Začel z mlečnimi izdelki, zdaj je milijarder z industrijskimi parki po Evropi

Nekaj tednov prej, preden je ameriški predsednik Donald Trump napovedal obsežne carine za več kot 80 držav po vsem svetu – vključno z 20-odstotnimi carinami za Evropsko unijo – je nizozemski nepremičninski milijarder Remon Vos optimistično napovedal, kako bo prihajajoča trgovinska vojna vplivala na CTP, njegovo podjetje za industrijske nepremičnine, ki je uvrščeno na borzo in je največji igralec na tem področju v srednji in vzhodni Evropi.

“Azijska podjetja želijo imeti poslovalnice v Evropi, da bi se izognila carinam. Mislim, da je to dobro,” je 27. februarja dejal na konferenci o finančnih rezultatih podjetja in opozoril na vse daljši seznam vzhodnoazijskih strank, ki se zgrinjajo v industrijske parke družbe CTP, kjer izdelujejo dobrine za evropski trg. “Mi imamo od tega korist.”

CTP je utrpel udarec zaradi borznega pretresa, ki so ga sprožile Trumpove carine, saj je cena njegove delnice med napovedjo 2. aprila in začetkom veljavnosti carin teden dni pozneje padla za 12 odstotkov. Kljub temu se je CTP-ju godilo bolje kot mnogim njegovim tekmecem. (Trump je 9. aprila za 90 dni odložil višje carine, razen 10-odstotne globalne carine za vse države. Po tistem se je cena delnice spet zvišala). Vos, ki ima v lasti 73 odstotkov delnic, je po ocenah vreden šest milijard dolarjev, s čimer se je prvič uvrstil na Forbesov seznam svetovnih milijarderjev za leto 2025.

V iskanju novih poslov

CTP ima prevladujoč položaj v desetih državah srednje in vzhodne Evrope, zlasti na Češkem in v Romuniji, kjer so stroški zemljišč in delovne sile nižji kot v bolj zahodnih državah in kjer so trgi manj izpostavljeni ameriškemu gospodarstvu. To pomeni, da bodo carine dolgoročno verjetno koristile podjetju. Če bodo države po svetu začele uvajati višje carine, bodo morala podjetja, ki bodo želela prodajati v Evropi, tam postaviti svoje tovarne, da bi se izognila carinam.

CTP je pri tem v najboljšem položaju, da jih pridobi. Več kot 10 odstotkov njegovih nepremičnin že najemajo azijska podjetja, ki proizvajajo za evropski trg. Med njimi sta japonski konglomerat Hitachi in južnokorejski proizvajalec avtomobilov Hyundai. Dvajset odstotkov novih najemnih pogodb, podpisanih leta 2024, je bilo sklenjenih z azijskimi strankami.

Štiriinpetdesetletni Vos je nenehno na poti in išče nove posle. Prejšnji ponedeljek popoldne je našel uro časa za pogovor za revijo Forbes. Vse druge dni v delovnem tednu z zasebnim letalom potuje na različne konce vzhodne Evrope, ob ponedeljkih pa dela na sedežu CTP v Pragi. Ta se nahaja v futuristični, zastekljeni stavbi, ki odstopa od okoliške arhitekture iz habsburškega obdobja.

“Tukaj nimam pisarne, to je sejna soba. Nocoj odletim v Romunijo, naslednji teden grem v Azijo. Tako to deluje,” pravi. “Odhajam v različne države in si s sodelavci ogledujem projekte in zemljišča. Z mano ne govorite o informacijski tehnologiji ali kadrih. Lahko govoriva o poslih.”

Kdo najema njegove parke

Vos že skoraj tri desetletja po dolgem in počez kroži po nekdanjem vzhodnem bloku in sklepa nepremičninske posle. Od leta 1998, ko je v Pragi soustanovil CTP, je ta postal druga največja družba za industrijske in logistične nepremičnine v Evropi. Zdaj ima v lasti več kot 13 milijonov kvadratnih metrov industrijskih parkov in skladišč, ki jih najemajo najuspešnejše gospodarske družbe, kot so dostavno podjetje DHL, trgovec z oblačili H&M, avtomobilski proizvajalec Renault in podjetje za zdravstveno diagnostiko Thermo Fisher Scientific.

CTP ima v lasti 13 milijonov kvadratnih metrov industrijskih parkov in skladišč.

Poleg tega ima v lasti več kot 26 milijonov kvadratnih metrov zemljišč – več kot katerikoli tekmec – od katerih je večina že razdeljena v cone in opremljena z dovoljenji. Nahajajo se v bližini njegovih že obstoječih nepremičnin, tako da se lahko CTP hitro razširi, ko njegove stranke potrebujejo več prostora.

Podjetje, ki od leta 2021 kotira na amsterdamski borzi, je leta 2024 zabeležilo 614 milijonov dolarjev EBITDA (dobiček pred obrestmi, davki, amortizacijo in odpisi) ob 900 milijonih dolarjev prihodkov. To je bilo 29 odstotkov več kot leta 2023 oziroma 17 odstotkov več kot leto prej – vse to po zaslugi vse večjih prihodkov od najemnin v njegovih nepremičninah.

Mogotec na področju industrijskih zemljišč

CTP ima v lasti več kot 250 industrijskih in logističnih parkov v desetih državah, od Nizozemske na zahodu do Bolgarije na jugovzhodu Evrope.

Vos je CTP zgradil z vztrajnim osredotočanjem na širitev, pri čemer je izkoristil cenejšo delovno silo in cene zemljišč najprej na Češkem, nato pa po celotni regiji, ko so se te države pridružile Evropski uniji. To je ključna prednost za multinacionalke, ki želijo pošiljati izdelke v zahodno Evropo. Ko je pandemija Covida-19 sprožila val “nearshoringa”, ko podjetja proizvodnjo preselijo bližje končni destinaciji prodaje svojih izdelkov, je bil CTP eden največjih zmagovalcev, saj je pridobil stranke iz oddaljenih držav, kot sta Kitajska in ZDA.

CTP ima v lasti več kot 250 industrijskih in logističnih parkov v desetih evropskih državah.

Vos, ki je leta 2019 odkupil lastniški delež od dedičev preminulega soustanovitelja in bil 100-odstotni lastnik podjetja, ko je to vstopilo na borzo, je CTP dolgo vodil kot izjemno prodorno zagonsko podjetje v uspavanem svetu poslovnih nepremičnin.

“Remon je generator podjetja, narekuje njegov ritem. Zaposluje ljudi, ki znajo sklepati posle in imajo enako delovno etiko,” pravi Wim Lewi, analitik belgijskega podjetja za finančne storitve KBC Securities. “Primerjam ga z mornariškimi specialnimi enotami SEAL. Njegovo podjetje je skoraj kot vojska.”

“Ko gre za energijo, je kot jedrska elektrarna,” dodaja Peter Ceresnik, operativni direktor družbe CTP. “Delo z njim je dragoceno, a prinaša tudi veliko stresa, saj moraš biti na vrhuncu kondicije, da lahko slediš njegovemu tempu.”

“Če imaš gotovino v roki, lahko napadeš”

Vos pa še ne namerava upočasniti. Lani je CTP z najemom posojil in izdajo obveznic zbral 2,6 milijarde dolarjev, z novo ponudbo delnic pa še 330 milijonov dolarjev. S tem denarjem je financiral nakup industrijskih parkov in zemljišč v Romuniji in Nemčiji. Ambiciozni cilj podjetja je do leta 2027 doseči 1,1 milijarde dolarjev prihodkov od najemnin. Lani se je teh nabralo za 770 milijonov dolarjev. Še vedno tudi gradi, saj so v devetih državah v gradnji projekti, ki skupaj obsegajo več kot dva milijona kvadratnih metrov površin.

“Še vedno menimo, da so v regiji dobre priložnosti,” pravi Vos. “Če imaš gotovino v roki, lahko napadeš in hitro skleneš posel.”

Ni slabo za srednješolca , ki se je v svojih zgodnjih dvajsetih letih, takoj po padcu železne zavese, odpravil z Nizozemske prodajat mlečne izdelke na Češko.

Vos se je rodil v majhnem mestu Stadskanaal na severovzhodu Nizozemske materi študentki in očetu, ki je trgoval z avtomobili. Kot otrok se je selil med bližnjimi mesti, po ločitvi njegovih staršev, ko je imel šest let. Pri 12 letih je začel delati. Pral je avtomobile in ob koncih tedna čistil v frizerskem salonu. “Tako sem si lahko privoščil pivo in cigarete,” šaljivo pove.

Zamujen izlet v Češkoslovaško

Ko je bil leta 1988 v zadnjem letniku srednje šole, je njegova šola načrtovala izlet v takratno Češkoslovaško. Vos se je prijavil in plačal avtobusno vozovnico, vendar je zamudil predstavitev potovanja teden dni pred odhodom. “V šolo nisem veliko hodil,” pravi. “Prosil sem prijatelja, naj mi pove, za kaj gre in kdaj je čas odhoda. Tistega dne, v nedeljo zvečer oktobra 1988, sem prišel na avtobusno postajo, a sem ugotovil, da je moj avtobus že odpeljal.”

To zamujeno potovanje je spodbudilo navdušenje nad Češkoslovaško, ki ni nikoli ponehalo. Po koncu srednje šole je Vos z očetom prodajal telefone. Leta 1990 je spoznal očetovega prijatelja Johana Brakemo, ki je bil poročen s Čehoslovakinjo. Po njeni smrti je odpotoval na obisk k njeni družini ter jim nesel hrano, oblačila in gospodinjske aparate. Vos ga je prosil, ali gre naslednjič lahko z njim in tako je leta 1991 prvič obiskal Češkoslovaško.

Denar, pamet in energija

Vos in Brakema sta ustanovila majhno podjetje za izvoz nizozemskih izdelkov na Češko (Češkoslovaška se je leta 1992 razdelila na dve državi), dokler jima ena od njunih nizozemskih strank ni predlagala, da bi na Češkem ustanovili tovarno jeklenih delov. Zamisel sta sprejela in Vos se je leta 1995 z ženo preselil z Nizozemske na Češko. Vendar nista mogla najti stavbe za tovarno – ali gradbenika, ki bi jo zgradil.

“Pomislila sva: Ali samo midva iščeva nepremičnine? Ali pa obstajajo še druga podjetja, ki tudi povprašujejo po njih in ni ponudbe?” se spominja Vos. “Zato sva razmišljala o gradnji poslovnega parka. Omenjeno podjetje iz Nizozemske bi lahko bilo naš prvi najemnik, mi pa bi poiskali še druge najemnike. To se je tudi zgodilo.”

Našla sta zemljišče v Humpolcu, majhnem mestecu v osrednji Češki, in k sodelovanju pritegnila tretjega partnerja, nizozemskega odvetnika in poslovneža Eddyja Maasa. Tako so leta 1998 tam zgradili prvi industrijski park. Novo podjetje so poimenovali CTP (Central Trade Park), vsak od partnerjev je imel v lasti tretjino delnic. “Johan je imel denar, Eddy pamet, jaz pa energijo,” pravi Vos.

Po nekaj težkih letih, ko so izgubili denar pri prodaji stavbe in ko je njihova poslovna stranka propadla, so se leta 2002 stvari začele obračati na bolje. Brakema je prodal svoj delež za neznani znesek, Vos in Maas pa sta nadaljevala. Do leta 2007 je CTP postal največji razvijalec industrijskih zemljišč na Češkem z 22 logističnimi parki po vsej državi. Vos se je v tistih začetnih letih naučil tudi lekcijo, ki se je je vedno skušal držati. “Nikoli ne prodajaj,” pravi. “Če zgradite poslovni park, je treba nenehno graditi, zato ga ni smiselno prodati.”

Kako je Vos konsolidiral lastništvo

Ko je leta 2008 izbruhnila finančna kriza, je Vos poskušal prepričati stranke, naj preselijo svoje dejavnosti v industrijske parke družbe CTP, ker so bili cenejši in novejši od njihovih obstoječih lokacij v zahodnoevropskih državah. “Imeli so proizvodne obrate na Nizozemskem, v Nemčiji ali Franciji, z drago delovno silo in zastarelimi objekti,” pravi. “To je bil pravi trenutek za selitev poslovanja v srednjo Evropo.”

Prihodki CTP od najemnin so se med letoma 2008 in 2011 vsako leto povečali za skoraj osem odstotkov in tako presegli podobne gospodarske družbe. Ta rast je Vosu omogočila širitev v Romunijo, na Slovaško in Madžarsko. Leta 2016 je Maas umrl in Vos je ostal sam na čelu podjetja. Ko so se Maasovi otroci leta 2019 dogovorili, da bodo prodali svoj 50-odstotni delež v CTP Vosu, je moral ta najeti posojilo v višini približno 760 milijonov dolarjev in prekršiti eno od svojih temeljnih pravil, saj je leta 2018 za 466 milijonov dolarjev prodal portfelj treh industrijskih parkov, da je lahko financiral nakup deleža.

Ko se je Vos leta 2021 odločil, da bo CTP popeljal na borzo, je bila to največja nepremičninska prva javna ponudba v Evropi v obdobju zadnjih sedmih let. Ob uvrstitvi na borzo je bilo zbranih za milijardo dolarjev, Vos pa je prodal za dodatnih 112 milijonov dolarjev delnic in odplačal del posojila. V celoti je bilo odplačano leta 2023. S svežim dotokom denarja je CTP za 786 milijonov dolarjev kupil nemški industrijski portfelj in leta 2022 pridobil skoraj 2,5 milijona kvadratnih metrov zemljišč na Poljskem ter se razširil v Avstrijo, Bolgarijo, na Nizozemsko in v Srbijo.

Sprememba je priložnost

V skoraj treh desetletjih dela v panogi se je Vos naučil, kako krize spremeniti v priložnosti. Finančni zlom leta 2008, Covid-19 in vojna v Ukrajini, če jih naštejemo le nekaj, ki jih je CTP preživel in izkoristil za poceni nakup zemljišč in pridobitev novih najemnikov. “Močno verjamem, da je sprememba priložnost,” pravi. “Biti morate zelo odzivni, ves čas pozorni in osredotočeni.”

CTP ni edino podjetje, ki izkorišča razcvet na področju industrijskih nepremičnin v vzhodni Evropi. Ameriški velikan Prologis in podjetje v zasebni lasti Panattoni Development imata na tem območju velike portfelje, prav tako podjetje belgijskega milijarderja Jana Van Geeta VGP, ki je uvrščeno na borzo. “Njuni zasebni letali švigata po Evropi, ko iščeta nove posle,” o tekmi med Vosom in Van Geetom pravi Lewi.

Vendar je družba CTP največja v regiji, od svojih tekmecev pa se razlikuje po hitrosti – nove projekte razvija, ko ima rezervacije za najem le 30 do 40 odstotkov površin, medtem ko tekmeci običajno čakajo, da imajo skoraj v celoti najete kapacitete, preden začnejo graditi. Ker CTP načrtuje lastne nepremičnine, lahko tudi hitreje gradi, da zadovolji potrebe svojih strank. “Nova zemljišča, ki jih opremljajo, mejijo na tista, kjer že imajo najemnike, zato ni tako tvegano, kot če bi to delali sredi ničesar,” pravi Steven Boumans, analitik pri pariškem podjetju za finančne storitve ODDO BHF.

Razpršen portfelj strank

Do zdaj je bila ta strategija uspešna. Leta 2024 je CTP načrtoval gradnjo 1,3 milijona kvadratnih metrov novih opremljenih zemljišč. Še na začetku leta je bilo oddanih le 38 odstotkov teh površin, po končani gradnji pa so jih oddali že 92 odstotkov. Tudi ko podjetje raste, poskrbi, da je njegova baza strank raznolika. Noben najemnik ne predstavlja več kot 2,2 odstotka vseh najemnih pogodb. CTP tako ni preveč odvisen od ene same panoge. Logistična in proizvodna podjetja predstavljajo 28 oziroma 26 odstotkov vseh njegovih površin.

Kljub temu bi lahko bil CTP ranljiv, če bi bila prizadeta ena od zanj najpomembnejših panog. Proizvajalci avtomobilov, ki pomenijo 21 odstotkov vseh najemnikov njegovih površin, se soočajo z upočasnitvijo prodaje v Evropi, dodatno pa bi jih lahko prizadele 25-odstotne carine ameriškega predsednika Donalda Trumpa na uvoz avtomobilov in avtomobilskih delov v ZDA.

“To pomeni velik del njihovega poslovanja in če si avtomobilska industrija ne bo opomogla, bo to lahko vplivalo nanje,” pravi Pierre-Emmanuel Clouard, analitik pri Jefferiesu.

In ker Vos beleži izjemno rast – prihodki CTP od najemnin so se od leta 2019 v povprečju povečali za 16 odstotkov na leto – mora nadaljevati s tem tempom, da bi obdržal vlagatelje na svoji strani. “To je zgodba o rasti, začeti morajo nove projekte in pridobiti nove najemnike,” dodaja.

Mikro menedžer

Vos ima rešitev tudi za to – pridobiti več strank v Aziji in izkoristiti velik skok obrambnih izdatkov v Evropi. “V Nemčiji obrambna podjetja kar prosijo za prostor,” pravi in opozarja tudi na večje naložbe v proizvodnjo polprevodnikov in čiste tehnologije. “Če želijo azijska podjetja v avtomobilski industriji dobavljati Volkswagnu ali BMW, morajo biti dan vožnje stran od njihovih tovarn,” dodaja. “Morala bodo odpreti poslovalnice tukaj.”

Kot je znano, je Trump 9. aprila za 90 dni zamrznil uvedbo dodatnih carin za Evropsko unijo, vendar Vosa tudi carinska vojna ne bo odvrnila. “Nedavni dogodki bodo privedli do večjega obsega proizvodnje v srednji in vzhodni Evropi, kar je dobro za CTP,” pravi Boumans iz ODDO BHF.

Vos tudi ve, kako obdržati stranke, saj 87 odstotkov strank družbe CTP po izteku najemnih pogodb te znova podpiše. Ta delež je večji kot pri njegovih tekmecih, ki kotirajo na borzi. V nekaterih svojih industrijskih parkih je CTP zgradil stanovanja za delavce ter klubske objekte z restavracijami, trgovinami, športnimi objekti in zdravstvenimi ambulantami. “Več kot dve tretjini naših novih najemnih pogodb smo podpisali z obstoječimi najemniki,” pravi Richard Wilkinson, finančni direktor družbe CTP.

Nekaj pa se ne bo spremenilo. Vos ostaja mikro menedžer, ki nadzoruje zaposlovanje novih sodelavcev in osebno preverja nove trge. “Nisem človek, ki bi sedel v veliki pisarni in upravljal imperij,” pravi v smehu. “Raje sem na terenu.”

Avtor članka je Giacomo Tognini.