Gurs mu je poslal obvestilo o vrednosti stanovanja, ki že pet let ni njegovo

Nove posplošene vrednosti nepremičnin, ki jih je geodetska uprava (Gurs) objavila 19. maja, so požele veliko zanimanja. Ob objavi si je podatke na spletni strani ogledovalo več kot 180.000 uporabnikov. Posodobljeni podatki sprožajo številna vprašanja med lastniki nepremičnin.

Na Gursu so v treh tednih po objavi nove posplošene vrednosti nepremičnin dobili več kot 4.000 klicev. Večino zaradi vprašanj glede urejanja lastništva, podatkov in vrednosti.

Podobno je bilo že po objavi poskusnega izračuna in razgrnitvi predloga modelov množičnega vrednotenja konec lanskega leta. Takrat so na Gursu dobili več tisoč zahtev, pobud, vprašanj in pripomb. Več kot 80 odstotkov jih je bilo povezanih s pravilnostjo podatkov.

Da nekaj ni v redu, je hitro videl tudi bralec, ki ne želi biti imenovan. “Pred petimi leti sem prodal nepremičnino, kar je razvidno tudi iz zemljiške knjige, pa mi je Gurs vseeno poslal obvestilo, na katerem je navedena tudi prodana nepremičnina,” nam je dejal po tem, ko je ta teden prejel odločbo geodetske uprave (Gurs). Napaka ga je začudila, saj je na obvestilu zapisano, da so bili podatki pridobljeni 16. maja letos.

Podatki v zemljiški knjigi pravi

Bralec je že ob prodaji seveda spremembo vpisal v zemljiško knjigo. Zdaj je še enkrat preveril podatke in dobil potrditev, da sta vpisana nova lastnika. Zato se je obrnil na klicni center Gursa. Operater v klicnem centru je preveril podatke in mu pojasnil, da ima po njihovi evidenci nepremičnina štiri lastnike, kar pa ne drži.

Kot se je izkazalo, Gurs podatke o lastništvu preverja prek katastra nepremičnin, ki je povezan z zemljiško knjigo. Vendar v tem primeru ni bilo tako in je evidenca Gursa kazala drugačne lastnike kot izpis iz zemljiške knjige. Zaradi napake so obvestilo o vrednosti nepremičnine dobili štirje, namesto le dva dejanska lastnika, ki sta bila pravilno vpisana kot lastnika od junija leta 2020. Gurs je kot vir podatkov o lastnikih uporabil podatke o lastnikih, prevzete iz zemljiške knjige, in posebne podatke o lastnikih, vodene v katastru nepremičnin.

Telefonist v klicnem centru je dejal, da takšnega primera še ni videl in da gre očitno za sistemsko napako. Bralca je pozval, naj se oglasi v najbližji Gursovi pisarni, kjer bodo morali vložiti posebno zahtevo za izbris podatkov. Še isti dan je bralec dobil klic z Gursa, da ga bodo v prihodnjih dneh obvestili, kako bodo reševali nastalo težavo.

Do zdaj edini takšen primer

Po našem poizvedovanju so nam z Gursa odgovorili, da bodo podatke uskladili sami in da stranki ne bo treba narediti nič.

Napaka je po njihovih pojasnilih izjema in prvi tovrstni primer. Sicer se podatki iz zemljiške knjige posodabljajo enkrat dnevno.

“V konkretnem primeru je šlo na zemljiški knjigi za postopek ‘vzpostavitve vpisane nedokončane etažne lastnine v VR zaznambe’ (zaznamba vrstnega reda, op. p.), kjer se je pri prenosu izbrisa lastnikov od zemljiške knjige do geodetske uprave pojavila napaka. Četudi gre za prvi tak zaznani primer, take primere vedno preverjamo sistemsko, če bi se ista napaka pojavila še kje drugje in jih urejamo v sodelovanju z zemljiško knjigo,” vzrok za napako razlagajo na Gursu.

Dodajajo, da so drugi primeri nepravilnosti povezani z neusklajenimi osebnimi podatki v zemljiški knjigi in napačnim zapisom EMŠO številke v zemljiški knjigi. Koliko je takih primerov, niso navedli.

“Nekateri lastniki šele ob teh potrdilih in ob naši pomoči ugotovijo, da nimajo urejenega lastništva v zemljiški knjigi. Vse težave glede lastništva rešujemo sproti v povezavi in s sodelovanjem z zemljiško knjigo,” odgovarjajo na Gursu in med pogostimi primeri zapletov še navajajo, da dedovanje sploh ni bilo izvedeno na vseh nepremičninah ali da imajo uporabniki solastniške deleže na nepremičninah, za katere sploh niso vedeli.

“Tako obsežno pošiljanje pisnih potrdil vsem lastnikom pokaže tudi razne anomalije vpisa lastnikov,” še pravijo na Gursu.

Ste le delni lastnik? Vrednost morate izračunati sami.

Javila se nam je tudi bralka, manjšinska lastnica zemljišča v prestolnici, ki je na odločbi dobila precej višjo vrednost zemljišča kot ob prejšnjem vrednotenju.

V njenem primeru je šlo za napačno razumevanje Gursovih podatkov, saj je na hrbtni strani obvestila pojasnilo, da so zapisane celotne vrednosti parcel, delov stavb in enot vrednotenja ter da lastniški deleži niso upoštevani. Lastniki si morajo vrednost svojega deleža izračunati sami, kar je razlika v primerjavi s prejšnjim vrednotenjem, to pa je zmedlo tudi bralko.

Vrednost se je v enem letu popravila za osem odstotkov

Geodetska uprava je posodobljene posplošene vrednosti za 9,2 milijona nepremičnin objavila 19. maja, po tem, ko je vlada konec aprila potrdila nove modele vrednotenja. Vrednost nepremičnin se po zakonu o množičnem vrednotenju ocenjuje za namene obdavčenja in druge javne namene.

Nova uredba je začela veljati 13. maja, Gurs pa je nepremičninam pripisal novo vrednost, ki je bila prilagojena stanju na trgu. Letos so obvestila še zadnjič pošiljali po pošti, nato pa bodo vrednosti dostopne le še prek spleta. Posodabljali jih bodo predvidoma na dve leti oziroma prej, če bo prišlo do večjih sprememb na trgu nepremičnin.

Nove vrednosti odražajo stanje nepremičnin na dan 1. januar 2025. Od poskusnega izračuna lanskega oktobra so se nepremičnine podražile za skoraj osem odstotkov, je maja dejal šef geodetske uprave Tomaž Petek. Nepremičninski portfelj Slovencev je zdaj vreden 298 milijard evrov.

Obvestila je treba skrbno pregledati

Zgoraj opisani primer kaže, da je treba potrdilo o evidencah vrednotenja skrbno pregledati, kar priporoča tudi Gurs. Kot je dejal Petek, lastnikom po prejemu potrdila ni treba storiti ničesar.

“S potrdilom naj se seznanijo in preverijo, ali so na njem vse nepremičnine, katerih lastniki so. Če je lastnik v zemljiško knjigo vpisan brez evidenčne matične številke občana (EMŠO), se lahko zgodi, da nepremičnina ne bo vključena na seznam, ker je sistem ni zaznal,” je pojasnil Petek.

Kaj pa, če opazite, da ni vse v redu?

Najprej morate razlikovati, za kakšno napako gre – ali so napačni podatki ali se ne strinjate z vrednostjo.

V prvem primeru, če ugotovite, da na potrdilu niso vpisane vse nepremičnine, morate stanje preveriti v zemljiški knjigi, če ste pri vseh nepremičninah vpisani z enotno matično številko (EMŠO).

Če podatki o nepremičnini ne ustrezajo dejanskemu stanju, morate zelo verjetno urediti podatke o nepremičninah v evidencah vrednotenja.

Praviloma je to treba urediti v katastru nepremičnin, nekaj pa je tudi podatkov iz drugih matičnih evidenc, ki se urejajo po drugih predpisih, pravijo na Gursu. Podrobnejša navodila, kako to urediti, so dostopna na portalu e-Prostor. Bolj podrobno, kako postopati v primerih, če podatki niso v vredu.

Če so podatki nepravilni, se bo s popravkom zelo verjetno spremenila tudi posplošena vrednost.

Niso še obravnavali posebne okoliščine

V primeru, da se ne strinjate z ocenjeno vrednostjo, pa pritožbe niso možne. Vseeno lahko lastniki, če menijo, da vrednosti na potrdilu ne zrcalijo pravega stanja, vložijo vlogo za uveljavljanje posebnih okoliščin, vendar morajo takšni vlogi priložiti cenitveno poročilo pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin.

Zakon določa, da so posebne okoliščine v primeru, če vrednost odstopa za več kot 20 odstotkov oziroma 200.000 evrov od posplošene vrednosti.

Obstajati pa morajo razlogi oziroma okoliščine, ki jih določa zakon in za katere Gurs na podlagi podatkov iz javnih evidenc ni mogel vedeti – bodisi so na nepremičnini hude konstrukcijske poškodbe bodisi jim grozi neka naravna nesreča, plaz ali podobno.

Gurs do zdaj še ni dobil nobene popolne vloge za uveljavitev posebnih okoliščin, le dve nepopolni, ki nista imeli vseh zakonsko predpisanih prilog.