Poznamo ga po oblekah, ki jih nosimo, a je tudi kralj nepremičnin v Evropi

Novembra lani je španski modni milijarder Amancio Ortega za zgodovinsko stavbo Canada Post v Vancouvru plačal približno 850 milijonov dolarjev v gotovini. Gre za obsežno tehnološko središče, ki se razprostira ob celotni mestni četrti in ponuja več kot 93.000 kvadratnih metrov pisarniških prostorov, ki jih najema podjetje Amazon. S tem je bil presežen rekord za najobsežnejšo prodajo pisarniških prostorov v zgodovini Kanade.

To je bil tudi 13. nakup nepremičnin v lanskem letu za skrivnostnega ustanovitelja blagovne znamke Zara. Skupno je Španec, katerega premoženje znaša 141 milijard dolarjev, lani porabil več kot tri milijarde dolarjev v desetih mestih, v osmih državah, kjer je kupil sedem poslovnih stavb, dva hotela, dve industrijski nepremičnini, luksuzni trgovski kompleks in stanovanjsko stolpnico ter 49-odstotni delež v velikem britanskem upravljavcu pristanišč.

Vse več najbogatejših ljudi na svetu vlaga milijarde v nepremičnine. Soustanovitelj podjetja Oracle Larry Ellison ima v lasti nepremičnine v vrednosti skoraj tri milijarde dolarjev. Med njimi so havajski otok Lanai, hoteli v Kaliforniji in na Floridi ter posestvo v Palm Beachu. Velikan hedge skladov Ken Griffin pa je v zadnjih letih odštel skoraj dve milijardi dolarjev za razkošne hiše na Floridi, v Franciji, Londonu in New Yorku.

Več kot 200 nepremičnin v 13 državah

A nihče ni porabil toliko svojih prostih sredstev za nepremičnine kot Ortega. Odkar je leta 2001 na madridski borzi izvedel javno ponudbo delnic Inditexa, matične družbe Zare in največjega svetovnega trgovca z oblačili, je zdaj 90-letni Ortega za 216 nepremičnin na skoraj 100 trgih namenil približno 24 milijard dolarjev. Razen desetih je vse tudi obdržal.

To je več kot 20 milijard dolarjev, kolikor naj bi po ocenah ustanovitelj Amazona Jeff Bezos vložil v svojega proizvajalca raket Blue Origin.

Da bi naredil pregled Ortegovega nepremičninskega imperija, je Forbes prečesal poslovne dokumente, zemljiške evidence in sporočila za javnost v devetih državah ter podatke iz nepremičninskih baz podatkov družb Regrid in Real Capital Analytics. Vrednost portfelja, ki obsega več kot 200 nepremičnin v 13 državah, ocenjuje na 25 milijard dolarjev.

To Ortego uvršča na svetovni vrh lestvice nepremičninskih magnatov, saj ima vrednejši portfelj kot najuspešnejša nepremičninska investitorja, Avstralec Harry Triguboff (23,2 milijarde dolarjev) in Američan Donald Bren (19,2 milijarde dolarjev).

Začel v trgovini s srajcami

Ortega, sin železniškega delavca, je svojo kariero začel pri 14. letih kot pomočnik v trgovini s srajcami. V 60. letih sta s takratno ženo, šiviljo Rosalío Mero, v domači dnevni sobi začela izdelovati obleke in spodnje perilo. Leta 1975 sta ustanovila podjetje Zara, desetletje pozneje pa Inditex. Leta 1986 sta se ločila, a je Mera ostala vključena kot članica upravnega odbora do leta 2004 in kot delničarka do svoje smrti leta 2013.

Ortega se je resno lotil vlaganja v nepremičnine leta 2001, ko je Inditex uvrstil na borzo. V okviru prve javne ponudbe delnic je prodal 13,5-odstotni delež v podjetju za 1,1 milijarde dolarjev in kmalu zatem ustanovil holding Pontegadea. Prek slednjega je kupil Club Hípico Casas Novas, konjeniški center v svoji domači regiji Galiciji, v katerem se je njegova hči Marta naučila jahati.

V naslednjih 25 letih je postopoma povečeval svoj nepremičninski portfelj, za kar je večinoma namenjal del svojih ogromnih letnih dividend iz Inditexa (po ocenah Forbesa se jih je od prve javne ponudbe leta 2001 skupaj nabralo za 28 milijard po plačilu davkov) ter prihodke od najemnin. Tako je po tihem postal največji nepremičninski magnat na svetu.

Vlaga v zbirateljske nepremičnine

Po besedah dveh nepremičninskih posrednikov, ki sta sodelovala z Ortegovo družbo in sta za Forbes govorila anonimno, da bi lahko bila odkrita, Ortega po navadi kupuje prestižne nepremičnine z izključno gotovinskimi plačili brez zadolževanja in jih redko prodaja. Računovodski izkazi družbe Pontegadea za leto 2024 (najnovejši, ki so na voljo) so razkrili, da znašajo obveznosti družbe le 390 milijonov dolarjev. To je le dva odstotka skupnih sredstev, kar je v nepremičninskem poslu, zlasti pri poslovnih nepremičninah, skoraj nezaslišano nizka stopnja.

“Od večine nepremičninskih vlagateljev se močno razlikuje po tem, da ima na voljo neomejene količine denarja,” pravi eden od posrednikov. “Rad ima stvari, ki ne prinašajo veliko tveganja. Ne poskuša kupiti nečesa in to izboljšati. Kupuje zbirateljske nepremičnine, ki so najboljše v svojem razredu na trgu. V tem je bolj podoben kupcu umetnin najvišjega razreda.”

Med temi prestižnimi nakupi so 43-nadstropni nebotičnik Torre Picasso v Madridu (540 milijonov dolarjev leta 2011) in znamenita stavba Devonshire House s pogledom na Green Park v Londonu (671 milijonov dolarjev leta 2013), kot tudi 7.400 kvadratnih metrov velik pisarniški kompleks Troy Block, v katerem ima svoj seattelski sedež Amazon (740 milijonov dolarjev leta 2019), in stavba z zlato fasado Royal Bank Plaza v Torontu (916 milijonov dolarjev leta 2022).

ORTEGOVI NAJBOLJŠI NAKUPI

1. Royal Bank Plaza, 916 milijonov dolarjev (Toronto, Kanada / 2022)
2. Canada Post, 855 milijonov dolarjev (Vancouver, Kanada / 2025)
3. The Post, 785 milijonov dolarjev (London, Velika Britanija / 2019)
4. Troy Block, 740 milijonov dolarjev (Seattle, ZDA / 2019)
5. The Adelphi, 713 milijonov dolarjev (London, Velika Britanija / 2018)

Mnoge od Ortegovih pisarniških in trgovskih nepremičnin najemajo veliki, ugledni najemniki z dolgoročnimi najemnimi pogodbami, kot so Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify in seveda Zara. Skladišča pa med drugim oddaja v najem podjetjem Amazon, FedEx, Home Depot in Walmart.

“Kupuje nepremičnine z visoko stopnjo ohranjanja vrednosti, kar pomeni strateško pomembne, mestne in nenadomestljive lokacije, kjer bo vedno mogoče oddajati prostore v dolgoročni najem,” pravi drug posrednik. “Ti najemniki kotirajo na borzi, njihova tržna kapitalizacija znaša milijarde dolarjev. Skrb, da bi šli v stečaj, je odveč.”

Cilja na trajno lastništvo

Druga ključna razlika je v tem, kako dolgo nepremičnine obdrži v lasti. Po podatkih nepremičninske baze podatkov Real Capital Analytics je do zdaj prodal le deset stavb. “Poslopja kupuje z namenom, da jih trajno obdrži v lasti. Drugi vlagatelji jih običajno obdržijo pet do deset let. To absolutno ni način, na katerega Pontegadea vlaga v nepremičnine. Prizadeva si za dolgoročne denarne tokove,” dodaja eden od posrednikov.

Takšna strategija tudi varuje Pontegadeo pred velikimi nihanji pri vrednotenju nepremičnin in spreminjajočo se dinamiko trga, še posebej v teh časih, ko se komercialne nepremičnine, zlasti poslovne stavbe, soočajo z upadom.

“Kupuje zbirateljske nepremičnine, ki so najboljše v svojem razredu na trgu. V tem je bolj podoben kupcu umetnin najvišjega razreda.”

– nepremičninski posrednik

Davčna izjema

Ortega ni postal najbogatejši nepremičninski magnat na svetu zaradi svoje naklonjenosti stavbam in skladiščem. Gre za pametno davčno strategijo, ki mu je v 25 letih pomagala prihraniti okoli 800 milijonov dolarjev. Zaradi davka na premoženje, ki velja že desetletja, in solidarnostnega davka, ki cilja na premoženje milijonarjev (sprejeli so ga leta 2022), je neizkoriščeni denar v Španiji obremenitev.

Vsako leto 31. decembra španska davčna uprava pregleda bančne račune najbogatejših in izračuna njihov davčni znesek. Najvišja stopnja davka na premoženje in solidarnostnega davka je 3,5 odstotka in se prišteje k že plačanim davkom na dividende ali kapitalski dobiček. Velja za vsa sredstva in denarna sredstva, vključno s tistimi v holdingih.

Vendar pa zakon vsebuje tudi pomembno izjemo za družinska podjetja, ki omogoča tistim, ki izpolnjujejo nekaj ključnih pogojev – lastništvo vsaj pet odstotkov podjetja, zasedanje vodstvenega položaja in dokaz, da gre za aktivno holding družbo, kot to velja za Ortego v podjetju Pontegadea – da se izognejo davkom, dokler je denar vezan v aktivna poslovna sredstva in ne leži neizkoriščen na bančnem računu.

Forbes ocenjuje, da je Ortega od leta 2001 prihranil približno 800 milijonov dolarjev davkov na premoženje, saj je svoje dividende vlagal naprej v pristanišča, sončne in vetrne elektrarne, telekomunikacijska in infrastrukturna podjetja ter v številne nepremičnine. “To je bil ključni dejavnik pri širitvi nepremičninskega portfelja Pontegadee,” pravi Raquel Plaza, davčna svetovalka v londonski družbi za upravljanje premoženja in davkov Blevins Franks.

Milijardni prihranek

Ortega je spretno zmanjšal še eno davčno obveznost. Ker svoj delež v podjetju Inditex poseduje prek družbe Pontegadea – in ne neposredno – lahko dejansko zaobide visoko 30-odstotno najvišjo davčno stopnjo za dividende v Španiji, ki velja za dohodek fizičnih oseb.

Namesto tega, po zaslugi oprostitve za domača podjetja, ki imajo v lasti vsaj pet odstotkov svojega lokalnega hčerinskega podjetja več kot eno leto – kar velja za delež Pontegadee v Inditexu – plačuje le pičlih 1,25 odstotka na te ogromne letne dividende. Pred letom 2021 je veljala popolna oprostitev, kar pomeni, da Ortega verjetno do takrat ni plačal niti centa davkov na dividende, ki so v dveh desetletjih znašale skoraj 15 milijard dolarjev.

V celoti gledano mu je ta oprostitev v zadnjih 25 letih pomagala prihraniti približno sedem milijard dolarjev davkov na dividende. Tiskovni predstavnik družbe Pontegadea je za Forbes povedal, da Ortega in Pontegadea plačujeta davke na druge vire dohodka ter da so dividende družbe Inditex delničarjem izplačane že po plačilu davkov, zato se dodatni davki ne odtegujejo in ne prihaja do dvojnega obdavčevanja.

Osem pisarn po svetu, okoli 90 zaposlenih

Kljub temu da je Pontegadea po obsegu premoženja eno največjih družinskih investicijskih podjetij na svetu, ima le okoli 90 zaposlenih, razporejenih v osmih pisarnah po vsem svetu. Njen upravni odbor sestavljajo le štiri osebe: Ortega, njegova druga žena Flora Pérez Marcote, njuna hči Marta Ortega, ki je zdaj predsednica Inditexa, ter dolgoletni izvršni direktor holdinga Roberto Cibeira. Drugi dolgoletni namestnik Jose Arnau je oktobra odstopil iz upravnega odbora. Predstavnik Pontegadee je zavrnil prošnjo Forbesa za pogovor z Ortego, Cibeiro ali Arnauom.

V enem redkih intervjujev, za Financial Times leta 2020, je Cibeira dejal: “Pontegadea ne išče ogromnih donosov, temveč naložbe, ki nas ščitijo, zagotavljajo stalni denarni tok in ohranjajo vrednost kapitala”. Takrat je ocenil, da je 95 odstotkov nepremičnin podjetja na prestižnih lokacijah, kot so na primer luksuzna nakupovalna območja v večjih mestih. Arnau je v istem intervjuju dodal: “Imamo ogromen obseg dividend, ki jih moramo znova vložiti, zato smo dosegli velikost, ki si je nikoli nismo predstavljali.”

Dividendna izplačila pa so vedno višja. Ortega naj bi letos od podjetja Inditex v dveh obrokih, maja in novembra, prejel rekordno dividendo v višini 3,8 milijarde dolarjev. S tem, kako jo bo porabil, ima že zdaj veliko dela. Februarja je avstralski upravljavec premoženja Macquarie napovedal 8 milijard dolarjev vreden posel za prevzem logističnega ponudnika za uvoz in izvoz Qube Holdings, pri čemer sodelujeta tudi Pontegadea in avstralski pokojninski sklad.

Ni jasno, kolikšen del tega zneska bo plačal Ortega, vendar bo verjetno našel še več načinov, kako porabiti svoj novi izkupiček pred novoletnim rokom španske davčne uprave.

Avtor izvirnega članka je Giacomo Tognini, Forbes.