhna ponudba nepremičnin pa vse več ljudi silijo na najemniški trg. A ta je v Sloveniji zelo neurejen. Začne se že pri podatkih; v Sloveniji namreč nimamo sistematičnih in uradnih podatkov o številu najemov in višinah najemnin.

Umar v poročilu o razvoju navaja oceno, da je bilo leta 2021 po registrskem popisu za oddajo namenjenih okoli 70 tisoč od 864 tisoč stanovanj v državi.

Pred šestimi leti, ko je Geodetska uprava Republike Slovenije (Gurs) zadnjič objavila podatke o najemniškem trgu, je opozorila, da so objavljeni zneski nižji od dejanskih višin najemnin, saj mnogi sploh ne sklenejo najemne pogodbe ali pa jo sklenejo za nižji znesek. Potem namreč plačajo manj davka iz oddajanja nepremičnin v najem.

Več pravne varnosti in nadzora

Dodatno razmere in ponudbo najemniških stanovanj zaostrujejo posamezni nekorektni posamezniki na obeh straneh – med najemodajalci in najemniki. Čeprav jih ni veliko, po oceni predsednika slovenskega nepremičninskega združenja (SNZ-FIABCI) Marka Novaka le okoli pet do 10 odstotkov, “zastrupljajo celoten sistem”.

Zgodb o slabih praksah je veliko, vse pa imajo enak zaključek – tako najemniki kot najemodajalci si želijo boljše pravne varnosti in nadzora.

Najemniki poleg hitre rasti višine najemnin kot težavo izpostavljajo predvsem negotovost, saj najemne pogodbe podpisujejo največ za eno leto. Dodajajo, da v veliko primerih lastniki stanovanj pogodb o najemu ne prijavljajo oziroma prijavljajo nižje zneske, ki so pod tržnimi vrednostmi.

Velikokrat se zaplete tudi pri nujnih obnovah in popravilih. Neimenovani najemnici sta tako celotno zimo preživeli v neogrevanem stanovanju, brez tople vode, saj se jima je peč pokvarila, ko je bila lastnica stanovanja v tujini. Ker se ji ni mudilo s popravilom, sta morali najemnici celo zimo uporabljati tuš v fitnesu, lastnica pa je peč zamenjala šele naslednjo sezono. Najemnine v mesecih brez tople vode in gretja ni znižala.

Drug primer je povezan s pokvarjenimi vhodnimi vrati, ki jih lastnik kljub obljubam ni prišel popravit več mesecev.

Sogovorniki se strinjajo, da je zaradi majhne ponudbe in velikega povpraševanje pogajalska moč na strani lastnikov, ki lahko brez težav dobijo novega najemnika.

Strah pred neplačniki

Na drugi strani najemodajalci pogosto omenjajo težave s plačilno nedisciplino in z najemniki, ki povzročajo škodo. Na ministrstvu za finance so v okviru javne razprave o predlogu izhodišč za uvedbo davka na stanovanjske nepremičnine (ki ga je vlada nedavno dokončno opustila) dobili več opozoril lastnikov stanovanj, da je treba okrepiti pravno varnost najemodajalcev. To je ministrstvo kasneje navajalo kot razlog za zaustavitev priprave zakonodajnih podlag za nepremičninski davek.

Na ministrstvu so nam na prošnjo, ali nam lahko podrobneje pojasnijo vsebino opozoril, povedali, da imajo posamezniki zadržke “predvsem zaradi bojazni pred najemniki, ki ne bi plačevali najemnine ali bi povzročali škodo”, kar so najpogostejši razlogi za spore. Bojijo se, da bi jih to potegnilo v dolgotrajne in zapletene sodne postopke.

Problematike najemniškega trga se dotikata dve sveži zakonski noveli.

V začetku julija je ministrstvo za finance v javno obravnavo poslalo osnutek novele zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, s katero želijo izboljšati podatke o najemnih poslih fizičnih oseb in olajšati nadzor nad njihovim prijavljanjem. Med drugim bi fizični lastniki, ki oddajajo nepremičnine, najemne pogodbe vpisovali v evidenco trga nepremičnin (ETN). Vpisovali bi se vse pogodbe, ki so sklenjene za več kot 90 dni.

Ministrstvo bi dalo lastnikom več moči

Poslanci pa so ta teden potrdili novelo stanovanjskega zakona, ki se prav tako dotika stanja na najemnem trgu. Na ministrstvu za solidarno prihodnost, ki ga vodi Simon Maljevac, pravijo, da zakon vsebuje “nekaj ukrepov, ki bodo pripomogli k izboljšanju najemnega trga”.

Najprej omenijo vzpostavitev pravne podlage za pravno svetovanje in informiranje najemodajalcev in najemnikov. Sami namreč ugotavljajo, da “glavna težava ni zakonodaja, ampak njeno izvajanje”, zato je po njihovem treba obe strani bolje informirati.

Kot pravijo, zakon prinaša tudi več možnosti za postopanje najemodajalcev v primeru uporabe stanovanja brez pravnega naslova. Gre za primere, ko oseba, ki uporablja stanovanje, z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma se je ta iztekla. To že po današnji zakonodaji pomeni, da uporablja stanovanje nezakonito, lastnik pa lahko ukrepa tako, da vloži tožbo za izpraznitev stanovanja. Zakon določa, da se ti spori pred sodiščem rešujejo prednostno.

Po novem bo, kot razlagajo na ministrstvu, najemodajalec v takem primeru “kadarkoli podal zahtevo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti po postopku”. V tem primeru sodišče izda nalog, v katerem izreče, da je najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog. Spori se rešujejo prednostno, pravijo na ministrstvu.

Če je bila pogodba za določen čas, ki se je iztekla, najemnik pa ni zapustil stanovanja, sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, bi po novem zakonu lahko najemodajalec vložil predlog za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnin. To naj bi po oceni ministrstva dodatno spodbudilo sklepanje najemnih pogodb v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

Več možnosti za odpoved pogodbe brez opozorila

V primeru oddaje stanovanja v podnajem brez soglasja lastnika, ki je krivdni odpovedni razlog, pa po novih določbah ne bo več potrebe, da bi lastnik najprej moral najemnika opozoriti in pozvati k odpravi krivdnih razlogov. “Najemodajalec je tisti, ki sprejme odločitev, komu bo oddal najemno stanovanje, najemnik pa lahko odda dalje stanovanje zgolj pod zakonsko predvidenimi pogoji. Dajanje stanovanja v podnajem brez izrecnega soglasja najemodajalca je huda kršitev, ki daje podlago lastniku, da odpove najemno pogodbo brez predhodnega opomina in poziva k odpravi kršitve,” menijo na ministrstvu.

Za lastnike javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj pa je ta izjema predvidena tudi za naslednja dva krivdna odpovedna razloga:

• če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe oziroma
• če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem.

Tudi v teh primerih bo torej najemodajalec lahko pogodbo odpovedal brez predhodnega opozorila.

Namesto sodišč za arbitražo

Direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič je prepričan, da je nizka pravna varnost najemodajalcev eden od poglavitnih razlogov za številna nezasedena stanovanja.

“Največji problem so dolgotrajni sodni postopki, česar pa ni mogoče enostavno rešiti s spremembo področne zakonodaje. Treba bo razmišljati tudi o alternativnih oblikah reševanja sporov in drugih vzvodih za preprečevanje takšnih primerov v praksi,” razmišlja Udovič.

Tudi Novak iz slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI, ki je sicer tudi sam lastnik večih nepremičnin, je mnenja, da v primeru neplačevanja najemnine za izselitev ne bi bila potrebna odločitev sodišča, ampak arbitraža. S tem bi se po njegovi oceni več lastnikov odločilo za oddajo stanovanj, postopki pa bi bili veliko hitrejši. “Postopke, ki na sodišču trajajo tudi od dve do tri leta, bi nadomestili postopki arbitraže, ki bi trajali dva do tri mesece,” meni sogovornik.

“Če bi sistem omogočil, da je njihovo premoženje varovano tako, da ima najemnik dva do tri meseca časa za izselitev, bi se strah najemodajalcev močno zmanjšal. Hkrati bi se povečala motivacija, da oddajajo za nedoločen čas. Če bi uvedli še spodbude za najem in kazni za prazno stanovanje, potem bi še več stanovanj prišlo na najemni trg,” pravi Novak.

Novak: Država ne zna izriniti ekstremnih kršiteljev

Po njegovi oceni se mnogi lastniki za dolgoročno oddajanje ne odločajo, ker je pogodba za določen čas postala nekakšna pravna varovalka. V primeru težav ali nesoglasij se namreč lastnikom ni treba obračati na sodišče, ampak počakajo na iztek pogodbe.

Najemnih pogodb za nedoločen čas je tako po oceni združenja le okoli desetina vseh v tržnih najemih. “Za takšne najeme se odločajo le država, ministrstva in skladi,” našteva Novak.

Žrtev te anomalije pa so pošteni najemniki, ki zaradi previdnosti najemodajalcev ne dobijo pogodb za nedoločen čas. Novak meni, da država ne zna izriniti ekstremnih kršiteljev, zaradi česar trpi celoten najemniški trg.

Za tipske pogodbe in minimalne najemnine

Novakovo združenje FIABCI je svoje predloge predstavilo tudi ministru za solidarno prihodnost Simonu Maljevcu, a jih ministrstvo ni sprejelo. Združenje je poleg prehoda s sodnih na arbitražne postopke predlagalo uvedbo tipskih najemnih pogodb, ki bi bile ob prijavi na Finančno upravo Republike Slovenije (Furs) osnova, da se lastnik in najemnik strinjata in spore rešujeta preko arbitraže in ne sodišča.

“Tako se rešujejo tudi mednarodni in trgovinski spori. S tem bi za polovico ali za dve tretjini zmanjšali število primerov na sodiščih, povezanih z najemniškimi spori,” je prepričan Novak.

Ob tem bi tudi uvedli minimalne najemnine, s čimer bi preprečili, da nekdo prijavi v Ljubljani pogodbo za 300 evrov na mesec za trosobno stanovanje, “če pa vsi vemo, da je najemnina za takšno stanovanje najmanj 600 evrov mesečno”.

“Mislim, da bi se tako najemodajalci kot tudi najemniki strinjali s takšno rešitvijo. Povečali bi se davčni prilivi v proračun, saj bi bile prijavljene realne najemnine,” pravi Novak.

Med predlogi nepremičninskega združenja so še obvezna prijava lastnika na Furs v osmih dneh in plačilo najemnin na transakcijski račun, ne v gotovini.

Davčni korenček za dolgoročno oddajanje

Dolgoročne najeme bi spodbudil tudi z davčnimi odpustki za tiste lastnike, ki imajo več let iste najemnike, po vzoru avtomobilističnega zavarovanja.

Vsako leto, ko bi imel istega najemnika, bi se ti stopnja davka za oddajanje v najem znižala za eno odstotno točko. V primeru takšnih bonusov bi imel tudi najemnik preko nižjega davka pogajalsko moč, saj bi bilo lastniku stanovanja v interesu, da stanovanje oddaja dolgoročno isti osebi, ker bi plačeval manj davka, pojasnjuje.

Tudi Udovič iz zbornice za poslovanje z nepremičninami znižanje davčnega bremena vidi kot možnost, da bi se na trgu pojavilo več stanovanjskih nepremičnin, in poudarja, da bi morali bolj učinkovito zasnovati javno najemno službo, ki se zaradi strogih omejitev ni prijela.