Pogledali smo nekaj nepremičninskih poslov. Kako realna so Gursova vrednotenja?

V preteklih mesecih je Geodetska uprava RS (Gurs) lastnikom stanovanj in hiš razposlala obvestila z novimi posplošenimi vrednostmi nepremičnin. Te vrednosti odražajo stanje na trgu nepremičnin na prvi dan letošnjega leta. Zanimanje javnosti je bilo precejšnje – 19. maja zjutraj, ko so bili podatki dostopni prek aplikacije na portalu Prostor, jih je pregledovalo 180.000 uporabnikov.

Vrednosti so se v primerjavi z oktobrskimi, ko je Gurs predstavil poizkusne izračune, zvišale v povprečju za osem odstotkov, skupna posplošena vrednost vseh nepremičnin v državi pa je ocenjena na 298 milijard evrov.

V javnosti so bile številne debate, ali so Gursove vrednosti previsoke oziroma prenizke in ali jih lahko jemljemo za orientacijo pri prodajah ter nakupih nepremičnin.

Gursov cilj “čim bolj kakovostno oceniti tržno vrednost”

Kot pojasnjujejo na geodetski upravi (Gurs), kjer so pripravili modele ocenjevanja, so z njimi poskušali čim bolj kakovostno oceniti tržno vrednost. Ob tem opozarjajo, da to težko naredijo tako natančno kot individualni cenilec, ki si nepremičnino zelo natančno ogleda na terenu.

“V splošnem pa podatki posplošenih tržnih vrednosti dajejo lastnikom nepremičnin dobro osnovo za namene upravljanja svojih nepremičnin,” menijo na Gursu.

Poudarjajo tudi, da se posplošena vrednost nepremičnin izračuna iz podatkov katastra nepremičnin, “v katerem pa ni podatkov o luksuzni opremi, pohištvu, ki jo lahko vsebuje določena hiša oziroma stanovanje in na podlagi katere lahko lastniki določijo precej višjo prodajno vrednost od ocenjene. Če je nekdo pripravljen plačati za neko nepremičnino več, kot je ocenjena vrednost, je to problem kupca in ne trga oziroma metod ocenjevanja tržnih vrednosti.”

Kako zanesljiv je model, smo preverili s primerjavo podatkov iz evidence trga nepremičnin (ETN) in posplošenih vrednosti. Preverili smo letošnje prodaje štirih naključno izbranih stanovanj in štirih hiš v različnih delih Ljubljane.

Ponekod velike razlike

Stanovanje na Brdu je bilo maja prodano za 408.000 evrov. Lastnik je toliko odštel za 87 kvadratnih metrov veliko stanovanje v večstanovanjskem bloku iz leta 2002. Gurs je vrednost stanovanja v drugem nadstropju bloka v naselju Grba ocenil na 356.200 evrov. Prodajna cena je bila za 15 odstotkov višja od posplošene vrednosti.

Večja razlika je bila pri stanovanju na Opekarski ulici v Trnovem. Gurs je 98 kvadratnih metrov veliko stanovanje ocenil na 453.900 evrov, marca letos pa se je prodalo po za slabo tretjino višji ceni. Prodajna cena za stanovanje v bloku iz leta 2005 je bila 586.592 evrov.

Še nekoliko večja razlika je bila pri stanovanju v središču prestolnice. Aprila je lastnika zamenjalo stanovanje v stavbi na vogalu Dalmatinove in Miklošičeve ceste. Novi lastnik je za 213 kvadratnih metrov plačal 1,3 milijona evrov, kar je bila tudi ena najvišjih kupnin letos. Gurs je sicer stanovanje ocenil na 740.000 evrov. Prodajna cena je bila višja za tri četrtine.

Na drugi strani obstajajo tudi primeri, ko se stanovanje proda po ceni, ki je pod Gursovo vrednostjo. Takšen je denimo primer v okolici športne dvorane in nogometnega stadiona Stožice. Stanovanje v stolpnici s površino 75,7 kvadratnega metra je bilo maja prodano za 296.000 evrov, kar je za približno pet odstotkov pod Gursovim vrednotenjem (313.100 evrov).

Za četrtino ali tretjino nad Gursovo oceno

Pri štirih izbranih hišah so bile razlike med Gursovimi ocenami in prodajnimi cenami letos le pri dveh nekoliko večje.

Največje odstopanje je bilo pri hiši v Rožni dolini. Prodana je bila aprila za 1,2 milijona evrov, kar je za četrtino nad posplošeno vrednostjo. Hiša je iz leta 1972, pred osmimi leti pa so zamenjali streho in fasado. Gurs je njeno vrednost ocenil na 657.000 evrov, še 316.300 pa je vredna skoraj 600 kvadratnih metrov velika pripadajoča parcela.

Tudi vrstna hiša v naselju Novo Polje je bila prodana za višjo ceno od množičnega vrednotenja. Prodana je bila za 375.000 evrov, medtem ko je Gurs hišo iz leta 1972, na kateri sta bili zamenjani in obnovljeni streha ter fasada, ocenil na 286.100 evrov. Prodajna cena za 152 kvadratnih metrov veliko hišo je bila torej za slabo tretjino višja od Gursovega vrednotenja.

V enem primeru prodajna cena nižja

Skoraj povsem izenačeni sta bili vrednost po Gursu in prodajna cena v primeru hiše v Murglah. Gre za hišo na koncu naselja iz leta 1982. Gurs je 110 kvadratnih metrov hiše in 383 kvadratnih metrov parcele ocenil na 686.400 evrov, prodajna cena pa je bila za dobrih šest tisočakov nižja. Hiša je v prvotnem stanju in ni obnovljena, pripada pa ji še garaža.

Našli smo tudi primer, kjer je bila hiša prodana za vrednost, ki je manjša od Gursovega vrednotenja. Hiša v Kosezah je lastnika zamenjala za 700.000 evrov. Na drugi strani je posplošena vrednost za hišo z zemljiščem 826.300 evrov. Prodajna cena za 216 kvadratnih metrov veliko hišo je bila od Gursove ocene nižja za 15 odstotkov.