Predkupna pravica pri nepremičninah in poslovnih deležih: imate denar na mizi?
Predkupna pravica pomeni, da ima določena oseba prednost pri nakupu premoženja, če se lastnik odloči za prodajo. Če želi lastnik stvar ali pravico prodati tretji osebi, jo mora pod enakimi pogoji najprej ponuditi predkupnemu upravičencu. Ta lahko v določenem roku uveljavi predkupno pravico in stvar oziroma pravico pridobi pod enakimi pogoji, kot so bili dogovorjeni s tretjim kupcem.
Na prvi pogled se zdi predkupna pravica razumljiva in preprosta. Vendar se hitro pokaže, da njena ureditev odpira vrsto vprašanj in da se pravila pomembno razlikujejo glede na to, ali gre za prodajo solastniškega deleža na nepremičnini ali za prodajo poslovnega deleža v družbi z omejeno odgovornostjo. Ključna razlika se skriva v vprašanju, kaj sploh pomeni, da lahko predkupni upravičenec kupi pod »enakimi pogoji« kot tretji kupec.
Predkupna pravica pri poslovnem deležu
Predkupna pravica pri poslovnem deležu je urejena v 481. členu Zakona o gospodarskih družbah ( ZGD-1). Ta določa, da imajo družbeniki pri prodaji poslovnega deleža tretji osebi pod enakimi pogoji prednost pred drugimi osebami, razen če družbena pogodba določa drugače. Zakon izhaja iz predpostavke, da je zaradi tesne povezanosti družbenikov pomembno, kdo postane njen družbenik, zato obstoječim družbenikom omogoča, da preprečijo vstop neželenega tretjega kupca. Družbenik, ki namerava prodati svoj poslovni delež, mora druge družbenike pisno obvestiti o nameravani prodaji in pogojih prodaje ter jih pozvati, da mu morebitni kupec sporoči svojo pripravljenost za nakup v enem mesecu od prejema obvestila. Če je več družbenikov pripravljenih kupiti poslovni delež, postanejo imetniki prodanega deleža vsi kupci skupaj v sorazmerju s svojimi obstoječimi poslovnimi deleži.
Enakost pogojev pomeni, da upravičenec predkupne pravice vstopi v položaj tretjega kupca in prevzame celoten sklop elementov predvidenega posla. To ne zajema zgolj kupnine, temveč tudi način in roke plačila, morebitna jamstva in druge pogodbene elemente, ki skupaj oblikujejo ekonomsko in pravno vsebino transakcije.
Ker ZGD-1 na tem področju dopušča precejšnjo avtonomijo, je treba vsebino predkupne pravice vedno presojati tudi v povezavi z družbeno pogodbo. Ta lahko predkupno pravico podrobneje uredi, omeji, razširi ali izključi. Najpogosteje se spreminjajo pravila glede postopka, rokov, kroga upravičencev in vprašanja, ali pravica velja tudi pri prenosih med obstoječimi družbeniki. Ne glede na to pa ostaja bistvo predkupne pravice praviloma nespremenjeno: upravičenec vstopi v posel namesto tretjega kupca z vsemi bistvenimi ekonomskimi in pravnimi elementi, ki veljajo za tretjega.
Predkupna pravica pri nepremičninah
Pri nepremičninah imajo solastniki v primeru prodaje solastniškega deleža zakonito predkupno pravico na podlagi 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Glede vsebine in načina njenega uresničevanja se smiselno uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika (OZ).
Za razliko od predkupne pravice pri poslovnem deležu predkupne pravice pri nepremičnini ni mogoče uresničiti zgolj z izjavo o sprejemu ponudbe. Če želi predkupni upravičenec pravico veljavno uveljaviti, mora hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plačati celotno kupnino, določeno v obvestilu lastnika o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču (drugi odstavek 508. člena OZ). Rok za uveljavitev predkupne pravice in hkratno plačilo kupnine je 30 dni po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji (prvi odstavek 508. člena OZ). Če je v obvestilu določen kasnejši rok plačila kupnine, ga lahko izkoristi le, če da zadostno zavarovanje (tretji odstavek 508. člena OZ). Glede zavarovanja je sodna praksa že potrdila, da zgolj zaveza oziroma izjava kupca ne zadošča, temveč mora biti zagotovljeno dejansko zavarovanje, ki ob realnih zgledih omogoča poplačilo, na primer hipoteka na ustrezno vrednoteni nepremičnini.
Takšna ureditev varuje položaj prodajalca pred morebitno neplačevitostjo predkupnega upravičenca in zagotavlja, da lastnik zaradi uveljavitve predkupne pravice ne bo v slabšem položaju, kot če bi posel sklenil s tretjim kupcem.
Uveljavitev predkupne pravice pri nepremičninah je torej v bistvenem povezana z vprašanjem dejanske sposobnosti predkupnega upravičenca, da kupnino takoj plača oziroma ustrezno zavaruje njeno plačilo (kratkoročna likvidnost). Rok za plačilo je izrazito kratek in znaša 30 dni od prejema obvestila. Prav tako ni zagotovljene sočasnosti izpolnitve. Upravičenec mora kupnino plačati, še preden pride do izpolnitve pogojev za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, kar predstavlja tveganje za predkupnega upravičenca. Glede na to npr. bančno financiranje brez ustreznega dogovora s prodajalcem težko pride v poštev.
Iz tega izhaja, da predkupni upravičenec nepremičnine v resnici ne kupuje pod »enakimi pogoji« kot tretji kupec. To predstavlja pomembno razliko v primerjavi z ureditvijo predkupne pravice po ZGD-1, ki je pogosto spregledana ali napačno razumljena.
Kaj razlika pomeni v praksi?
Upoštevajoč navedene pomanjkljivosti pri predkupni pravici na nepremičninah se v praksi najprej poskuša s prodajalcem doseči sklenitev pogodbe, ki upošteva interese obeh strani in omogoča nakup pod pogoji, ki so čim bolj podobni pogojem tretje osebe. Če ustrezen dogovor ni mogoč, je nujno treba zagotoviti, da je predkupna pravica pravilno in pravočasno uveljavljena. To vključuje pravilno in pravočasno zagotovitev zadostnega zavarovanja, če se želi enostransko izkoristiti plačilne pogoje, ki so na voljo tretji osebi. Če predkupni upravičenec zavarovanje lahko zagotovi, si s tem praviloma zagotovi tudi sočasnost izpolnitve, saj so nepremičninske transakcije glede plačil običajno strukturirane tako, da udejanjajo načelo istočasnosti izpolnitve in varujejo obe stranki. V vsakem primeru pa se z ustreznimi pogajanji in interpretacijo zakonske ureditve poskuša uveljaviti vsaj mehanizem za sočasnost izpolnitve, tudi kadar ima upravičenec kupnino na voljo takoj (na primer z deponacijo kupnine pri notarju na fiduciarnem računu v roku 30 dni od prejema obvestila lastnika).
Pri predkupni pravici po ZGD-1 takšne problematike načeloma ni. Je pa potrebno posebno pozornost nameniti določilom družbene pogodbe, ki lahko vprašanje predkupne pravice uredijo podrobneje ali drugače, kot to določa zakon. Postopek je treba izvesti pravilno, sicer obstaja tveganje spora med družbeniki.
Čeprav je namen predkupne pravice v obeh primerih enak, so praktični pogoji za njeno uveljavitev bistveno različni. Medtem ko je pri poslovnih deležih težišče predvsem na pravilni izvedbi postopka in spoštovanju določb družbene pogodbe, je pri nepremičninah posebnost v tem, da mora biti predkupni upravičenec že ob uveljavljanju pravice pripravljen in zmožen plačati celotno kupnino oziroma zavarovati njeno plačilo. Tudi kadar je mogoče s pogajanji doseči mehanizem sočasnosti izpolnitve, mora imeti upravičenec takoj pripravljeno celotno kupnino ali ustrezno zavarovanje, če prodajalec vztraja pri tem. Če tega nima oziroma tega ne stori, predkupna pravica ne bo veljavno uveljavljena.
V obeh primerih zato velja, da uspešna uveljavitev predkupne pravice ni odvisna zgolj od njenega obstoja, temveč tudi od pravočasne pravne in dejanske priprave na njeno izvršitev.
Vsebino omogoča odvetniška pisarna Kozar.