Kako so vzniknili novi ameriški gradbeni baroni
Forbes razkriva ducat novih gradbenikov milijarderjev, katerih premoženje je poskočilo zaradi visokih cen stanovanjske gradnje in visokih obrestnih mer.
Ko Tom Bradbury opazuje vrsto hiš s tremi do petimi spalnicami, ki jih gradijo ob nedavno asfaltirani cesti Addison Drive, opazi težavo. Konico rjavih usnjenih čevljev zapiči v rdečo georgijsko glino, pogleda h gradbeni ekipi z bagrom in ji pove, kje točno mora kopati.
Bradbury je strokovnjak za gradnjo sosesk, kot je ta – Duncan Farm v Cartersvillu, predmestju Atlante – z učinkovitostjo, ki je podobna Fordovi. Od leta 2008 je njegovo podjetje Smith Douglas Homes zgradilo 304 naselja v petih zveznih državah. Leta 2023 je prodaja dosegla 765 milijonov dolarjev.
Vrednost delnic podjetja Smith Douglas, s katerim je Bradbury januarja šel na newyorško borzo, se je od takrat povečala za 56 odstotkov. Osemdesetletni Bradbury, ki je še vedno lastnik 88 odstotkov delnic, je zdaj milijarder.
Tretjino višje cene stanovanj, delnice gradbincev v nebo
Za kupce stanovanj je to grozen čas. Leta 2023 so hipotekarne obrestne mere poskočile na raven, ki je nismo videli že od leta 2008. Čeprav so se v zadnjih mesecih znižale, ostajajo višje, kot so bile v več kot dveh desetletjih. Cene stanovanj so prav tako skokovito narasle. V zadnjih štirih letih so se v povprečju na nacionalni ravni v ZDA zvišale za 30 odstotkov, medtem ko realni povprečni dohodek gospodinjstev stagnira.
A je glede na to, da po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov po vsej državi primanjkuje vsaj štiri milijone stanovanjskih enot, je to odličen čas za tiste, ki gradijo stanovanja. Indeks gradbenikov S&P se je v zadnjih 12 mesecih zvišal za 57 odstotkov. Vrednost delnic največjega gradbenika v državi, podjetja D.R. Horton, se je v tem obdobju zvišala za 70 odstotkov, delnice graditelja luksuznih nepremičnin Toll Brothersa pa so poskočile za 96 odstotkov.
Zakaj so privlačni za kupce
Ta gradbeni razcvet je pripeljal do razcveta milijarderjev. Forbes je odkril vsaj 12 novih milijarderjev ali milijarderskih družin, ki delujejo na področju stanovanjske gradnje. Med njimi so Bradbury, Kathy Britton iz podjetja Perry Homes, Itzhak Ezratti iz podjetja GL Homes in trije člani družine Miller iz podjetja Lennar Corp.
Zdi se, da se razcvet ne bo kmalu upočasnil, zlasti ker sta Kamala Harris in Donald Trump pozvala k znatnemu povečanju gradnje novih stanovanj. Poleg tega imajo gradbeniki na tem trgu nekaj prednosti. Ne le da kupcem, ki so na tesnem z denarjem, ni treba vložiti dodatnega denarja v preureditev povsem novega doma, temveč si lahko pogosto izposodijo denar po konkurenčnih obrestnih merah od posojilodajalcev, ki so povezani z gradbeniki, ali pa so deležni drugih prodajnih spodbud za zmanjšanje stroškov.
Kupci, ki so na tesnem z denarjem, si lahko pogosto izposodijo denar po konkurenčnih obrestnih merah od posojilodajalcev, ki so povezani z gradbeniki.
“Če vse to združimo, dobimo okolje, ki je trdno in deluje bolje, kot bi pričakovala večina ekonomistov,” pravi Robert Dietz, glavni ekonomist pri Nacionalnem združenju graditeljev stanovanj.
Hiša v dveh mesecih
Bradbury, čigar oče je bil arhitekt, ki je projektiral objekte za vladne pisarne in je nekoč delal tudi kot inštruktor letenja, je leta 1975 svoji prvi hiši prodal policistu in občinski uradnici za 35.000 dolarjev. To je bil začetek podjetja Colony Homes, ki je gradilo osnovne hiše v Georgii in Severni Karolini, preden ga je Bradbury leta 2003 prodal podjetju KB Home za 67 milijonov dolarjev. Pet let pozneje, ko se je KB Home umaknil iz Atlante, je Bradbury, razočaran, ker so zapustili trg, ustanovil podjetje Smith Douglas Homes.
Od takrat je zgradil 15.000 domov, večinoma za kupce iz nižjega in srednjega razreda. Njegove hiše so lahko ostale razmeroma dostopne, saj je celoten postopek izpopolnil do potankosti, predvsem zaradi programske opreme za načrtovanje, imenovane SMART build system, ki v realnem času posodablja podatke za trgovinske partnerje in dobavitelje materiala, vse od trenutka, ko kupec hiše odda naročilo.
Ko je en del gradbenega postopka končan, se lahko naslednjega koraka lotijo že naslednje jutro. Čim hitreje bodo monterji gradbenega pohištva ali slikopleskarji vstopili in izstopili, tem hitreje – in ceneje – se lahko lotijo nove hiše za naslednjega kupca. Smith Douglas Homes je s sistemom SMART skrajšal čas gradnje na povprečno le 59 dni od začetka do konca, kar je približno 20 odstotkov hitreje kot pri večini drugih javnih graditeljev.
“Naš cilj je, da smo čim bolj učinkoviti in poskušamo doseči čim več ljudi,” pravi Bradbury.
Začel po veliki finančni krizi
Patrick Zalupski je začel pozneje kot Bradbury, vendar je že obogatel. Nekdanji revizor pri podjetju FedEx v Tennesseeju je prišel na Florido in leta 2009, takoj po finančni krizi, v Jacksonvillu zgradil prvih 27 hiš. Od takrat do leta 2023 je njegova družba Dream Finders Homes, s katero je leta 2021 šel na borzo, v osmih zveznih državah, predvsem na jugovzhodu ZDA, sklenila 31.000 pogodb o gradnji stanovanj.
Od leta 2009 do lani je Patrick Zalupski sklenil 31.000 pogodb o gradnji stanovanj.
Tako kot Bradbury se v veliki meri osredotoča na kupce, ki se prvič odločijo za nakup, ali na tiste, ki si želijo boljšo nepremičnino od trenutne, vendar je bila njegova strategija v zadnjih letih predvsem ta, da je izločil nekatere elemente višjega cenovnega razreda, kot so kuhinjski pulti iz kremena ali lesena tla, in jih uvrstil med opcijsko ponudbo.
To je pripomoglo k rekordni prodaji podjetja v višini 3,7 milijarde dolarjev v letu 2023, kar je 12-odstotna rast glede na leto prej, in ga po zaslugi njegovega 84-odstotnega deleža v podjetju uvrstilo na Forbesov seznam milijarderjev z ocenjeno vrednostjo premoženja 2,3 milijarde dolarjev.
“Včasih smo se veliko bolj prilagajali,” pravi Zalupski, ki je v začetku tega leta plačal skoraj osem milijonov dolarjev za nakup 1.600 kvadratnih metrov velikega dvorca v Jacksonvillu, ki je vpisan v ameriški nacionalni register zgodovinskih stavb. “Vse to je povezano z ogromno neučinkovitostjo in stroški. Zdaj gre le za to, da poskušamo na koncu zagotoviti cenovno ugodnejšo hišo.”
Lennar z najvišjo vrednostjo doslej
Medtem je Lennar, drugi največji ameriški graditelj, začel postavljati približno 60 kvadratnih metrov velike hiše, široke kot dovozna cesta, že za 137.000 dolarjev.
V San Antoniu je podjetje letos prodalo skoraj vse parcele v svojem prvem naselju majhnih hiš. “Povpraševanje ostaja veliko, če mu je mogoče zadostiti po dostopni ceni,” je na julijski konferenci o finančnem stanju dejal izvršni predsednik Lennarja in njegov glavni direktor Stuart Miller. Njegovo neto premoženje je ocenjeno na 1,8 milijarde dolarjev. Miller, čigar oče Leonard Miller (umrl leta 2002) je leta 1956 postal solastnik predhodnika Lennarja in je podjetje leta 1971 popeljal na borzo, zdajšnje podjetje pomaga voditi že 35 let. To še nikoli ni bilo toliko vredno, saj je nedavno doseglo tržno kapitalizacijo 52 milijard dolarjev, kar je dovolj, da so Stuart in njegova sorojenca, Jeffrey Miller in Leslie Miller Saiontz, vsi postali milijarderji.
Z odstotkom lastništva do dveh milijard
Celo podjetje Toll Brothers, znano kot največji graditelj luksuznih hiš v državi, izdeluje ceneje. Leta 2016 je začelo ponujati manjše vrstne hiše in samostojne hiše na manjših parcelah po ceni 450.000 dolarjev. Še leta 2019 so ta cenejša bivališča pomenila le približno 10 odstotkov poslovanja Toll Brothers. “Zdaj 40 odstotkov hiš prodamo v tem, nižjem cenovnem razredu”, pravi Doug Yearley, predsednik in izvršni direktor podjetja. “V razmerah visokih obresti nam gre dobro.”
Še posebej Bruceu Tollu, ki je podjetje leta 1967 ustanovil skupaj z bratom Bobom (umrl 2022) in se leta 2016 upokojil kot podpredsednik upravnega odbora. Ta se je iz lastništva Toll Brothersa preusmeril v komercialne nepremičnine, a ima v lasti še vedno en odstotek delnic podjetja, ki so zdaj vredne približno dve milijardi dolarjev.
Gradbenica, ki uspeva v drugo smer
Pristop Kathy Britton v Teksasu je nekoliko v nasprotju z nacionalnim trendom. Podjetje Perry Homes s sedežem v Houstonu, ki ga je Britton podedovala po svojem očetu Bobu Perryju (umrl leta 2013) uspeva zaradi vala novih prebivalcev in podjetij, ki se zaradi nižjih davkov selijo v urbano območje Dallasa in Houstona. Z lastno oblikovalsko ekipo se osredotoča na kupce stanovanj višjega cenovnega razreda in jim ponuja večjo izbiro načrtov tlorisov, tehnologij in materialov za hiše.
Pod vodstvom Kathy Britton, ki je že med poletnimi počitnicami v srednji šoli pomagala prodajnim zastopnikom očetovega podjetja, je Perry Homes najel dodatne arhitekte in ponudil še več raznolikih načrtov, tlorisov in še več prilagoditev.
V mnogo pogledih je umiritev trga po pandemični vročici dejansko povečala privlačnost stanovanjske gradnje za kupce. Cene obstoječih stanovanj v večjem delu države niso padle, čeprav so obrestne mere hipotekarnih posojil od leta 2021 močno poskočile. In ker je šest od desetih ameriških lastnikov stanovanjskih nepremičnih zaklenjenih v obrestne mere, nižje od štirih odstotkov, nočejo – ali ne morejo – dati v prodajo svoje hiše in pri naslednjem nakupu sprejeti višje obrestne mere, kar še bolj izsušuje trg.
Posojila ugodnejša od bančnih
Številni večji gradbeniki imajo še eno prednost: Lahko ponudijo kupcem nekaj, kar drugi ne morejo. Nobena banka v Ameriki ne oglašuje hipotekarne obrestne mere, ki bi bila nižja od 5,5 odstotka za nakup že zgrajene hiše. Vendar bo podjetje Ashton Woods Homes v Durhamu v zvezni državi Kalifornija svojim novim kupcem posodilo denar po petodstotni obrestni meri.
Po besedah Johna Lovalla, analitika pri banki UBS, danes številna podjetja ponujajo tako imenovane odkupe hipotekarnih obrestnih mer, pri katerih kupec plača določeno vsoto vnaprej v zameno za nižjo obrestno mero ob prevzemu nepremičnine, kar daje večjim podjetjem, ki imajo lastne hipotekarne oddelke, prednost pred manjšimi gradbeniki in prodajalci obstoječih nepremičnin.
Januarja je največji ameriški graditelj stanovanj D.R. Horton sporočil, da namerava prek svojega notranjega posojilodajalca DHI Mortgage ponuditi več dolgoročnih odkupov hipotek, da bi ohranil prednost pred drugimi graditelji. Dream Finders Homes, gradbenik s sedežem na Floridi, ki ga vodi milijarder Patrick Zalupski, je nedavno svojega prednostnega hipotekarnega posojilodajalca vključil v svoj sistem, da bi odkupoval hipoteke in kupcem ponudil nižje obrestne mere. Tako je julija sklenil pogodbo za nakup 40-odstotnega deleža v posojilodajalcu Jet HomeLoans za 9,3 milijona dolarjev.
Premalo stanovanj še vsaj pet let
Razcvet stanovanjske gradnje se bo verjetno ohranil tudi v bližnji prihodnosti, tudi če se bo gospodarstvo znašlo v težavnem obdobju. Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov napoveduje, da bo stanovanj primanjkovalo še vsaj pet let. Število novo začetih stanovanjskih gradenj je leta 2005 doseglo vrh z več kot dvema milijonoma enot, po krizi hipotekarnih posojil se je do leta 2009 zmanjšalo na samo 500.000 enot. Do leta 2012 je 54 odstotkov graditeljev novih stanovanj propadlo, ker so pred krizo pretirano nakupovali zemljišča, zaradi nezadostne ponudbe materialov in delovne sile pa je nova gradnja že več kot desetletje precej pod povpraševanjem.
Če se bodo obrestne mere še naprej zniževale, bi lahko gradbeniki doživeli velik naval kupcev, ki bi jih spodbudila lažji dostop do hipotekarnih posojil in ublažitev učinka že omenjene zaklenjenosti v hipoteko, zaradi katerega se številni lastniki stanovanj niso želeli odpovedati nizki obrestni meri.
“Napovedi graditeljev stanovanj za naslednjih pet let so še vedno dobre samo zato, ker imamo precejšnje pomanjkanje stanovanj,” pravi glavni ekonomist nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov Lawrence Yun. “Menim, da bodo gradbeniki povečali obseg gradnje, vendar ne bo prišlo do presežne ponudbe.”
Proračunski urad ameriškega kongresa predvideva, da bosta postpandemična želja po večjih stanovanjskih prostorih in pritok priseljencev v prihodnjih desetih letih spodbudila začetek gradnje 1,6 milijona stanovanjskih enot na leto. Goldman Sachs napoveduje, da se bo prodaja novih stanovanj do konca tega leta povečala na 723.000, v letu 2025 pa na 771.000, medtem ko je bilo v letu 2023 prodanih 666.000 stanovanjskih enot.
Pri Fannie Mae pa pričakujejo, da bo leto 2024 leto z najnižjo prodajo rabljenih stanovanj po letu 1995. To je glasba za ušesa ameriških gradbenikov milijarderjev in vlagateljev, katerih delnice na borzah so poskočile, medtem ko so cene stanovanj v nebo vpijoče, obrestne mere pa dušeče.
“Žalostno pri tem je, da je veliko ljudi, ki bi si lahko privoščili hišo, a si je zdaj ne morejo,” pravi Bradbury iz podjetja Smith Douglas Homes. “Bil bi pravi blagoslov, če bi se obrestne mere spet znižale in bi si ljudje, ki zdaj najemajo stanovanje in bi radi imeli svoj lasten dom, lahko kupili hišo.”
Novopečeni gradbeniki milijarderji
Družina Horton
Ryan Horton: 3 mrd dolarjev
Reagan Horton: 3 mrd dolarjev
Marty Horton: 1,5 mrd dolarjev
Martyjin pokojni mož Donald Horton je leta 1978 ustanovil podjetje D.R. Horton in ga do leta 2002 razvil v največjega ameriškega graditelja stanovanj po obsegu. Marty in njena dva sinova, od katerih nobeden ni zaposlen v podjetju, so po Donaldovi smrti maja letos podedovali družinsko premoženje. V zadnjem letu se je vrednost delnic povečala za 70 odstotkov.
Družina Miller
Stuart Miller: 1,8 mrd dolarjev
Jeffrey Miller: 1,4 mrd dolarjev
Leslie Miller Saiontz: 1,4 mrd dolarjev
Stuart Miller se je družbi Lennar pridružil leta 1982, leta 1997 pa je od svojega očeta Leonarda Millerja prevzel mesto predsednika in glavnega izvršnega direktorja. Podjetje, katerega vrednost delnic se je v zadnjem letu povečala za 56 odstotkov, gradi samostojne hiše in vrstne hiše v 26 zveznih državah.
Kathy Britton
2,6 mrd dolarjev
Preden je po smrti svojega očeta Boba Perryja, ustanovitelja podjetja, leta 2013 prevzela njegov položaj, je Britton delala v oddelkih prodaje in pridobivanja zemljišč podjetja Perry Homes s sedežem v Teksasu. Zdaj je izvršna predsednica zasebnega podjetja, ki je leta 2023 ustvarilo 2,4 milijarde dolarjev prihodkov.
Bruce Toll
2 mrd dolarjev
Toll in njegov brat Bob, ki je umrl leta 2022, sta leta 1967 ustanovila podjetje Toll Brothers. Bruce se je leta 2016 upokojil kot podpredsednik uprave in zdaj vodi podjetje za poslovne nepremičnine BET Investors, vendar je še vedno lastnik približno enega odstotka delnic družbe Toll Brothers, katerih vrednost se je v zadnjem letu povečala za 96 odstotkov.
Itzhak Ezratti in družina
1,9 mrd dolarjev
Ezratti je leta 1976 soustanovil podjetje GL Homes, ki je leta 1992 dobilo zagon v času obnove hiš po orkanu Andrew na južni Floridi. Njegov sin Misha zdaj kot predsednik vodi podjetje GL Homes, ki je v zasebni lasti in je vredno 1,9 milijarde dolarjev.
Thomas Bradbury
1,7 mrd dolarjev
Bradbury je svoje prvo podjetje za gradnjo hiš Colony Homes leta 2003 prodal družbi KB Home za 67 milijonov dolarjev. Leta 2008 je ustanovil podjetje Smith Douglas Homes, potem ko se je KB Home umaknil iz Atlante. Zdaj je izvršni predsednik, januarja pa je Smith Douglas popeljal na borzo. Vrednost delnic se je od takrat zvišala 56 odstotkov.
Elly Reisman
1,4 mrd dolarjev
Reisman je leta 1975 soustanovil podjetje Great Gulf Homes s sedežem v Torontu, leta 2013 pa je postal direktor zasebnega podjetja Ashton Woods Homes, ki je vredno 3,6 milijarde dolarjev in v katerem ima po ocenah dobro tretjino.
David Weekley
1,1 mrd dolarjev
Z bratom Dickom je leta 1976, ko je bil star komaj 23 let, ustanovil podjetje David Weekley Homes. Podjetje je leta 2023 ustvarilo tri milijarde dolarjev prihodkov in gradi na 19 trgih na ameriškem jugu, srednjem zahodu in v tako imenovanih gorskih zveznih državah.
Avtor članka je Richard J. Chang. Objavljamo ga v skrajšani različici.
Kako vam je všeč N1? Kaj bi izboljšali?
Dragi bralci in bralke, pomagajte nam izboljšati N1. Kaj pogrešate, kaj vam je všeč, česa ne marate? Pripravili smo kratko anketo o zadovoljstvu bralcev, reševanje traja približno pet minut, anketa pa je anonimna. Povezava do ankete: https://n1slovenija.1ka.si/raziskava-branosti
