Urbanistična analiza in načrtovanje sta naložba: kako pravočasna presoja prostora preprečuje slabe investicijske odločitve

Kako bi opisali SUPA in osnovno idejo vašega dela?

Aleksander Vujović: SUPA deluje na presečišču urbanizma, arhitekture, prostorskih analiz in intervencij. Ravno zato lahko pogosto pomagamo javnim in zasebnim naročnikom pravočasno preveriti razvojne priložnosti, omejitve in tveganja v prostoru v kompleksnih okoliščinah.

Ukvarjamo se torej z urbanističnimi analizami in načrtovanjem, zazidalnimi preizkusi, OPPN-ji, variantnimi rešitvami, arhitekturno projektivo ter oblikovanjem javnih prostorov: parkov, trgov in prostorskih intervencij (ureditve, obeležja).

Naše delo se pogosto začne zelo zgodaj, še preden je projekt zaklenjen v eno rešitev. Verjamemo, da se kakovosten projekt ne začne z oblikovanjem objekta, temveč z dobrim razumevanjem prostora in njegovega širšega konteksta.

Zakaj pravite, da se dober projekt začne pred arhitekturo?

Aleksander Vujović: Ker se veliko najpomembnejših odločitev sprejme še pred sicer zelo pomembno fazo arhitekturnega oblikovanja stavb. Preden se investicija dokončno doreče v določeno rešitev, je potrebno preveriti njene prostorske, regulativne, programske in ekonomske okvire ter hkrati njeno vpetost v širši prostor.

Pomembno je razumeti, kaj projekt prinaša javnemu prostoru in skupnosti ter kakšno razvojno oziroma investicijska vrednost ustvarja za naročnika. Oboje se mora iziti. Če so začetne prostorske predpostavke napačne, jih kasneje tudi najboljše oblikovanje stavbe težko popravi.

“Največja tveganja pri prostorskih projektih pogosto ne nastanejo zaradi oblikovanja stavb, temveč zaradi napačno zastavljenih širših prostorskih in organizacijskih predpostavk.”

Kako bi investitorju ali občini razložili vrednost urbanistične analize?

Aleksander Vujović: Dobra urbanistična analiza in projektiva nista strošek, temveč varovalo pred napačnimi investicijskimi in prostorskimi odločitvami, ki utegnejo biti zelo drage in pogosto tudi nepopravljive. Analiza pravočasno pokaže, kaj je na lokaciji mogoče, kaj je smiselno, kje so omejitve in kje so tveganja. Naročniku omogoči, da odločitev ne sprejema na podlagi vtisa ali ene same, četudi na videz zelo prepričljive ideje, ampak na podlagi preverjenih prostorskih scenarijev oziroma različic. Poveča se tudi vrednost projekta, ker varčuje čas in pravočasno pokaže realne potenciale, ki so pogosto drugačni, kot se nam zdi „na prvo žogo“.

Zazidalni preizkus kot obramba pred naivnimi pričakovanji

Kaj konkretno pomeni zazidalni preizkus?

Aleksander Vujović: Zazidalni preizkus pomeni, da znotraj danih regulativnih in programskih pogojev preverimo več možnih rešitev. Ne gre samo za vprašanje, koliko se da zgraditi, ampak kako se da zgraditi kakovostno. Primerjamo izkoristek, razporeditev volumnov, višine, odmike, dostopnost, poglede, javni in poljavni prostor, odnos do sosednjih območij in vpetost v širši kontekst ter seveda izvedljivost in razvojno vrednost. Naročnik tako razume priložnosti in odgovornost posamezne različice, preden skupaj z javnimi odločevalci sprejmeta ključno odločitev ali smer nadaljnjega delovanja.

Najprej je treba razumeti prostor: njegove kakovosti pa tudi izzive. Najbolje je, če z nekim zazidalnim ukrepom prve nadgradimo, druge pa zmanjšamo ali nevtraliziramo. Tu se srečamo z zelo realnimi konteksti, kot so prostorski akti, infrastruktura, naravna in kulturna dediščina, poplavna ogroženost, sončna osvetljenost obstoječih in bodočih stavb ter skladnost programov in interesov različnih deležnikov. Šele nato pride urbanistična zasnova zazidave: kreativno preverjanje možnih rešitev.

Ravno na tem mestu nastane največ naivnih pričakovanj, ko se zagrize v nerealne ali celo nemogoče smeri načrtovanja. Temu sledi projektiranje stavb, ki pa je naslednja pomembna postaja. A če na začetku vstopimo na napačen vlak, bo tudi vsaka naslednja postaja napačna. Zato je pot s kakovostno urbanistično analizo in projektiranjem najvarnejša in najučinkovitejša pot do kakovostnih in realnih rešitev.

Kako uskladiti javni interes in razvojno vrednost?

Delate tako z občinami kot z zasebnimi investitorji. Kako povezujete ti dve logiki?

Aleksander Vujović: To je ena naših ključnih prednosti. Prostor znamo brati z obeh strani: kot vprašanje javnega interesa in skupnega dobra ter kot vprašanje razvojne vrednosti projekta in realnih stroškovnih možnosti. Naša naloga je iskati rešitve, v katerih se javni interes in razvojna vrednost projekta ne izključujeta, ampak se podpirata. Tudi najpomembnejša investicija mora ustrezati širši prostorski sestavljanki mesta in kontekstu nekega kraja, ki pa mora imeti zastavljena razvojna pravila ali strategijo. Vedeti mora, kaj si želi, kaj se sme in kaj ne. Brez tega ni dobre podlage za pogovore o investiciji in so lahko vsi deležniki nezadovoljni, kraji pa lahko stagnirajo ali celo propadajo. Pri prostorskih projektih zato ne gre samo za risanje načrtov, ampak tudi za oblikovanje strokovnih izhodišč za dogovor in odločanje.

Prostor je vedno rezultat več interesov, med njimi pa je prvi javni, ki pa ni vedno enoznačen. Zato, če ni dobre analize in jasno predstavljenih prostorskih scenarijev, se razprava hitro spremeni v konflikt vtisov ali osebnih stališč. Dobro pripravljena urbanistična analiza pokaže, kaj je dolgoročno smiselno in kaj posamezna odločitev pomeni za prostor in ne nazadnje, katere različice od neštetih v preseku vsega prej naštetega so realne. In potem se je veliko lažje pogajati in odločati.

Ko smo že pri pogajanju: trenutno zaključujete doktorat na to temo v Londonu. Kako to znanje prenašate v slovenski prostor?

Aleksander Vujović: Zaključujem doktorat ravno na temo urbanističnih orodij za pogajanje med investitorji in mestom v javnem interesu. Pri tem preučujem primere iz Dunaja, Berlina in Londona, kjer sem trenutno tudi na strokovni rezidenci. Ne gre za kopiranje tujih modelov, ampak za prenos principov transparentnega, strokovnega in preverljivega pogajanja. Tak pristop lahko koristi vsem udeleženim stranem. Bolj ko so scenariji in posledice prostorskih odločitev preverljivo in merljivo predstavljene, lažje je voditi smiseln pogovor med investitorjem, mestom, stroko in javnostjo, ki je ključni deležnik.

Pasti golega maksimiziranja kvadratnih metrov

Ali največ kvadratnih metrov pomeni tudi najboljši projekt?

Aleksander Vujović: Ne nujno. Dobro zasnovan projekt ni tisti, ki iz prostora iztisne največ, ampak tisti, ki iz njegovih omejitev ustvari največjo kakovost in dolgoročno vrednost. Če gre za stanovanjski kompleks, za hec rad rečemo, da je uspešen takšen projekt, kamor bi se investitor in javni odločevalec z veseljem vselila.

Največ kvadratnih metrov ni vedno najboljša rešitev, saj, če ne drugega, znotraj slabega sosedstva tudi njihova vrednost pada. Včasih boljša razporeditev volumnov, kakovostnejši javni ali poljavni prostor, boljši dostopi, več zelenih površin in raščenega terena ali bolj premišljena programska in arhitekturna zasnova ustvarijo večjo vrednost za naročnika, neposredne uporabnike in mesto. Goli maksimum kvadratnih metrov je lahko past, če hkrati zniža kakovost bivanja, poslabša sprejemljivost projekta, spremeni prostor v prenatrpano “parkirišče (ne)uporabnih površin” in tako dolgoročno zniža uporabno in finančno vrednost lokacije.

“Dobra zasnova ni tista, ki iz prostora iztisne največ, ampak tista, ki iz njegovih omejitev ustvari največjo kakovost in dolgoročno vrednost.”

Včasih naročnikom pomagate presojati tudi rešitve drugih projektantskih ekip. Kako razumete to specifično vlogo?

Aleksander Vujović: Pri kompleksnih projektih je ključno, da vsak razume svojo vlogo. Naša naloga v takšnih primerih ni osebno komentiranje dela kolegov, ampak strokovna presoja prostorskih, urbanističnih, programskih in investicijskih posledic točno določenih različnih možnosti. Delo ne sme postati osebno tekmovanje. Včasih smo avtorji rešitev, včasih pripravljamo variantne preizkuse, včasih pa naročniku pomagamo razumeti, katera možnost je glede na širši prostorski kontekst najbolj smiselna. To je del odgovornega strokovnega procesa.

Kdaj je pravi trenutek za vključitev studia SUPA?

Kdaj je pravi trenutek, da naročnik vključi vašo ekipo?

Aleksander Vujović: Najpogosteje takrat, ko projekt še ni dokončno definiran oziroma zaklenjen. To je faza, v kateri je še mogoče preveriti več poti, odkriti tveganja, »odkleniti« potenciale in preprečiti napačne odločitve. SUPA lahko naročnika spremlja skozi različne faze, od prve presoje lokacije do urbanistične in arhitekturne projektive, vendar ni nujno, da vstopimo v celoten proces. Pogosto je naša največja dodana vrednost prav v tem, da pomagamo razumeti in odkleniti problem v najzgodnejši in najobčutljivejši urbanistični fazi.

Naše storitve so relevantne tako za občine, ministrstva in druge javne institucije, kot tudi zasebne investitorje, lastnike zemljišč in razvojne družbe. Še posebej smo koristni tam, kjer projekt ni enostaven, kjer obstajajo občutljivi robovi, kompleksnejši postopki ali več različnih interesov.

Kakšno bi bilo vaše zaključno sporočilo bralcem Forbesa?

Aleksander Vujović: Prostor ni samo fizični okvir investicije, ampak ena njenih ključnih strateških vrednosti, saj gre za nenadomestljivo dobrino, v kateri se naše namere udejanjijo, »postanejo meso«. Žalosti me, ko vidim, da do družbenih razprav pogosto pride šele takrat, ko se na občutljivem gradbišču pojavijo bagri, ko so možnosti za spremembo projekta že minimalne ali pa jih sploh ni.

Prostorski postopki so praviloma dolgotrajni in v pomembni meri javni. Zato verjamem, da bi lahko več razumevanja in boljše rešitve pogosto dosegli že prej, v zgodnjih urbanističnih fazah projektov. Morali bi hkrati delati več tudi na splošni izobrazbi na tem področju: kje se pojavljajo razgrnitve, kako jih prebrati, kako komentirati in nasploh konstruktivno sodelovati pri oblikovanju nekega dela mesta. Če o projektih pravočasno razmislimo, bolje razumemo njihove potenciale, omejitve in tveganja. Tako nastanejo rešitve, ki so optimalne za naročnika, uporabnike in mesto.

Ilustrativni primer: moč zgodnje analize

Pri večjih zazidalnih projektih lahko zgodnja urbanistična analiza in načrtovanje že v prvih fazah pokažeta, da je nominalna prostorska ali finančna vrednost območja podcenjena ali precenjena. Z drugimi besedami: da se vnaprej zastavljena “groba računica” ne izide. Včasih se hkrati ne zavedamo, da določena rešitev bolj kot druge rešuje regulativne, prometne, krajinske, kulturne oziroma družbene okvire, v katerih projekt lažje steče. Pravočasno zastavljanje volumnov in organizacija sklopov stavb ter dostopov, zelenih površin, javnega prostora in programa je praviloma bistveno cenejša kot popravljanje projekta v poznejših fazah, kot so idejna zasnova ali celo dokumentacija za gradbeno dovoljenje, saj projekt hitro izgublja na optimalnosti, deležniki pa v času, denarju in kakovosti prostora.