Zadnji utrip z nepremičninskega trga: se je rast cen končala?
Ali število prodaj stanovanj še naprej pada in kaj se dogaja s cenami? Podatki Arvia kažejo, da se je cena kvadratnega metra stanovanja na četrtletni ravni v Ljubljani malenkost znižala.
Dinamika na nepremičninskem trgu se že od prve polovice leta 2022 umirja. Število prodaj stanovanjskih nepremičnin (stanovanj in hiš skupaj) je od prvega polletja leta 2022 do enakega obdobja lani upadlo za nekaj več kot 40 odstotkov, kažejo podatki geodetske uprave (Gurs).
Ob tem se zmanjšuje tudi število prodaj zemljišč za gradnjo stanovanj. V primerjavi s prvim polletjem 2021, ko je prodaja zazidljivih zemljišč dosegla vrh, se je v istem odboju lani zmanjšala skoraj za polovico. Prav tako je bilo lani v primerjavi z letom 2022 za četrtino manj izdanih gradbenih dovoljenj za stanovanjske stavbe.
Statistični urad ima še nekoliko novejše podatke. V tretjem četrtletju lanskega leta je število prodaj stanovanjskih nepremičnin padlo na 1.737, kar je najmanj v zadnjih 14 letih in za več kot polovico manj od rekordnih četrtletnih podatkov v drugem četrtletju leta 2021.
Zgornji podatki kažejo, da se prodaja in gradnja močno upočasnjujeta in ustavljata. Kako je s cenami nepremičnin?
Kam gredo cene
Te so po podatkih Gursa v prvem polletju lanskega leta na državni ravni dosegle srednjo ceno pri 2.890 evrih za kvadratni meter, najvišje ostajajo v Ljubljani, kjer je srednja cena kvadratnega metra v večstanovanjski stavbi dosegla rekordnih 4.370 evrov. V tretjem četrtletju lanskega leta so se na četrtletni ravni povzpele za slaba dva odstotka.
Zadnje podatke s trga podaja Ajda Kaluža iz Arvia, kjer spremljajo dogajanje na nepremičninskem trgu – srednja cena kvadratnega metra v Ljubljani, torej največjega stanovanjskega trga v državi, je v zadnjih treh mesecih na četrtletni ravni malenkost upadla, na 4.237 evrov, medtem ko se je padanje števila prodaj ustavilo oziroma se je na četrtletni ravni celo nekoliko povzpelo.
Kaj se dogaja na terenu
Dogajanje smo preverili še na trgu, pri nepremičninarjih. Alen Komić iz ABC nepremičnin ocenjuje, da je slovenski nepremičninski trg v zadnjem letu v nekakšnem "statusu quo". "Cene nepremičnin so se na splošno stabilizirale. Določeno rast cen beležimo le še pri tistih nepremičninah, ki so res iskane na zelo iskanih lokacijah," odgovarja.
Dodaja, da je ponudba tradicionalno podhranjena, ob nižanju obrestnih mer za stanovanjska posojila, umirjanju inflacije in nizki brezposlenosti znova pričakuje večje povpraševanje, saj našteti dejavniki višajo razpoložljiv dohodek kupcev.
Spomnimo, Evropska centralna banka (ECB) je v četrtek še petič zapored in šestič od obrata denarne politike znižala ključne obrestne mere, kar posledično znižuje tudi obrestne mere stanovanjskih posojil. Ob zadnjem popisu ponudb bank so se nekatere obrestne mere že spustile na okoli tri odstotke, v marcu pa določene že ponujajo stanovanjska posojila z obrestno mero pod tremi odstotki.
Nepremičninski trg se je umiril, ponudba ostaja skromna, povpraševanje še vedno visoko, prav tako so cene na zelo visokih ravneh.
Roman Prskalo
Roman Prskalo iz Metropole IN meni, da trenutno cene stanovanj stagnirajo, vendar ostajajo še vedno na visokih ravneh.
"Nepremičninski trg se je umiril, ponudba ostaja skromna, povpraševanje še vedno visoko, prav tako so cene na zelo visokih ravneh. Posledično so stanovanja draga in čedalje manj ljudi si lahko privošči nakup," povzema trenutno dogajanje.
Tudi novih projektov se mu zdi premalo, da bi premešali karte in zadostili povpraševanju v večjih mestih.
Nekoliko so na dinamiko na trgu vplivale napovedi o nepremičninskem oziroma premoženjskem davku, ki bi zajel tiste, ki imajo v lasti več nepremičnin, in napovedane omejitve za kratkoročno oddajanje.
"Omenjene napovedi bi sicer lahko nekoliko vplivale na povečanje ponudbe in posledično privedle do manjšega znižanja cen bivalnih nepremičnin, vendar večjega vpliva na trg ne pričakujem. Če bodo gospodarske razmere še naprej ugodne, je možnost za upad cen glede na trenutne razmere minimalna. Morda bi lahko prišlo do manjšega padca cen samo v določenih segmentih na nekaterih mikrolokacijah, predvsem pri manj kakovostnih stanovanjih," razmišlja.
Drugačen vtis s štajerskega konca
Nekoliko drugačni so vtisi Branka Potočnika iz Insa nepremičnin, kjer pokrivajo štajersko regijo. "Nepremičninski trg je že nekaj časa stabilen. To za nas pomeni, da ni večjih nihanj cen (ne padcev ne rasti), povpraševanje pa je stabilno in konstantno, ne pa pretirano," odgovarja na vprašanje o zadnjem vtisu s trga.
Se stanovanja prodajajo dlje časa kot v preteklosti? "Glede na lansko leto ne opažamo bistvenih sprememb. Stanovanja so se izjemno hitro prodajala v obdobju po epidemiji, ko so je več strank potegovalo za isto stanovanje in so dvigovale ceno. V stabilnih razmerah je to bolj izjema kot pravilo, večinoma traja mesec ali dva, da se najde resen kupec za stanovanje," odgovarja Potočnik.
Se stanovanja prodajajo dlje časa?
Komić opaža, da se nepremičnine v povprečju prodajo v treh mesecih, čas oglaševanja pa se je podaljšal predvsem pri večjih in starejših nepremičninah.
Tudi Prskalo priznava, da je evforije pri nakupih ni več, da so kupci bolj previdni in si vzamejo več časa za premislek. K temu pripomorejo tudi nerealna pričakovanja nekaterih prodajalcev, ki še računajo na čas, ko se je "prodalo praktično vse".
"Razlike v ceni, glede na lokacijo stanovanja znotraj nekega mesta bi morale biti višje, kot so. Prav tako bi morale biti višje razlike v cenah med novogradnjami in rabljenimi stanovanji. Včasih je cena rabljenega obnovljenega stanovanja v starem bloku podobno visoka kot cena novega," našteva primere iz prakse.
