Opustil študij in rešil očetov posel, zdaj išče rešitve za stanovanjsko krizo
Jeklarski mogotec Barry Zekelman je tvegal eno milijardo družinskega premoženja, saj je prepričan, da lahko zagotovi montažne stanovanjske komplekse, ki lahko zadostijo povpraševanju.
Sredi popoldneva je temperatura v Chandlerju, predmestju Phoenixa, presegla 42 stopinj, jeklarski milijarder Barry Zekelman pa razkazuje svojo tovarno, v kateri nastajajo hiše. Na eni strani tovarne vstopajo votle jeklene strukture iz ene od Zekelmanovih jeklarn, na drugi pa izstopajo “moduli”, ki bodo naloženi drug na drugega sestavljali stanovanjske komplekse. Zekelman opozori na območje, kjer poravnavajo jeklo, že narezano na kose pravih dolžin, da lahko delavci preprosto samo zagrabijo tisto, kar potrebujejo.
“Kot sestavljanka je,” pravi. “Videli ste gradbišča, kjer morajo vse najprej pomeriti, nato pa še razrezati. Mi smo iz tega naredili sestavljanko. Nikomur ni treba meriti.”
Več neuspelih poskusov takšne gradnje
Sestavljanje stanovanj znotraj klimatizirane tovarne se zdi učinkovitejše od tradicionalne gradnje, sploh ob žgoči vročini. Module bodo na koncu sestavili v tri- in petnadstropne stanovanjske komplekse, večinoma na jugozahodu države. Ideja ni nova. Podjetje Sears je v svojem katalogu že pred več kot enim stoletjem ponujalo montažne hiše. Nekaj je še bilo manj uspešnih poskusov, več pa katastrofalnih propadov, zadnje je bilo podjetje Katerra s finančno podporo SoftBank, ki je pokurilo dve milijardi dolarjev, preden je leta 2021 šlo v stečaj.
Obstaja velika težava. Tovarne zahtevajo velike investicijske stroške, gradnja pa je ciklična, kar prinaša neizogibna neskladja. Poleg tega je trg nepremičnin najbolj lokalna panoga od vseh, saj ima pravzaprav vsako mesto svoje preference, stroške gradnje in regulativo, zato je standardizacija zelo zahtevna. “Gotovo ste že slišali šalo, da je modularna gradnja že zadnjih 75 let oddaljena samo od deset do petnajst let,” pravi Greg Smithies, partner v družbi Fifth Wall in sopredsedsedujoči v svoji družbi za naložbe v podnebno tehnologijo. Ampak potencial je tako velik, da tudi danes velika nepremičninska podjetja, kot je Greystar, skušajo poseči po modularni gradnji.
Poslovni model razvijal osem let
Zekelman, ki je pri 57 letih po Forbesovi oceni vreden 3,4 milijarde dolarjev, se je s svojim poslovnim modelom ukvarjal zadnjih osem let in zdaj veliko stavi na to, da bo gradbinec, razvojnik in lastnik stanovanjskih kompleksov z dostopnejšo ceno. Gre za velikanski skok od jeklarstva, proizvodne dejavnosti, s katero je obogatel.
Ampak Zekelman meni, da tovarna stanovanj ni tako zelo drugačna od tovarne za izdelavo jeklenih cevi, montažna stanovanja pa lahko izdeluje ceneje in hitreje kot tradicionalni gradbinci. Dodatna prednost je delovna sila. Ker zaposluje delovno silo za svoje tovarne, je Z Modular manj odvisen od gradbincev, ki jih zadnja leta primanjkuje, kar povzroča zamude pri stanovanjski gradnji po vsej državi.
Odpornejši materiali
Podnebne spremembe prinašajo tudi orkane in izredno visoke temperature, zato ima proizvodnja Z Modular, ki temelji na jeklu, še dodatne prednosti. Zekelman pravi, da imajo njegovi stanovanjski kompleksi po vsej Arizoni učinkovitejše gretje in hlajenje, kar je pomembno, ko temperature presežejo 40 stopinj Celzija, saj so materiali, iz katerih so, primernejši od tradicionalnih. Poleg tega so odpornejši na nevihte in zlasti na požare od lesenih stavb, kar Zekelmanu daje še dodatno prednost pri trajnosti in – potencialno – tudi pri stroških zavarovanja.
Odkar je leta 2016 zagnal tovarno Z Modular, ki je del družinske jeklarne Zekelman Industries s štirimi milijardami prihodkov, je Zekelman v podjetje vložil že 1,2 milijarde dolarjev. “Všeč mi je, ko mi ljudje govorijo, kaj lahko počnem in česa ne, ali kako so kakšne reči narejene pravilno,” pravi. “Jaz pa ravnam ravno nasprotno in rečem: Zakaj pa ne?”
Odkar je leta 2016 zagnal tovarno Z Modular, je Zekelman vanjo vložil 1,2 milijarde dolarjev.
Od najemnin letos 20 milijonov
Postavil je že tri tovarne, ob tej v Chandlerju še v Kileenu v Teksasu in v Birminghamu v Alabami. Izbral si se območja z nezahtevno regulativo in velikim povpraševanjem po stanovanjih ter začel postavljati stanovanjske komplekse. Z Modular je postavil devet stanovanjskih naselij, v katerih je 2.245 stanovanj, pričakuje pa, da bo do konca leta 2025 postavil 15 kompleksov s skupno 3.858 stanovanji.
Z Modular od začetka delovanja posluje z izgubo. Zekelman pričakuje, da mu bodo najemnine letos prinesle okrog 20 milijonov dolarjev, prihodnje leto pa 50, saj bo najemnike našlo več stanovanj, ki bodo sicer na voljo za nizke najemnine.
V iskanju svežega kapitala
To je kapitansko izredno intenzivna panoga in morda ne bo dovolj niti Zekelmanovo bogastvo, da bi njegove sanje po širitvi res zaživele. Razmišlja o tem, ali bi Z Modular poslal na borzo ali pa bi poiskal partnerje v katerem od nepremičninskih skladov ali družb zasebnega kapitala, da bi dobil dovolj denarja za razvoj nekaj deset tisoč ali celo milijonov stanovanj. “Upam, da bom jaz vodilni in da bodo vsi verjeli v mojo zgodbo ter želeli biti del nje,” pravi. “To mi je že uspelo in to želim ponoviti. Mislim, da je to večja priložnost, kot bi lahko bil moj posel z jeklenimi cevmi.”
Opustil študij in prevzel očetovo podjetje
Zekelmanov posel z jeklom sega do njegovega očeta Harryja, judovskega priseljenca iz Poljske, ki je v Windsor v Ontariu prišel iz taborišča za razseljene osebe v Italiji. Starejši Zekelman je postal podjetnik, njegova podjetja pa so izdelovala električna vezja in trgovala z industrijskimi nepremičninami.
Oče je imel zdravstvene težave in leta 1986 je nenadoma umrl. Proizvodnja jeklenih cevi je ob prihodku zgolj 1,5 milijona dolarjev poslovala z izgubo. Podjetje bi družina zlahka zaprla. Namesto tega je Zekelman, ki je bil takrat pri 19 letih v prvem letniku univerze York, opustil študij in podjetje prevzel skupaj s starejšim bratom. Njun mlajši brat, ki je takrat obiskoval srednjo šolo, se je poslu pridružil pozneje.
“Potreboval sem izziv,” pravi. “Bil sem nagnjen k temu, da sem imel rad krizne razmere, saj sem čutil zadovoljstvo, ko sem jih razrešil. Če vse poteka ustaljeno in popolno, vržem nekaj v kolesje. Ne morem sedeti pri miru.”
Z Modular je postavil devet stanovanjskih naselij, v katerih je 2.245 stanovanj.
Z novo opremo do rasti
S finančnimi spodbudami zaposlenim v jeklarni, da so delali hitreje in učinkoviteje, in s priganjanjem prodajne ekipe, da je začela prodajati več in bolje, je mlajša generacija podjetje oživila. Leta 1996 so nekako spraskali 16 milijonov dolarjev, da so kupili vrhunsko opremo. Tveganje se je izplačalo, saj je nova oprema podjetju omogočala hitrejše poslovanje ob nižjih stroških, ne da bi potrebovali veliko zalog.
Za Zekelmana je tveganje nekaj običajnega. Zasvojenec z adrenalinom rad dirka s čolni in avtomobili, se potaplja, na visokogorska smučišča se dviga s helikopterjem, vsem svojim jahtam pa daje ime Man of Steel (Jekleni mož). Svojo zadnjo superjahto, 85-metrsko plovilo s plesiščem in dvema bazenoma, je za 150 milijonov dolarjev kupil od Stevena Spielberga.
Podpornik carin na jeklo
Danes Zekelman Industries – v 100-odstotni lasti Barryja Zekelmana in njegovih bratov Alana (62 let) in Claytona (55 let) – na leto v 17 jeklarnah izdela okrog 2,5 milijona ton jekla. Nobeden od bratov nima vodstvene funkcije. “Lahko bi rekel, da sem tudi kar zelo oblasten,” pravi.
Njegove tovarne vse jeklene cevi proizvedejo v Severni Ameriki in Zekelman je nasprotnik uvažanja jekla. Leta 2022 se je strinjal, da bo plačal 975.000 dolarjev kazni – to je bila ena največjih kazni, ki jih je določila Zvezna volilna komisija – ker je nezakonito pomagal preusmeriti 1,75 milijona dolarjev donacij iz enega od svojih podjetij v enega od političnih odborov, ki podpira Trumpa, saj je Zekelman podpiral Trumpove carine na jeklo. (Tuji državljani ne smejo prispevati sredstev za ameriške politične kampanje.)
Oktobra letos je Zekelman vložil tožbo proti Mehiki zaradi kršitev trgovinskih sporazumov in pošiljanja jekla po dumpinških cenah na ameriški trg. V tožbi trdi, da so te kršitve povzročile zaprtje tovarne v Long Beachu v Kaliforniji in načrtovano zaprtje tovarne v Chicagu.
V stanovanjski posel po naključju
Zekelman ni načrtoval, da bo postal tovarnar modularnih stanovanjskih stavb. V posel je stopil po naključju, ko je spoznal Juliana Bowrona, izumitelja kotnega povezovalnega elementa, ki bi ga lahko uporabili pri povezovanju jeklenih cevi v modularno konstrukcijo. Skeleti prostorov, ki so tako nastali, so bili zelo močni, in Zekelman je ugotovil, da bi mu to omogočilo boljšo prodajo strukturnega jekla v gradbeništvu. Investiral je v Bowronovo podjetje VectorBloc. Pravi, da je na koncu za podjetje plačal dva milijona dolarjev.
Vrsta propadlih projektov
Zgodnji modularni projekti so bili finančna polomija. Projekt iz leta 2016, ki ga je Z Modular kot podizvajalec izvajal za kratkotrajne najeme stanovanj v Washingtonu, se je končal s sporom med Z Modularjem in glavnim izvajalcem MCN. V sporu so bili vloženi zahtevki in nasprotni zahtevki zaradi kršitve pogodbe.
Zekelmanova prizadevanja za gradnjo hotelov so propadla med pandemijo, ko so Američani prenehali potovati. Predsednik Z Modularja Mickey McNamara, odvetnik, ki z Zekelmanom sodeluje od leta 2007 in je tudi izvršni podpredsednik Zekelman Industries, da je težava tudi v tem, da je preveč različnih projektov z več lastniki v različnih državah, zaradi česar je standardizacija skoraj nemogoča. “Čutil sem in Barry prav tako, da to ni pravi način vodenja podjetja,” pravi McNamara. “Potrebuješ nadzor nad njim.”
Nadzor in nižanje stroškov
Zato je Zekelman prevzel nadzor in začel kupovati parcele za lastne stanovanjske komplekse. Meni, da je nižanje stroškov delovanja tovarne stanovanj podobno kot v tovarni jeklenih cevi. Pravi, da je med prvo in drugo generacijo stanovanjskih kompleksov stroške zmanjšal za 30 odstotkov, pri tretji različici in četrti, ki se zdaj gradi, pa je stroške še dodatno znižal.
Prvotni stanovanjski kompleksi Z Modularja so imeli tri nadstropja, nova zasnova ima pet nadstropij, podjetje pa pravi, da bi jih lahko bilo tudi deset.
Veliko vprašanje je kapital. Kot nepremičninski vlagatelj mora Z Modular kupovati parcele, graditi tovarne, razvijati stavbe in jih nato obdržati za potencialno oddajanje v najem. “Dokler ne ugotoviš, kako se tega lotiti v velikem obsegu brez velikanskih sredstev, bo posel prinesel veliko omejitev,” pravi Andrew Staniforth, nekdanji podpredsednik Forest City Ratner, zdaj pa glavni izvršni direktor zagonskega podjetja za modularno gradnjo Assembly OSM, ki ga podpira tvegani kapital.
Zato Zekelman razmišlja o morebitnih partnerjih z zasebnim kapitalom ali pa o odhodu na borzo. Ima velike sanje in načrte o širitvi v druge zvezne države ali celo v tujino, kar je veliko tveganje tudi za milijarderja. “Rab bi razrešil stanovanjske težave po vsem svetu,” pravi. “Če lahko izredno ugodno zgradim tisoč stanovanj, zakaj jih ne bi mogel tudi 100.000 ali milijon? Zakaj ne morem biti v Španiji ali Argentini ali v Savdski Arabiji in Afriki?”
Avtorica članka je Amy Feldman.