Nepremičnine v Dubaju: bolj selektiven trg in nove priložnosti za vlagatelje

V mesecih, ki so sledili, so vlagatelji iskali odgovore: ali so cene padle, ali kupci še vedno investirajo v Dubaj in ali spremenjene razmere prinašajo nove nakupne priložnosti. Za tiste, ki so o investiciji šele razmišljali, je postalo še pomembneje razumeti dejansko stanje na trgu.

Na ta vprašanja so odgovarjali na dogodkih Dubai Deluxe Real Estate v Ljubljani in Beogradu. Predstavitvi v hotelu Radisson Blu Plaza Ljubljana in hotelu Hilton Beograd sta po podatkih organizatorja skupaj pritegnili več kot 130 obiskovalcev. Govorci so predstavili vpliv konflikta na življenje in poslovanje v Dubaju, gibanje nepremičninskega trga ter priložnosti pri dokončanih nepremičninah in projektih v gradnji.

Kaj se dogaja na dubajskem nepremičninskem trgu?

Regionalni konflikt je povečal negotovost in vplival na odločitve kupcev ter prodajalcev. Združeni arabski emirati so bili od 28. februarja 2026 izpostavljeni iranskim raketnim in brezpilotnim napadom. Varnostni dogodki so bili resnični, njihov vpliv na nepremičnine pa se razlikuje med lokacijami in projekti.

Savills v poročilu za drugo četrtletje 2026 opisuje obdobje normalizacije: kupci so ob večji izbiri in regionalni negotovosti postali bolj selektivni. Družba ocenjuje, da dolgoročne osnove trga ostajajo trdne.

Pri ocenjevanju nepremičnin v Dubaju je pomembno pogledati dlje od povprečja celotnega mesta. Razmere se lahko močno razlikujejo od soseske do soseske in celo med projekti na isti lokaciji. Povpraševanje, razpoložljiva ponudba, kakovost gradnje in dostop do infrastrukture vplivajo na privlačnost posamezne nepremičnine. Splošna številka zato še ne pove, ali je konkretna ponudba dobra investicija.

Da se trg ni ustavil, kaže nadaljevanje prodaj. Po podatkih REIDIN za julij 2026 je bilo opravljenih 13.397 prodaj stanovanjskih nepremičnin v skupni vrednosti približno 6,39 milijarde evrov. V primerjavi z junijem se je število prodaj povečalo za en odstotek, njihova skupna vrednost pa za 1,6 odstotka.

Avgusta 2026 je bilo po isti raziskovalni družbi opravljenih 11.440 prodaj v vrednosti približno 5,90 milijarde evrov. Aktivnost je bila nižja kot julija, vendar ti podatki potrjujejo, da je tudi več mesecev po začetku konflikta še naprej potekalo na tisoče prodaj v skupni vrednosti več milijard evrov.

Za vlagatelja je zato ključno razumeti konkretno sosesko, projekt in vstopno ceno. Nadaljevanje transakcij potrjuje aktivnost trga, privlačnost posamezne investicije pa je odvisna od ponudbe, ki jo kupec dejansko pridobi.

Distressed deals: priložnost pri že dokončanih nepremičninah

Pri že dokončanih nepremičninah oziroma ready properties je lahko razlog za ugoden nakup motivacija prodajalca. Lastnik, ki potrebuje likvidnost ali želi hitro prodati, je lahko pripravljen sprejeti ceno pod primerljivo tržno vrednostjo.

Takšne ponudbe se pogosto označujejo kot distressed deals. Njihova prednost je lahko že v vstopni ceni. Kupec lahko nepremičnino po prevzemu in pripravi oddaja ali jo vključi v strategijo nadaljnje prodaje, če razmere in skupni stroški to omogočajo.

»Pri posameznih nepremičninah lahko dosežemo nakupno ceno včasih tudi do 20 odstotkov pod dejansko tržno vrednostjo. Teh priložnosti ni veliko. Ko se pojavijo, je treba imeti pripravljena sredstva, saj takšne nepremičnine hitro najdejo kupca,« pojasnjuje Jan Petrovič.

Vpliv nakupne cene je mogoče prikazati s preprostim primerom. Če stanovanje ustvarja 24.000 evrov letne najemnine, pri nakupni ceni 240.000 evrov dosega desetodstotni bruto najemni donos. Če ga kupec pridobi za 216.000 evrov, ob isti najemnini bruto donos znaša približno 11,1 odstotka. Gre za računsko ponazoritev, ne dejansko ponudbo.

Ekipa Dubai Deluxe navaja, da ima prek partnerske mreže dostop do posameznih takšnih enot. Izpostavlja tudi, da je med povečano negotovostjo našla dolgoročne najemnike za nepremičnine, pri katerih je sodelovala. Njihova izkušnja kaže, da je povpraševanje po bivanju ostalo prisotno tudi v zahtevnejšem obdobju.

Off-plan nepremičnine: boljši pogoji nakupa in razpored plačil

Druga vrsta priložnosti se pojavlja pri nepremičninah v gradnji oziroma off-plan projektih. Po navedbah predstavnikov Dubai Deluxe nekateri razvijalci (developerji) pri izbranih ponudbah omogočajo prilagodljivejše plačilne načrte (payment plan), prevzem dela registracijskih stroškov ali druge ugodnosti.

Boljši plačilni načrt lahko kupcu olajša razporeditev kapitala. Ponudba, označena kot DLD waiver, pa lahko vključuje razvijalčevo kritje dogovorjenega dela registracijskega stroška pri Dubai Land Department (4% vrednosti nepremičnine). Konkretne ugodnosti se razlikujejo od razvijalca do razvijalca.

Pri projektih s predvideno predajo v letih 2028 ali 2029 kupec ocenjuje tudi prihodnji razvoj lokacije. Ko se regionalne razmere umirijo in se razvoj Dubaja nadaljuje, imajo lahko današnji pogoji nakupa dolgoročno vrednost. Vendar mora načrt upoštevati tudi možnost zamude pri predaji ali drugačnega gibanja trga.

»Pri dokončani nepremičnini lahko prednost predstavlja cena, ki jo dosežemo danes. Pri projektu v gradnji pa so lahko ključni plačilni pogoji in razvoj lokacije. Najprej moramo razumeti cilj kupca, nato izbrati ustrezno investicijo,« poudarja Petrovič.

Dubaj in Ljubljana: koliko lahko prinese oddajanje nepremičnine?

Višji potencialni prihodek od oddajanja je eden od razlogov, zakaj slovenski vlagatelji razmišljajo o nakupu nepremičnine v Dubaju. Razlika je pri posameznih lokacijah lahko precejšnja.

Po podatkih Global Property Guide za Dubaj ocenjeni letni bruto najemni donos stanovanj z eno spalnico na Palm Jumeirah znaša 7,34 odstotka, v Jumeirah Village Circle pa 6,86 odstotka. Pri isti kategoriji stanovanj v centru Ljubljane vir navaja 3,08 odstotka.

V teh izbranih dubajskih soseskah je ocenjeni bruto donos tako več kot dvakrat višji kot v centru Ljubljane. Primerjava povprečij celotnih mest pokaže manjšo, vendar še vedno opazno razliko: 5,53 odstotka v Dubaju proti 3,94 odstotka v Ljubljani.

Kaj to pomeni v evrih? Pri hipotetični nakupni ceni 250.000 evrov bi 7,34-odstotni bruto donos pomenil 18.350 evrov letne najemnine, 3,08-odstotni pa 7.700 evrov. Razlika znaša 10.650 evrov na leto pred stroški in davki. Gre za ponazoritev navedenih donosov, ne za ponudbo konkretne nepremičnine po tej ceni.

Podatki temeljijo na oglaševanih prodajnih cenah in najemninah. Dejanski neto donos je odvisen tudi od stroškov stavbe, vzdrževanja, upravljanja, financiranja, davkov in obdobij brez najemnika.

Primerjava pokaže, zakaj je Dubaj smiselno vključiti med možnosti za nepremičninsko investicijo. Ključna pa ostaja izbira enote, pri kateri višji najemni potencial potrjujejo konkretna cena, stroški in povpraševanje.

Ljubljana: več kot 60 obiskovalcev in neposreden vpogled v Dubaj

Dubai Deluxe Real Estate je 26. septembra 2026 v hotelu Radisson Blu Plaza Ljubljana v BTC-ju organiziral predstavitev življenja, gospodarstva in nepremičninskih investicij v Dubaju. Po podatkih organizatorja se je dogodka udeležilo več kot 60 obiskovalcev.

Jan Petrovič je predstavil razmere na nepremičninskem trgu, možnosti pri dokončanih nepremičninah in ponudbe novogradenj. Jason Valthaty, senior relationship manager pri DAMAC Properties, je predstavil aktualne projekte razvijalca. Dogodek je podprla partnerska agencija Allegiance Real Estate.

Pogled na življenje in poslovanje v Dubaju je predstavil Nejc Soklič, soustanovitelj Dubai Deluxe, ki v emiratu živi in dela zadnji dve leti ter je bil tam tudi med marčevsko eskalacijo. Pri delu z naročniki in partnerji njegove marketinške agencije Dubai Prod je spremljal, kako so se podjetja iz različnih panog odzivala na negotovost.

»V marketingu hitro opazimo, kje se povpraševanje ohlaja. To se pokaže v številu povpraševanj, odzivu na kampanije in odločitvah podjetij glede novih projektov. Prek naših naročnikov in partnerjev smo dobili neposreden vpogled v dogajanje med konfliktom. Zdaj, v oktobru, pri delu z njimi že opažamo več aktivnosti in občutek, da se življenje vrača v ustaljene tirnice,« pravi Soklič.

Takšen vpogled dopolnjuje nepremičninske podatke z izkušnjami podjetij na terenu. Opažanja posamezne agencije sicer ne predstavljajo celotnega gospodarstva, pomagajo pa razumeti, kako se razmere odražajo v vsakodnevnem poslovanju.

Beograd: več kot 70 obiskovalcev v hotelu Hilton

Predstavitev se je nadaljevala 3. oktobra 2026 v hotelu Hilton Beograd. Po podatkih organizatorja se je dogodka udeležilo več kot 70 obiskovalcev.

Program je povezal gospodarstvo Dubaja, nepremičninske investicije in konkretne projekte DAMAC Properties. Jan Petrovič je predstavil stanje trga in nakupne priložnosti, Jason Valthaty pa aktualno ponudbo razvijalca. Tudi ta dogodek je podprl Allegiance Real Estate.

Obisk obeh dogodkov kaže, da zanimanje regionalnih vlagateljev ostaja prisotno. Udeležba sicer še ne pomeni realiziranih nakupov, potrjuje pa interes za razumevanje trga in primerjavo konkretnih investicijskih možnosti.

Podpora agencije pred nakupom in po njem

Pri nakupu nepremičnine v tujini je pomembno, da podpora ne preneha s podpisom pogodbe. Priprava stanovanja za oddajo in iskanje najemnika lahko bistveno vplivajo na rezultat investicije.

Dubai Deluxe Real Estate se osredotoča na kupce iz Slovenije in širše regije ter zagotavlja lokalno podporo s pisarnami v Ljubljani in Dubaju. Njegova ponudba vključuje izbiro nepremičnine, posredovanje pri nakupu in prodaji, pomoč pri pridobivanju hipotekarnega kredita, iskanje najemnika ter pomoč pri opremljanju ali renovaciji stanovanja.

Za lastnika, ki prebiva v Sloveniji, je lokalna prisotnost pomembna predvsem zaradi lažje izvedbe. Nakup, priprava nepremičnine za uporabo in oddajanje so povezani koraki, pri katerih sta potrebna poznavanje trga in zanesljiva koordinacija.

Priložnosti so različne, dobra izbira ostaja ključna

Priložnosti v Dubaju so lahko v ugodni nakupni ceni dokončane nepremičnine, višjem najemnem potencialu ali boljših pogojih pri projektu v gradnji. Dubai Deluxe kupcem pomaga oceniti konkretno ponudbo ter jih spremlja pri nakupu, financiranju, pripravi nepremičnine in iskanju najemnika.