Na katerih slovenskih ulicah so stanovanja najdražja

Geodetska uprava (Gurs) je pred dobrim tednom objavila poizkusne nove izračune posplošenih vrednosti nepremičnin. Vrednosti so izračunane na podlagi podatkov o nepremičninah, ki se vodijo v katastru nepremičnin, in na podlagi predloga modelov vrednotenja.

Gre za začasne izračune, lastniki pa lahko do 25. novembra sprožijo postopek urejanja podatkov, če so v izračunu opazili pomanjkljivosti. Več o tem smo pisali tukaj.

Veliko zanimanje javnosti

Zanimanje javnosti za nove izračune je bilo ogromno. Spletna stran Gursa je bila večkrat nedostopna, na minuto pa so imeli tudi 50.000 vpogledov. Šlo je namreč za prve prenovljene podatke po štirih letih, Gurs pa jih je objavil skladno z zakonom o množičnem vrednotenju. Modeli vrednotenja in izračunane vrednosti bodo odražali stanje trga nepremičnin na dan 1. januar 2024 in stanje podatkov o nepremičninah v katastru nepremičnin na dan 10. junij 2024.

Ob tem je Gurs objavil tudi zemljevid z območji, kjer so najbolj vredne nepremičnine. Pri izračunu za stanovanja je uporabil referenčno velikost 50 kvadratnih metrov, med lastnostmi pa so še, da je leto izgradnje stavbe med 1975 in 1979 ter da niso obnavljali strehe, fasade, oken in inštalacij. Upoštevali so še, da v stavbi ni dvigala, referenčno stanovanje pa je v pritličju ali prvih treh nadstropjih ter da je v stavbi med šest in 50 stanovanj.

Vrednosti so razdelili v 22 razredov, le eno območje v celotni državi pa se je uvrstilo v zadnji, najvišji razred – 280.100 evrov.

Na vrhu središče Ljubljane

Najvrednejša stanovanja v državi so znotraj območja, ki ga omejujejo Bleiweisova, Gosposvetska, Slovenska in Aškerčeva cesta. Znotraj enote so tako Župančičeva, Puharjeva, Štefanova, Prežihova, Beethovnova, Šubičeva, Valvasorjeva, Veselova, Gregorčičeva, Igrišča in Snežniška ulica ter Rimska, Erjavčeva, Prešernova in Cankarjeva cesta. Omenimo, da sta na tem območju denimo tudi kompleksa Šumi in Schellenburg z luksuznimi stanovanji.

Na Gursu potrjujejo, da vrednostna cona in vrednostna raven v konceptualnem smislu pomeni najpomembnejšo komponento pri tržnem ocenjevanju vrednosti nepremičnin, “kar je lokacija”, zato je razumljivo, da so najbolj vredna stanovanja v samem središču prestolnice.

Kje so ostali?

Nobeno drugo območje v državi se po vrednosti referenčne enote ni uvrstilo v najvišji razred.

V predzadnjem, torej drugem najdražjem, kjer je vrednost 254.600 evrov, je še tri območja v Ljubljani so – v Rožni dolini, okolica glavne železniške postaje in staro mestno jedro pod grajskim hribom – in pa nekaj turističnih točk – okolica Blejskega jezera, Kranjska Gora in predel Portoroža, Strunjana in Debelega rtiča.

Pri hišah na vrhu Bled

Nekoliko drugačna je slika pri vrednostih hiš. Na vrhu je obala Blejskega jezera z bližnjo okolico, kjer je vrednost referenčne enote 1,028 milijona evrov. Podobno kot pri stanovanjih je blejsko območje edino v najvišjem razredu. Sledi znova središče Ljubljane, kjer je vrednost referenčne enote 933.500 evrov.

Pri tem izračunu je Gurs kot referenčno enoto upošteval hiše, velike 150 kvadratnih metrov, ki so bile zgrajene med 1975 in 1979 in na njih niso bile izvedene obnove, imajo pa elektriko, vodovod in kanalizacijo.

Kako je Gurs ocenil vrednosti v poskusnem izračunu posplošene vrednosti nepremičnin

Uporabili so sistem vrednotenja, ki upošteva mednarodne standarde ocenjevanja tržnih vrednosti, vendar na “množičen” način, z uporabo dejansko realiziranih cen na trgu nepremičnin, s statistiko in matematičnim modeliranjem ter uporabo podatkov in lastnosti nepremičnin, kot se vodijo v katastru nepremičnin.

Enačba za izračun posplošene vrednosti je zmnožek vrednosti iz vrednostne tabele za stanovanje glede na odgovarjajoč stolpec za leto izgradnje in vrstico za velikost po modelu STA (model za vrednotenje za stanovanja), faktorja obnov, faktorja lastnosti, faktorja dodatnih prostorov, faktorja lege stanovanja v stavbi in faktorja vplivnega območja. Poglejte celoten opis modela.

Kako vam je všeč N1? Kaj bi izboljšali? 

Dragi bralci in bralke, pomagajte nam izboljšati N1. Kaj pogrešate, kaj vam je všeč, česa ne marate? Pripravili smo kratko anketo o zadovoljstvu bralcev, reševanje traja približno pet minut, anketa pa je anonimna. Povezava do ankete: https://n1slovenija.1ka.si/raziskava-branosti