Deset ključnih vprašanj in odgovorov o novem vrednotenju nepremičnin

Geodetska uprava (Gurs) je v začetku oktobra objavila izračune posplošenih vrednosti nepremičnin. Zanimanje javnosti je bilo veliko, stran je bila v urah po objavi večkrat tudi nedosegljiva. Gurs je sporočil, da so imeli na minuto tudi 50.000 vpogledov. Če še niste preverili vaše ocene, si lahko pomagate z vodičem, ki smo ga pripravili.

Izračuni so za zdaj poskusni in odražajo vrednost na podlagi podatkov o nepremičninah v katastru nepremičnin na dan 10. junija in stanje na trgu nepremičnin na dan 1. januarja 2024.

Vrednost slovenskih nepremičnin se je od zadnjega množičnega vrednotenja pred štirimi leti močno zvišala – od leta 2020 se je zvišala s 160 milijard evrov na kar 280 milijard evrov, kar je okoli 70 odstotkov.

Spodaj smo zbrali odgovore na najbolj pogosta vprašanja.

Kakšen je postopek pritožbe, če se ne strinjate z oceno?

Postopek se razlikuje glede na to, kaj vas je zmotilo pri vaši oceni nepremičnine.

Če lastnik nepremičnine ugotovi, da so podatki o nepremičnini v katastru nepremičnin neustrezni, lahko sproži postopek urejanja podatkov o nepremičninah v skladu z zakonom o katastru nepremičnin. Podatke o obnovi strehe, fasade, napeljave in oken se lahko posreduje prek vprašalnikov, ki so dostopni na eUpravi. Treba je predložiti tudi dokazila, na primer fotografije.

Če so podatki o nepremičninah v katastru nepremičnin pravilni in ustrezajo dejanskemu stanju, pa lastnik kljub temu meni, da je izračunana vrednost po njegovem mnenju nepravilna, lahko poda predlog spremembe modela vrednotenja prek obrazca. Do 7. novembra so na Gursu dobili manj kot 100 takšnih pripomb.

Predloge sprememb vrednostnih con in vrednostnih ravni lastniki pošljejo na občino, v kateri je nepremičnina. Predloge sprememb novih modelov, vezane na vrednostne tabele, točkovnike, točkovne razrede in faktorje za izračun posplošene vrednosti pa pošljejo na geodetsko upravo.

Do kdaj imate čas za pripombe?

Do 25. novembra lahko kdorkoli posreduje pripombe na modele vrednotenja, in sicer na zaris vrednostne cone in določitev vrednostne ravni na občino, v kateri je nepremičnina, oziroma pripombe na model vrednotenja v splošnem na Geodetsko upravo RS.

Obrazci za posredovanje pripomb so sicer tudi na spletni strani.  

Kaj se bo zgodilo po 25. novembru?

Gurs po bo po tem datumu prejete pripombe na modele vrednotenja pregledal in strokovno utemeljene tudi upošteval za izboljšanje kakovosti modelov vrednotenja.

Po 1. januarju 2025 bodo poleg upoštevanja pripomb na modele tudi izvedli analizo trendov cen v letu 2024 ter modele vrednotenja prilagodili na datum trga nepremičnin na dan 1. januarja 2025. Sledi dokončno oblikovanje modelov vrednotenja in njihovo posredovanje na vlado.

Kdaj bodo izračunu končni?

Dokončne izračunane posplošene tržne vrednosti nepremičnin bo Gurs na domove po pošti poslal predvidoma aprila 2025.

Ali je možna pritožba tudi na končno izračunano vrednost?

Po prejemu bodo imeli lastniki možnost podati pritožbo na končno ocenjeno vrednost, in sicer tako, da bodo najeli cenilca, ki bo izvedel oceno uveljavljanja posebnih okoliščin pri konkretni nepremičnini.

Gurs opozarja, da zakon določa pogoj, da je to mogoče le v primeru, da bo cenilec ocenil, da je ocenjena vrednost po modelih vrednotenja vsaj 20-odstotkov ali za več kot 200.000 evrov nižja oziroma višja. Pritožba se bo obravnavala v splošnem upravnem postopku in bo lastnik odločitev o upoštevanju oziroma neupoštevanju posebnih okoliščin tudi prejel odločbo.

“Pri tem je treba opozoriti, da mora cenilec predhodno, preden izvede individualno cenitev vpliva posebnih okoliščin, preveriti, ali so podatki, ki se vodijo o posamezni nepremičnini, enaki stanju v naravi ali ne. Če podatki ne ustrezajo, mora lastnik najprej urediti podatke o nepremičninah v katastru nepremičnin, v skladu z Zakonom o katastru nepremičnin,” opozarja Gurs.

Čemu je namenjeno množično vrednotenje nepremičnin?

Po zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin se vrednost nepremičnin ocenjuje za namene obdavčenja in druge javne namene.

Minister za finance Klemen Boštjančič je v intervjuju za Forbes Slovenija 30. maja napovedal, da bo nepremičninski davek v drugem paketu davčnih sprememb, pred tem pa, da potrebujejo ustrezne podatke, kar je naloga Gursa. Napovedal je, da bodo drugo leto na voljo vsi potrebno podatki, kar se sklada s končnimi izračuni posplošenih vrednosti.

Ali se lahko izračunana posplošena vrednost nepremičnine enači s tržno vrednostjo?

“V splošnem podatki posplošenih tržnih vrednosti dajejo lastnikom nepremičnin dobro osnovo za namene upravljanja svojih nepremičnin,” odgovarjajo na Gursu.

Z modeli množičnega vrednotenja poskušajo čim bolj kakovostno oceniti tržno vrednost. Seveda zelo težko ocenijo tako natančno, kot to lahko naredi individualni cenilec nepremičnin, ki nepremičnino zelo natančno pregleda na terenu, opozarjajo.

Kdaj bo naslednje vrednotenje?

Prejšnje vrednotenje je Gurs zvedel leta 2020, torej pred štirimi leti. Ob tem navajajo, da bodo modele posodabljali na približno dve leti.

Kako se računajo vrednosti?

Predlogi modelov vrednotenja so usklajeni z občinami in strokovno javnostjo. Vrednosti nepremičnin so izračunane na podlagi podatkov o nepremičninah, ki se vodijo v katastru nepremičnin, in na podlagi predloga modelov vrednotenja nepremičnin.

Pri izračunu se upošteva veliko spremenljivk in je sestavljen iz sloja vrednostnih con in vrednostnih ravni, vrednostnih tabel, lokacije, velikosti, starosti stavbe in pa faktorja obnov, faktorja nosilne konstrukcije, faktorja vplivnega območja ter točkovnika in faktorja lastnosti, upošteva tudi površino zemljišča pod stavbo.

Bolj podrobno si lahko preberete tukaj.

Koliko je modelov poskusnega izračuna in za katere vrste nepremičnin?

Vseh modelov poskusnega izračuna je 17, natančen seznam z opisom najdete na javnem vpogledu v modele poskusno izračunanih posplošenih vrednosti:

• 10 modelov za vrednotenje delov stavb (stanovanja, hiše, garaže, pisarne, lokali …)
• 4 modeli za vrednotenje parcel (kmetijska zemljišča, gozd, stavbna zemljišča, druga zemljišča)
• 3 modeli za vrednotenje posebnih enot vrednotenja (bencinski servisi, elektrarne, marine in pristanišča)