1,45 odstotka: kaj bi davek na nepremičnine dejansko naredil s slovenskim trgom?

Mit o 160 tisoč praznih stanovanjih, predvideni fiskalni prihodki in pritisk na lastnike. Bi novi davek res sprostil ponudbo ali bi v Ljubljani predvsem zvišal najemnine, na Obali spodbudil selektivne prodaje, v manj razvitih regijah pa povečal pritisk na že tako šibek trg?

Spomnimo. Ko je konec leta 2024 vlada predstavila predlog novega davka na stanovanjske nepremičnine z 1,45-odstotno davčno stopnjo, je številka hitro postala simbol celotne razprave. Če kar takoj ponazorimo s številkami. Pri nepremičnini, vredni 250 tisoč evrov, bi 1,45 odstotka pomenilo 3.625 evrov letnega davka oziroma približno 302 evra na mesec. Pri 400 tisoč evrov vredni nepremičnini bi letni znesek znašal 5.800 evrov. Za lastnika nepremičnine, ki to oddaja ali jo ima kot naložbo, pa je to seveda znesek, ki lahko pomembno spremeni računico donosnosti.

Toda predlog ni bil zasnovan samo kot nov vir prihodkov za državo. Njegov drugi cilj je bil lastnike spodbuditi, da nepremičnine, v katerih sami ne živijo, bodisi prodajo bodisi jih ponudijo v najem. Nas pa zdaj zanima, ali bi bil ta cilj lahko dejansko dosežen.

Davek, ki naj bi spremenil vedenje lastnikov

Predlog iz leta 2024 je predvideval, da bi bile po stopnji 1,45 odstotka obdavčene stanovanjske nepremičnine, v katerih lastnik ne živi oziroma v njih nima prijavljenega stalnega prebivališča. Prva nepremičnina fizične osebe, v kateri ta dejansko prebiva, bi bila izvzeta. Davčna osnova bi bila posplošena vrednost nepremičnine, kot jo določa sistem množičnega vrednotenja nepremičnin.

Pomemben del predloga je bila tudi spodbuda za oddajanje: fizične osebe bi si lahko davčno obveznost znižale za 25 odstotkov prijavljenih prihodkov od najemnin. Ugodnost je bila zamišljena kot spodbuda za dolgoročno oddajanje stanovanj, medtem ko kratkoročno turistično oddajanje te možnosti ne bi prinašalo.

Logika je bila preprosta: če stanovanje oddajate in prijavljate najemnino, je davčno breme nižje; če ga pustite praznega, plačate polno obveznost. A ne le da pri nepremičninah računica navadno ni tako preprosta, vse skupaj se zaplete tudi zaradi enega od ključnih ciljev vlade – v državni proračun zagotoviti sredstva za razbremenitev dela.

Bi država res dobila 600 milijonov evrov? Kaj bi se zgodilo na trgu?

Dilema, ki se na tej točki pojavi, je: se cilja izključujeta? Ali spodbujanje oddajanja ne pomeni tudi manj davčnih prihodkov? Več lastnikov, ki bi izpolnili pogoje za olajšavo, bi namreč pomenilo manj potencialnih davčnih prihodkov za državo – in s tem manjši fiskalni učinek davka.

Po takratnih ocenah Ministrstva za finance bi lahko davek pri 1,45-odstotni stopnji državi prinesel približno 600 milijonov evrov letno. Vlada je načrtovala, da bi prihodke uporabila za razbremenitev dela. Šlo naj bi torej za davčni ukrep, ki naj bi povečal obdavčitev premoženja in zmanjšal obremenitev dela, a po drugi strani naj bi, kot že rečeno, vplival na ravnanje lastnikov in na trgu ponudil več stanovanj.

Prav v tem je paradoks predloga: uspeh stanovanjskega ukrepa bi lahko pomenil manjši fiskalni izkupiček. Če je cilj predvsem fiskalen, je pomemben čim večji in stabilnejši davčni izkupiček. Če je cilj stanovanjski, pa bi bil idealen rezultat ravno nasproten: čim več lastnikov bi zaradi davka spremenilo vedenje, stanovanja pa bi se pojavila na prodajnem ali najemnem trgu. V tem primeru bi se davčna osnova in s tem tudi prihodki države zmanjšali.

Uspeha ukrepa zato ne bi mogli meriti le v milijonih evrov za državni proračun, temveč tudi v tem, koliko nepremičnin bi zaradi njega dejansko prišlo na trg.

Okoli 160.000 praznih stanovanj – številka, ki pove premalo

Eden najmočnejših argumentov za nepremičninski davek je podatek o številu nenaseljenih stanovanj. Toda iz tega podatka ni mogoče sklepati, da ima Slovenija dejansko na voljo okoli 160 tisoč stanovanj, ki čakajo na najemnike ali kupce. Surs je opozoril, da je to število zgornja meja, kajti več kot 27 tisoč nenaseljenih stanovanj ni imelo hišne številke, skoraj polovica nenaseljenih stanovanj pa je bila starih ali brez katerega od osnovnih elementov infrastrukture, kot so kopalnica, stranišče, ogrevanje, elektrika ali vodovod. V statistiko so namreč vključena tudi počitniška stanovanja in stanovanja za sekundarno rabo.

Zato med praznim stanovanjem in nepremičnino, ki jo je mogoče takoj ponuditi na trgu, ni enačaja.

Nekatera prazna stanovanja potrebujejo milijonske naložbe, druga nimajo trga

Ko pogledamo številko s terena, se pokaže še več težav. Del nenaseljenih nepremičnin je v slabem tehničnem stanju. Pri starejših objektih lahko celovita prenova pomeni zelo visok vložek, od energetske sanacije do konstrukcijskih posegov. Za lastnika take nepremičnine zato odločitev ni, ali stanovanje pusti prazno ali ga začne oddajati – na mestu je odločitev, ali bo v nepremičnino vložil desetine tisoč evrov in jo prodal ali jo še naprej obdržal kot dolgoročno naložbo.

Druga težava je lokacija. Stanovanje v Ljubljani in stanovanje v demografsko ogroženem podeželskem naselju sta sicer obe lahko, statistično gledano, nenaseljeni, vendar njuna tržna realnost ni primerljiva.V prvem primeru je lahko povpraševanje večje od ponudbe. V drugem ga morda skoraj ni.In davek lahko lastnika prisili v odločitev, ne more pa ustvariti kupca ali najemnika tam, kjer ga ni.

Tretji problem so pravna razmerja. Pri delu nepremičnin so lastništvo, dedovanje ali etažna lastnina neurejeni. Takšnega stanovanja ni mogoče preprosto ponuditi na trg, tudi če bi si lastnik to želel.

Zakaj 25-odstotna olajšava ni nujno dovolj

Na papirju je davčna spodbuda za najem smiselna. Toda investitor pri odločitvi ne primerja samo davčne obveznosti. Primerja celoten donos in tveganje. Dolgoročni najem pomeni iskanje najemnika, upravljanje nepremičnine, vzdrževanje in potencialne stroške zaradi poškodb. Poseben problem je pravna negotovost v primeru spora z najemnikom.

Če so stroški in tveganja dovolj visoki, 25-odstotno znižanje davčne obveznosti ni nujno dovolj močna spodbuda. Prav to je ena od ključnih dilem davka: država lahko lastniku poveča strošek prazne nepremičnine, ne more pa mu odvzeti vseh tveganj, povezanih z njenim oddajanjem.

»Zaradi napovedanih davčnih sprememb opažamo dve skrajnosti pri lastnikih: prvi se odzovejo panično in želijo nepremičnine prodati pod tržno vrednostjo, drugi spremembe popolnoma ignorirajo in tvegajo drastičen padec neto donosa svojega premoženja,« ugotavlja Dragan Gostimirović, nepremičninski agent in ustanovitelj agencije MONAVO.

Kaj se zgodi, ko lastnik davek preprosto prevali na najemnika?

Najbolj zanimiv bi bil lahko odziv na območjih, kjer je povpraševanje po najemu veliko. V Ljubljani in bližnji okolici ponudba stanovanj že dolgo težko dohaja povpraševanje. Če lastnik stanovanja zaradi novega davka ne želi zmanjšati svojega neto donosa, ima možnost, da del dodatnega stroška vključi v najemnino. V takšnem primeru bi bil formalni zavezanec za davek lastnik, ekonomsko breme pa bi se lahko deloma preneslo na najemnika.

To ni zagotovljen rezultat – če bi najemnine postale previsoke glede na povpraševanje, bi lastnik lahko imel težave pri oddaji. Toda na zelo konkurenčnem najemnem trgu je možnost prevalitve stroška bistveno večja. Torej bi lahko isti ukrep v različnih delih Slovenije povzročil popolnoma različne posledice.

Ljubljana: davek, ki ga trg lahko absorbira

V Ljubljani bi bil najbolj verjeten učinek davka povezan z razmerjem med ponudbo in povpraševanjem. Če bi lastniki dodatni strošek lahko prenesli v najemnine, se ponudba stanovanj ne bi bistveno povečala, najemniki pa bi lahko plačevali več. Če bi se del lastnikov namesto tega odločil za prodajo, bi se povečala ponudba na prodajnem trgu. Toda glede na veliko povpraševanje to samo po sebi še ne pomeni občutnega padca cen.

Dragan Gostimirović iz agencije MONAVO meni: »V Ljubljani za zdaj ne opažam množičnega paničnega odziva lastnikov investicijskih nepremičnin. Opažam pa bistveno več razmišljanja in preračunavanja: koliko nepremičnina dejansko prinaša, kakšni so stroški in ali jo je dolgoročno še smiselno držati. Pri posameznih lastnikih se pojavita tudi obe skrajnosti, ki sem ju že omenil. Nekateri bi ob napovedi novega davka nepremičnino čim prej prodali, drugi spremembe povsem ignorirajo. Če bi bil davek uveden približno v obliki, o kateri se je govorilo, menim, da bi v Ljubljani prej prevladalo oddajanje kot množična prodaja. Razlog je preprost: povpraševanje po najemnih stanovanjih je še vedno zelo veliko, predvidena davčna ureditev pa bi dodatno spodbujala prijavljeno dolgoročno oddajanje. Pri dobrem, manjšem ali srednje velikem stanovanju na dobri lokaciji ima lastnik zato še vedno možnost ustvarjati donos in hkrati zmanjšati davčno obremenitev. Bi pa verjetno na prodajni trg prišel določen segment nepremičnin, predvsem stanovanja, ki so danes prazna, podedovana, potrebna večje prenove ali pa glede na svojo visoko tržno vrednost ustvarjajo relativno nizek najemni donos. Tam bi lastnik prvič zelo resno postavil vprašanje, ali je smiselno vsako leto plačevati precejšen strošek samo zato, da nepremičnino drži. Ne pričakujem pa, da bi to v Ljubljani samo po sebi povzročilo bistven padec cen. Trg ima še vedno zelo močno povpraševanje in omejeno ponudbo. Prej bi lahko videli nekaj več ponudbe in bolj realna pričakovanja prodajalcev. Pri najemninah pa obstaja tudi nevarnost, da bi lastniki poskušali vsaj del dodatnega stroška prenesti na najemnika.«

Za kupca bi bil pomemben predvsem obseg dodatne ponudbe. Če bi bilo novih nepremičnin na trgu malo, bi lahko cene ostale stabilne oziroma bi še naprej rasle, četudi bi se donosnost lastništva zaradi davka zmanjšala.

Obala: več pritiska na starejše nepremičnine

Na obali je struktura trga drugačna. Pomemben delež obsegajo sekundarne nepremičnine, počitniška stanovanja in nepremičnine, povezane s turističnim oddajanjem. Če bi lastnik takšne nepremičnine zaradi davka ocenil, da donosnost ni več dovolj privlačna, bi bila ena od možnosti prodaja. Toda tudi tu bi bil učinek selektiven.

Starejše in neobnovljene nepremičnine bi lahko prišle na trg prej kot najbolj kakovostne nepremičnine na najboljših lokacijah. Pri slednjih je povpraševanje praviloma stabilnejše, ponudba pa bolj omejena. Rezultat bi bil lahko večji razkorak med posameznimi segmenti trga: več ponudbe v starejšem segmentu, medtem ko bi se cene kakovostnih novogradenj in luksuznih nepremičnin lahko še naprej držale visoko.

»Na Obali bi bil učinek po mojem nekoliko drugačen kot v Ljubljani, ker je tam bistveno več nepremičnin, ki niso namenjene stalnemu bivanju, ampak predstavljajo drugo nepremičnino, počitniško stanovanje ali naložbo. Tudi tukaj ne pričakujem množične razprodaje. Lastnik kakovostnega stanovanja v Portorožu, Piranu, Izoli ali Ankaranu, z dobro mikrolokacijo, pogledom na morje, parkiriščem in urejenim stanjem, nepremičnine praviloma ne ocenjuje samo po letnem najemnem donosu. Takšna nepremičnina je zanj pogosto tudi dolgoročno hranilo vrednosti ali pa jo uporablja sam. Pri tem segmentu bi bil vpliv davka zato manjši. Najprej bi se po mojem na trgu pojavile starejše in slabše izkoriščene nepremičnine: stanovanja, potrebna večje prenove, nepremičnine brez parkirišča ali dvigala, na slabši mikrolokaciji, večje enote z visokimi stroški ter nepremičnine, ki jih lastnik uporablja samo nekaj tednov na leto in mu ne ustvarjajo prihodka. Pri takem lastniku lahko nekaj tisoč evrov dodatnega letnega stroška precej hitro spremeni odločitev. Zato bi pričakoval predvsem selektivno povečanje ponudbe, ne pa padca celotnega obalnega trga. Lahko bi celo prišlo do večje razlike med povprečnimi in vrhunskimi nepremičninami: starejši segment bi bil pod večjim pritiskom, najboljše lokacije in kakovostne novogradnje pa bi svojo vrednost precej lažje ohranile,« pravi Dragan Gostimirović iz agencije MONAVO.

Manj razvite regije: ko davek postane strošek brez alternative

Najbolj problematičen scenarij bi lahko nastal tam, kjer nepremičninski trg že danes nima dovolj močnega povpraševanja. Če stanovanja ni mogoče oddati po ekonomsko smiselni najemnini in ga ni mogoče prodati po ceni, ki bi lastniku omogočila sprejemljiv donos, dodatni davek ne ustvarja nove možnosti. Lastnik ima lahko nepremičnino, ki je vredna določeno vsoto na papirju, vendar je dejanska tržna vrednost precej nižja. V takšnem okolju bi lahko davek povečal pritisk na prodajo, tudi po nižji ceni. Če prodaje ni, pa bi lahko lastnik nepremičnino preprosto prenehal vzdrževati.

To je očiten paradoks davka: ukrep, ki je zamišljen kot način aktiviranja stanovanjskega fonda, je lahko na šibkih trgih predvsem dodatna obremenitev lastnika.

Dragan iz agencije MONAVO je to še dodatno pojasnil: »Največjo težavo vidim zunaj Ljubljane, Obale in večjih regionalnih oziroma zaposlitvenih središč. Predvsem v manjših krajih v delih Posavja, Bele krajine, Zasavja, Prekmurja in na nekaterih bolj oddaljenih podeželskih območjih. Pri tem je pomembno poudariti, da niti znotraj posamezne regije razmere niso enake. Stanovanje v središču večjega kraja je nekaj povsem drugega kot starejša hiša deset ali 15 kilometrov iz mesta. Najtežje so praviloma večje starejše hiše, ki zahtevajo precejšnja vlaganja, imajo visoke stroške ogrevanja in so na lokacijah, kjer ni velikega povpraševanja niti za nakup niti za najem. S takšnimi nepremičninami se na trgu srečujemo že danes. Problem pogosto ni samo cena. Lahko jo znižamo, toda števila potencialnih kupcev s tem ne moremo neomejeno povečati. Podobno je pri oddajanju: stanovanje v Ljubljani lahko zelo hitro najde najemnika, hiša ali stanovanje v kraju brez dovolj delovnih mest, infrastrukture in priseljevanja pa bistveno težje. In prav tukaj vidim eno največjih nevarnosti enotno zastavljenega davka. Davek lahko lastnika spodbudi, da nepremičnino proda ali odda, ne more pa ustvariti kupca ali najemnika tam, kjer tega povpraševanja ni. Če bi bil davek previsok glede na dejansko ekonomsko vrednost nepremičnine, bi lahko v teh okoljih povzročil predvsem pritisk na znižanje cen oziroma v skrajnem primeru celo to, da lastniki v nepremičnine ne bi več vlagali.

Davek lahko spremeni odločitev lastnika, ne more pa spremeniti lokacije nepremičnine in ne more ustvariti povpraševanja tam, kjer ga ni. Slovenski nepremičninski trg ni en trg. Davek z enako stopnjo lahko v Ljubljani pomeni spodbudo za oddajanje, na Obali selektivno prodajo, v šibkejših regijah pa predvsem dodatni strošek nepremičnine, za katero že danes ni dovolj kupcev.«

Hrvaška: se kapital že preusmerja drugam?

Hrvaška je pri obdavčitvi nepremičnin ubrala drugačen pristop. Od leta 2025 se tam nepremičninski davek obračunava v višini od 0,60 do 8 evrov na kvadratni meter uporabne površine, konkretno višino pa določajo lokalne skupnosti. Nepremičnine, ki služijo stalnemu bivanju, so iz davka izvzete, prav tako nepremičnine, ki se oddajajo na podlagi pogodbe za stalno stanovanje.

Toda prav hrvaški primer zastavlja še eno vprašanje: kam se kapital usmeri, ko država spremeni davčno računico nepremičninskih naložb?

Pojavlja se možnost, da se del kapitala namesto v klasične stanovanjske nepremičnine usmeri v druge, z vidika vlagateljev donosnejše segmente – denimo v novogradnje in kakovostnejše oziroma luksuzne projekte. Če bi se takšen vzorec potrdil, bi davek lahko spremenil strukturo ponudbe, ne da bi nujno izboljšal dostopnost stanovanj za mlajše kupce.

Za Slovenijo bi to lahko bila pomembna lekcija: davek lahko spremeni vedenje investitorjev, ni pa mogoče vnaprej določiti, kam se bo kapital zaradi tega premaknil.

Dunaj: stanovanjska politika ni nastala čez noč

Še bolj zanimiva je primerjava z Avstrijo oziroma Dunajem, vendar ne zaradi samega nepremičninskega davka. Dunajski stanovanjski model temelji na desetletjih javne stanovanjske politike, velikem deležu mestnih in subvencioniranih stanovanj ter sistemu neprofitnih stanovanjskih združenj. Mesto Dunaj danes upravlja približno 220 tisoč mestnih stanovanj, dodatnih približno 200 tisoč stanovanj pa je subvencioniranih. Skupaj v teh dveh oblikah stanovanj živi približno polovica prebivalcev mesta.

Namig za Slovenijo zato ni preprosto »uvedimo avstrijski model«. Bolj pomembno je, da je dostopnost stanovanj rezultat dolgotrajne stanovanjske politike, javnih naložb, reguliranega najemnega sektorja in velike ponudbe neprofitnih stanovanj. Davek je lahko del sistema. Ne more pa nadomestiti sistema.

TRIJE MOGOČI SCENARIJI

Če bi Slovenija podobno davčno ureditev nekoč znova postavila na dnevni red, se pred lastniki odprejo tri osnovne možnosti.

1. Prodaja

Lastnik oceni, da dodatna davčna obremenitev zmanjšuje donosnost nepremičnine, zato jo proda. Na območjih z močnim povpraševanjem lahko to pomeni več ponudbe, ne nujno tudi občutnega padca cen. Na šibkejših trgih lahko večja ponudba povzroči večji pritisk na prodajne cene.

2. Dolgoročni najem

Lastnik stanovanje odda in izkoristi davčno ugodnost. To je za stanovanjsko politiko najbolj zaželen scenarij, saj neposredno poveča ponudbo stanovanj za bivanje. Toda za to mora biti dolgoročni najem dovolj varen in predvidljiv, da lastnik tveganje sprejme.

3. Plačilo davka

Lastnik ne spremeni ničesar. Stanovanje ostane prazno oziroma ga še naprej uporablja občasno, dodatni davek pa sprejme kot strošek lastništva. Ta scenarij je lahko pomemben predvsem pri lastnikih z dovolj kapitala in pri nepremičninah, ki jih dojemajo kot dolgoročni hranilec vrednosti.

Iz pasivnega v aktivno upravljanje portfelja

Prav tu se po mnenju nepremičninskih strokovnjakov spreminja tudi način razmišljanja lastnikov.

»Davek na nepremičnine bi od lastnikov zahteval prehode iz pasivnega v aktivno upravljanje portfelja. Nepremičnina v letu 2026/27 ne more biti več le ‘mrtev kapital’, ampak zahteva natančen izračun donosnosti, pravno ureditev najemnih razmerij ali pravočasno alokacijo kapitala v bolj donosne naložbe,« meni Dragan Gostimirović, nepremičninski agent in ustanovitelj agencije MONAVO.

Za lastnika dveh ali več nepremičnin je zato ključno vprašanje precej širše od tega, ali bo davek uveden.

Kakšna je dejanska donosnost njegovega portfelja?

Koliko prinaša posamezna nepremičnina, koliko stane njeno vzdrževanje, kakšen je njen potencial dolgoročnega najema in koliko bi lahko zanjo iztržil na trgu? Če je nepremičnina prazna in njena vrednost temelji predvsem na pričakovanju nadaljnje rasti cen, je davčni strošek lahko pomemben signal, da je čas za novo odločitev.

Davek sam ne bo rešil stanovanjskega problema

Predlog 1,45-odstotnega davka je odprl pomembno vprašanje, vendar odgovor ni tako preprost kot številka na davčni odločbi. V Ljubljani lahko trg del dodatnega stroška prenese v višje najemnine. Na obali lahko pride do selektivne prodaje predvsem manj privlačnih nepremičnin. V regijah z manj povpraševanja pa lahko davek poveča pritisk na prodajo, ne da bi ustvaril novo povpraševanje.

In predvsem: 160 tisoč nenaseljenih stanovanj ni 160 tisoč stanovanj, ki jih lahko preprosto dodamo ponudbi.

Če država želi več stanovanj na trgu, mora zato hkrati odgovoriti na več vprašanj: kako zmanjšati tveganje dolgoročnega najema, kako spodbuditi obnovo starega stanovanjskega fonda, kako urediti pravna razmerja in kako povečati ponudbo tam, kjer je povpraševanje največje. Davek je lahko eden od vzvodov, sam po sebi pa ne more biti stanovanjska politika.

Predlog, ki ga je vlada predstavila konec leta 2024, ni postal zakon. Ministrstvo za finance je leta 2025 priprave davka ustavilo in kot pomemben predpogoj za morebitne prihodnje ukrepe izpostavilo tudi krepitev pravne varnosti najemodajalcev in najemnikov ter izboljšanje sistema registracije najemnih pogodb. Zato se razprava o 1,45 odstotka v resnici ne konča pri vprašanju, koliko bi plačal lastnik. Konča se pri precej pomembnejšem vprašanju: Ali bomo z davkom nepremičnine res spravili na trg – ali bomo najprej raje ustvarili pogoje, v katerih bo lastnik sam želel, da se to zgodi?

Kako pripraviti svoj nepremičninski portfelj na morebitne spremembe?

Če bi se razprava o obdavčitvi nepremičnin znova odprla, bi bilo za lastnike dveh ali več nepremičnin ključno, da ne čakajo na končno davčno ureditev, ampak pravočasno preverijo donosnost svojega portfelja.

Strokovnjaki nepremičninske agencije MONAVO lastnikom pomagajo pri:

• oceni tržne vrednosti in reviziji donosnosti nepremičninskega portfelja;
• pripravi nepremičnine na dolgoročni najem ter ureditvi ključnih operativnih vidikov oddajanja;
• vodenju prodajnega postopka, če je prodaja glede na donosnost in prihodnje stroške za lastnika bolj smiselna možnost.

Več informacij: www.monavo.si oziroma [email protected].