Divji zahod pri oddajanju prek airbnb: “Lastniki so se požvižgali na sosede”

Sodba, s katero je sodišče lastniku dveh stanovanj večstanovanjski stavbi na Bledu prepovedalo oddajo v kratkoročni najem turistom, naj bi bila ena prvih na tem področju pri nas.

Lastnika dveh stanovanj na Bledu, ki ju oddaja turistom, so tožili preostali etažni lastniki v večstanovanjski stavbi. Očitali so mu, da jih turisti s hrupom vznemirjajo, ob tem pa med drugim navajali, da se stanovanji uporabljata za bistveno drugačno uporabo, kot če bi bili oddani v dolgoročni najem. Sodišče je v zdaj že pravnomočni sodbi pritrdilo etažnim lastnikom.

S tem se začenja vzpostavljati sodna praksa glede vprašanja, ali in kje so meje te pridobitne dejavnosti v stanovanjih. Oddajanje v kratkoročni najem je v zadnjem desetletju v Sloveniji doživelo razmah, zaradi poseganja v bivalno okolje pa zanetilo tudi kakšen medsosedski spor.

Divji zahod

Odvetnik in partner v odvetniški pisarni Jadek & Pensa Borut Leskovec razmere na tem področju opisuje kot divji zahod. “Doslej so se lastniki, ki tako oddajajo, požvižgali na predpise in na sosede, ne da bi jih zadela kakršna koli negativna posledica,” pravi.

Meni, da bi odločitev sodišča, ki jo je ta teden prvo javno objavilo Delo, težko označili za prelomno, saj se bolj ukvarja z dejanskim stanjem kot pa s pogoji za kratkoročno oddajanje. “Razlog za sodno prepoved ni bilo nezakonito opravljanje dejavnosti oddajanja apartmajev v kratkoročni turistični najem, temveč hrup, ki ga povzročajo turisti,” ugotavlja na podlagi medijskih objav.

Sogovornik upa, da bo novi zakon o gostinstvu, ki se začne uporabljati 1. januarja, prinesel več reda na tem področju. Za to pa bi bil potreben tudi strožji nadzor.

Zakonska omejitev ustavila inšpekcijo

Leskovec pravi, da ima trenutna ureditev opravljanja dejavnosti v večstanovanjski stavbi pomembno vrzel, ki lahko privede do absurdnih situacij. V stanovanjskem zakonu namreč piše, da so potrebna soglasja etažnih lastnikov za opravljanje pridobitne dejavnosti, a je v zakonskem členu navedeno, da gre za “opravljanje dejavnosti v delu stanovanja”.

“V pisarni Jadek & Pensa smo pred leti zastopali lastnika stanovanja, ki je vložil prijavo na stanovanjsko inšpekcijo, saj je drug stanovalec v stavbi oddajal (celo) stanovanje v kratkoročni turistični najem prek Airbnb brez kakršnega koli soglasja ostalih lastnikov. Stališče stanovanjske inšpekcije takrat je bilo, da nimajo podlage za ukrepanje, saj se dejavnost opravlja v celem stanovanju in ne le v delu stanovanja,” opisuje sogovornik.

Zakon torej izrecno ne določa, kako je s primeri, kjer se dejavnost opravlja v celem stanovanju. Sogovornik se sprašuje, ali je v tem primeru dejavnost popolnoma prepovedana ali je morda dovoljena brez soglasij.

“Ali res samo turisti nimajo odnosa do lastnine?”

Drugi del sodbe o prepovedi kratkotrajnega oddajanja v večstanovanjski stavbi na Bledu pa se osredotoča na motenje miru prebivalcev sosednjih stanovanj. Stanovanjski zakon namreč določa tudi, da mora tisti, ki v stanovanju ob soglasju sosedov opravlja dejavnost, zagotoviti tudi, da dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe.

V sodbi je sodišče štelo, da obnašanje turistov, ki po hodnikih prenašajo ali prevažajo kovčke, hrupno prihajajo in odhajajo, zvonijo sredi noči, ne pomeni mirne rabe stanovanja.

A odločitev in obrazložitev sodišča v tem delu sodbe je po oceni Leskovca neprepričljiva in nenavadna. Po stališču sodišča so turisti bolj glasni kot običajni uporabniki večstanovanjske stavbe, ugotavlja, a meni, da bi sodbo lahko razumeli kot diskriminacijo oseb na podlagi osebne okoliščine. Izpostavlja namreč le turiste.

“Ko ima kakšen stanovalec obiske, so tudi ti lahko nastanjeni samo za en dan. Stanovalec, ki dela v nočni izmeni, prihaja in odhaja tudi v nočnem času. Ali res samo turisti nimajo odnosa do lastnine in nanjo ne pazijo? Ali bi to lahko pripisali tudi najemnikom? Ali res turisti pogosteje kadijo na balkonih kot stanovalci?,” se sprašuje pravnik.

Orodje za boj proti vsem (pre)glasnim

Meni, da bi lahko kdo stališče sodišča uporabil tudi proti nezaželenim sostanovalcem ali najemnikom.

Po njegovem prepričanju odločitev sodišča ne bi smela biti nič drugačna, če bi takšen hrup povzročal kdo od običajnih stanovalcev, sicer bi lahko šlo za nedopustno diskriminacijo na podlagi osebne okoliščine.

“Proti vsakemu preglasnemu stanovalcu, ki prek krajevno običajnih meja moti sosedski mir, bi sosedje lahko ukrepali in od sodišča zahtevali prepoved vznemirjanja lastninske pravice ali pa posestno varstvo,” pojasnjuje Leskovec in dodaja, da morda sosedje le postajajo vedno manj strpni, saj smo v zadnjih mesecih imeli primer, kjer je zaradi glasbenega udejstvovanja v enem od stanovanj ukrepala celo policija.