Kaj vas čaka, če prodate poslovni delež ali nepremičnino pod tržno vrednostjo?
Prodaja nepremičnin in poslovnih deležev v družbah je v Sloveniji na strani prodajalca fizične osebe obdavčena z davkom od dobička iz kapitala. To pomeni, da mora prodajalec plačati davek od razlike med nabavno in prodajno vrednostjo takšnega kapitala. Transakcija ni obdavčena, če je prodajalec lastnik kapitala 15 let oziroma če obstajajo drugi z zakonom predpisani pogoji za oprostitev plačila davka.
Pogosto se pri strukturiranju transakcij pozablja na 99. člen Zakona o dohodnini (ZDoh-2), ki določa, da se v primerih, ko iz pogodbe izhaja vrednost, ki ne ustreza vrednosti, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času odsvojitve, za vrednost kapitala ob odsvojitvi šteje primerljiva tržna cena kapitala ob odsvojitvi.
V praksi to pomeni, da lahko FURS ignorira pogodbeno ceno in kot prodajno vrednost ugotavlja in uporabi primerljivo tržno vrednost, kar se pogosto odrazi v bistveno višji davčni obveznosti prodajalca in lahko pripelje celo do tega, da je davčna obveznost višja od kupnine, ki jo prejme prodajalec, oziroma bistveno presega zaslužek, ki bi ga ustvaril s prodajo.
Primeri v praksi
Prodajalec mora zaradi likvidnostnih potreb hitro prodati nepremičnino (t. i. fire sale) in jo proda za 350.000 EUR, čeprav je tržna vrednost 500.000 EU. V takšnem primeru lahko FURS v skladu z 99. členom ZDoh-2 kot odsvojitveno vrednost upošteva 500.000 EUR. Ob upoštevanju predpostavk nabavne vrednosti 300.000 €, davčne stopnje 25 %, normiranih stroškov pridobitve in odsvojitve v višini 1 %, davka na promet nepremičnin (DPN) v višini 2 % (ki ga v obeh primerih odmerjamo od 500.000 eur), bi v primeru odsvojitvene vrednosti 350.000 € prodajalec plačal 8.375 € davka, v primeru 500.000 € pa kar 45.500 €. To pomeni, da bi davčna obveznost presegla zaslužek prodajalca in bi zaradi plačila davka prodajalec v resnici ustvaril izgubo.
Eden izmed dveh družbenikov poslovnega deleža v d.o.o. ne more prodati na trgu, ker drugi družbenik po družbeni pogodbi ne poda soglasja, kar pomeni, da je prodajalec prisiljen prodati poslovni delež drugemu družbeniku po nižji ceni (alternativa je zgolj izstop iz družbe s tožbo). Nabavna vrednost poslovnega deleža je znašala 50.000 €, tržna vrednost je 150.000 €, dejanska prodajna cena je 90.000 €, davčna stopnja je 25 %, normirani stroški pridobitve in odsvojitve pa znašajo 1%. Ob takšnih predpostavkah bi bila davčna obveznost v primeru dejanske prodajne cene 9.650 €, v primeru ugotovljene primerljive tržne cene pa 24.500 €. Prodajalčeva efektivna davčna stopnja na razliko med tem, kar je plačal za pridobitev poslovnega deleža, in tem, kar je za delež prejel, bi tako znašala kar 61,25 % (in ne 25%).
Prodajalec je 100 % lastnik in direktor družbe. Prodajalec želi pritegniti strateškega partnerja, ki bi s svojim know-howom, poslovnimi povezavami in dostopom do novih trgov prispeval pomembno dodano vrednost družbi, zato se odloči, da mu proda 10 % delež družbe po nominalni vrednosti 10.000 €. Namesto da bi bil takšen vstop obravnavan zgolj kot poslovna odločitev znotraj pogodbeno dogovorjene vrednosti, FURS v skladu z 99. členom ZDoh-2 ugotovi, da tržna vrednost 10 % deleža znaša 80.000 € in na tej podlagi odmeri davek, čeprav prodajalec v resnici sploh ni ustvaril dobička. Ob predpostavki nabavne vrednosti 10.000 €, lastništva 3 leta (25 % davčna stopnja) in normiranih stroškov 1 % bi to pomenilo, da mora prodajalec plačati 17.275 € davka, čeprav pri prodaji deleža ni zaslužil nič.
Takšna zakonska ureditev nesorazmerno omejuje poslovno avtonomijo in racionalno odločanje, kar izkrivlja tržne signale in zmanjšuje likvidnost trga. Učinek je zlasti izrazit pri kratkih obdobjih lastništva (višja stopnja obdavčitve) in v okoliščinah prisilnih ali hitrih prodaj, kjer je razkorak med pogodbeno in tržno vrednostjo posledica realnih tržnih in pravnih omejitev.
Kaj lahko naredite?
FURS je v postopkih ugotavljanja dobička iz kapitala praviloma precej rigiden. Davčni zavezanci lahko v praksi uspešneje vplivajo na ugotovljeno vrednost t. i. primerljive tržne cene kapitala predvsem s predložitvijo ustreznih cenitev, iz katerih izhaja, da je primerljiva tržna cena nižja od tiste, ki jo ugotavlja FURS. Precej manj oziroma nič prostora pa ni za argumentacijo, da zaradi pravnih, pogodbenih ali drugih dejanskih omejitev ali zaradi namena posla višje cene objektivno sploh ne bi bilo mogoče doseči in da bi se morala upoštevati pogodbeno dogovorjena. Povedano drugače, v postopkih se običajno lahko doseže predvsem znižanje ocenjene tržne vrednosti kapitala, bistveno težje pa priznanje dejansko dogovorjene nižje prodajne cene.
Zaradi tega je pri zdaj veljavni ureditvi potrebna posebna previdnost in premišljenost pri strukturiranju in odločanju o transakcijah. Določene transakcije (vstopi strateških partnerjev, izstopi družbenikov ipd.) je smiselno drugače strukturirati, določene transakcije pa je smiselno že vnaprej podpreti z ustreznimi dokazili o primerljivih tržnih vrednostih kot so cenitve, ki naj na podroben in prepričljiv način utemeljijo tržno vrednost kapitala, če bo to potrebno dokazovati v postopku.
Posebej je treba poudariti, da so davku od dobička iz kapitala podvrženi tudi neodplačni prenosi kapitala (94. člen ZDoh-2). Tudi v teh primerih se za namene obdavčitve ugotavlja t. i. primerljiva tržna vrednost kapitala ob odsvojitvi, kar pomeni, da je lahko darovalec dolžan plačati davek od dobička iz kapitala od razlike med vrednostjo kapitala ob pridobitvi in njegovo tržno vrednostjo ob odsvojitvi, čeprav pri prenosu ni prejel nobenega plačila. Izognitev plačila davka na dobiček pri neodplačnih pravnih poslih, ki bi bili sicer podvrženi obdavčitvi, je mogoča le z uveljavljanjem odloga davčne obveznosti pod pogoji iz 100. člena ZDoh-2. To je na primer mogoče pri podaritvi kapitala zakoncu ali otroku, pri čemer je treba odlog pravočasno priglasiti davčnemu organu. Če je odlog pravočasno in pravilno priglašen, se davek ob prenosu ne odmeri, temveč se davčna obravnava prenese na trenutek naslednje obdavčljive odsvojitve.
V pričakovanju sprememb
Ureditev 99. člena ZDoh-2 je sporna z vidika načela davčne pravičnosti iz 14. člena Ustave, saj pri obdavčitvi ne upošteva dejansko ustvarjenih dobičkov in s tem realno povečane dohodkovne moči odsvojitelja. Pred Vrhovnim sodiščem RS smo iz tega razloga vložili revizijo po sklepu o dopuščeni reviziji X DoR 94/2025, v kateri zatrjujemo, da bi bilo potrebno navedeno določbo zaradi neustavnosti razveljaviti.
Za neustavnost po našem mnenju obstajajo tehtni argumenti, tudi primerjalnopravni, saj nemška in avstrijska ureditev, na kateri se sklicuje ZDoh-2, obdavčitve kapitalskih dobičkov na takšen način nikakor ne urejata. Hkrati je pozitivno, da pred Vrhovnim sodiščem RS teče tudi postopek revizije, ki naslavlja podobno vprašanje, in sicer ali ste dolžni plačati davek od dobička iz kapitala tudi v primeru, če kapital podarite (X DoR 36/2025-6).
Do odločitve v teh zadevah pa ostaja ključno skrbno in premišljeno strukturiranje transakcij in izraba vseh zakonitih možnosti ter postopkov za znižanje davčnih tveganj in obveznosti, kot je poudarjeno zgoraj.
Vsebino omogoča Odvetniška pisarna Kozar.