Na konferenci o stanju na dubajskem nepremičninskem trgu: “Dubaj gradi naprej in poznavalci zaznavajo nove priložnosti.”

»Kupiti nepremičnino v Dubaju načeloma ni problem. Ker jo lahko dobesedno kupiš povsod. Pomembno je vedeti, kaj se splača kupiti in kako to dolgoročno najbolje izkoristiš,« pravi Jan Petrovič, soustanovitelj agencije Dubai Deluxe in prvi govorec na nedavni konferenci v ljubljanskem hotelu Radisson Blu Plaza, kjer so razkrili številne aspekte dubajskega nepremičninskega trga in s tem razloge, zakaj se investitorji iz vsega sveta kljub nedavnim geopolitičnim dogodkom v regiji vedno bolj zanimajo za nakup nepremičnin v biseru Perzijskega zaliva.

Priložnosti v Dubaju je Petrovič za slovenske kupce prepoznal leta 2023, ko se je s svojimi izkušnjami z drugih nepremičninskih trgov prvič zares posvetil stanju v Dubaju. Podrobno je raziskal tamkajšnje cene in možnosti oddajanja kupljenih nepremičnin, jih primerjal s slovenskim trgom in ugotovil, da bi Slovenci, ki jih zanima nakup nepremičnine v najbolj pogostem cenovnem razredu – nekje od 250.000 do 300.000 evri – v Dubaju za ta denar dobili kakovostnejšo in večjo nepremičnino, ki bi jo lahko nato koristili kot dolgoročno povračilo za investicijo in bogatenje lastnega portfelja.

»Slovenske vlagatelje tipično bolj privlačijo stanovanja v stanovanjskih naseljih, ki so nekoliko oddaljena od središča mesta, saj želijo nepremičnine, ki imajo v bližini vso potrebno infrastrukturo, skupne površine in omogočajo višjo kakovost življenja,« pove Petrovič. Točno takšen profil nepremičnin je v izjemnem gradbenem porastu prav v Dubaju, saj mesto, ki ga morda z družbenih medijev poznamo – in zmotno interpretiramo – kot lokacijo, rezervirano le za najbogatejše, z neverjetnim tempom ne gradi samo impresivnih nakupovalnih centrov in stolpnic, ampak celotne zaključene skupnosti, kjer so na voljo prav takšne nepremičnine, ki ustrezajo družinskemu življenju, kot ga poznamo tudi v Sloveniji.

Več ponudbe pomeni več izbire – zato pa potrebujete zanesljivega partnerja

Prav zaradi velikega obsega novogradenj in hitrega tempa širitve mesta, Petrovič opozarja na previdnost. Ker trgu zelo natančno sledi že več let, pove, da je ponudbe v Dubaju tako rekoč preveč, na to pa niso dramatično vplivali geopolitični pretresi v regiji, saj je Dubaj ves čas ostal izredno varna in od konfliktov odmaknjena destinacija. Zato Petrovič v prihodnjih dveh ali treh letih ne pričakuje izrazite splošne rasti cen, saj je trg stabilen in utečen.

Bolj kot špekuliranje z nivoji cen nepremičnin, kot je to tipično za slovenski nepremičninski trg, se v Dubaju investitorji ukvarjajo z razlikami med številnimi projekti. Vprašanja, ki so najpogosteje na mizi, so: kdo gradi, na kateri lokaciji gradi, kakšen je koncept skupnosti, ki se ustvarja na področju gradnje in seveda kakšna bo pričakovana cena.

Najbolj zanesljive odgovore na tovrstna vprašanja lahko ponudi izključno nekdo, ki razume in sledi dinamičnemu dubajskemu trgu. Zato Petrovič poudarja, da lahko z zanesljivim partnerjem, ki deluje v Dubaju, slovenski investitorji pogosto kupijo nepremičnino kar na daljavo in jo nemudoma spremenijo v donosno investicijo. Pri Dubai Deluxe so se specializirali za prepoznavanje optimalnih investicijskih priložnosti, obenem pa strankam nudijo celovito podporo tudi po nakupu nepremičnine, saj takšna sodelovanja razumejo kot dolgoročna partnerstva. S tem se potencialni vlagatelji izognejo pastem nepoznanega nepremičninskega trga na eni strani in ugibanju, kako izbrano nepremičnino spremeniti v donos, na drugi strani.

Skrite priložnosti zunaj splošnega trga

Nepremičninska agencija Dubai Deluxe pa v svojem portfelju nima izključno novogradenj. Ker zelo dobro poznajo trg, imajo tudi močno off-market ponudbo nepremičnin, ki so njihovim strankam na voljo, še preden pridejo na splošni trg. Petrovič tu izpostavi predvsem primere, ko želi lastnik obstoječe nepremičnine to nepremičnino prodati, ker recimo ne more ali ne želi še naprej plačevati obroke.

Takšne enote so lahko na voljo po izredno ugodnih cenah, po Petrovičevih besedah včasih celo 20 odstotkov pod ceno, ki jo je prvotni kupec plačal razvijalcu. Ob izračunu pričakovanega donosa se lahko takšna nepremičnina hitro spremeni v izjemno lukrativno investicijo.

Prav zato Petrovič vlagateljem, ki vstopajo na dubajski nepremičninski trg, najprej svetuje, da naj se ob pestri izbiri nikar ne zaletijo s prvo ponudbo, ne glede na to, kako privlačna se morda zdi. Poleg cene je treba vedno preveriti, koliko možnosti nepremičnina ponuja za dolgoročni donos. Opozarja pa še, da nepremičnine, ki so kupljene med hitro rastjo trga, morda ne bo mogoče hitro preprodati po višji ceni. Zato pri Dubai Deluxe vedno preverijo tudi, kako bi morebitna naložba vlagatelju prinašala koristi, tudi če njena vrednost ne bi hitro rasla.

Da je dubajski nepremičninski trg presenetljivo konkurenčen slovenskemu, so na konferenci predstavili na primeru, ki je zelo tipičen za domače kupce. Medtem ko je v Ljubljani kvadratni meter stanovanja tipično ocenjen na 4.500 do 5.000 evrov, je v Dubaju ta cena med 3.900 in 4.500 evri. Tako lahko za ceno med 270.000 in 330.000 evri v Ljubljani dobite 60 kvadratnih metrov veliko dvosobno stanovanje, ki bi ga v Dubaju sicer kategorizirali kot enosobno, v Dubaju pa za podobno ceno med 312.000 in 360.000 evri dobite dejansko dvosobno stanovanje v izmeri 80 kvadratnih metrov.

Razvijalci nepremičninskih projektov stavijo na razvoj novih območij

Jason Valhaty, višji vodja odnosov s strankami pri družbi DAMAC, je na konferenci razkril konceptualni pristop k razvoju novih nepremičninskih projektov v Dubaju. Ker se je DAMAC že prvenstveno specializiral za t. i. mestne hiše (town houses), vrstne hiše ter vile z vrtovi, in tako prebivalcem Dubaja, še zlasti družinam z otroki, ponudil udobno alternativo strogo urbani dinamiki betona in stekla, njihove rešitve pa so hitro postale privlačne tudi za zunanje investitorje in tiste, ki so razmišljali že celo o selitvi v Dubaj.

DAMAC zato ne gradi posamezne enote, ampak celovita območja, ki tako poleg izbrane nepremičnine ponujajo tudi izpopolnjen življenjski slog, povsem prilagojen udobju in željam kupcem. Ta območja ne nastajajo naključno, ampak sledijo logiki razvoja mesta tam, kjer se v prihodnosti pričakuje, da bodo nastale tudi nove cestne povezave in napredna infrastruktura.

Ker Dubaj že sicer namerava še dodatno nadgraditi prometno infrastrukturo in iz t. i. 45-minutnega mesta (kar pomeni, da lahko z ene točke v mestu na nasprotno stran mesta pridete v 45 minutah ali manj) v 30-minutno mesto, Valhaty pravi, da pri izbiri nepremičnin v Dubaju ni tako zelo ključna lokacija glede na infrastrukturo, kot je to značilno pri izbiri nepremičnin v večini mest na Zahodu, ampak se lokacijo izbira glede na to, v kakšni okolici bi raje živeli.

Kot primer je izpostavil njihov najnovejši projekt Riverside na območju Dubai Investments Park v bližini letališča Al Maktoum. Gre za impresivno, celovito stanovanjsko sosesko, ki bo ugodila vsem, ki bi radi želeli živeti ob reki. »Kot vi, ki živite ob Ljubljanici,« se nasmehne Valhaty. »Tu bodo vodne površine, zelenje in hiter dostop do glavnih cestnih povezav na druge strani mesta.« Ideja je torej, da kupec izbere območje po svojem okusu in tam ustvari udobno življenje z vsemi potrebnimi storitvami na voljo v neposredni bližini.

Slovenci z izkušnjami v Dubaju

Za potencialne slovenske investitorje je seveda edinstvena prednost, da jim lahko agencije, kot je Dubai Deluxe, ponudijo slovenske agente, ki živijo in delajo v Dubaju že vrsto let, obenem pa poznajo pomisleke in specifike slovenskega kupca. Nejc Soklič, soustanovitelj Dubai Deluxe in vodja marketinga, ki že leta živi v Dubaju, je tako povedal, da želijo prav s tovrstnimi dogodki, kot je bila konferenca v Ljubljani, odgovoriti na številna vprašanja Slovencev, ki jih zanimajo priložnosti v Zalivu.

V zadnjem času se seveda največ vprašanj nanaša na varnost in tveganja, povezana s potovanji v Dubaj. »Marsikdo težko verjame, da je življenje v Dubaju v času te geopolitične krize ves čas teklo pretežno nemoteno. Posli se niso ustavili in glede na projekte, ki so v nastajanju, lahko rečem, da se je gradnja še celo pospešila. Prav zato se morda zdaj ponuja najboljša priložnost za spoznavanje tega trga.«

Na konferenci so govorci tako izpostavili dve plati istega trga. Nedvomno je mesto usmerjeno v dolgoročni razvoj in širitev, kar ponuja široko paleto možnosti za vse, ki vstopajo na tamkajšnji nepremičninski trg, a to obenem povečuje pomen premišljene izbire. Ker imamo Slovenci priložnost, da to izbiro izoblikujemo z domačimi strokovnjaki in poznavalci na terenu, se lahko domači vlagatelji izognejo na prvi pogled bleščeči obljubi in odkrijejo resnično najboljše priložnosti za bogatenje svojega portfelja.