Zidarjeva vila na prestižni lokaciji ob morju sameva: kaj odganja kupce?

Stečajna upravitelja v stečaju zapuščine pokojnega gradbenega barona Ivana Zidarja in osebnem stečaju njegove nekdanje soproge Vincencije Lambergar od marca prodajata nedokončano vilo v Fiesi. Na dveh dosedanjih dražbah za nepremičnino s pogledom na zaliv in le nekaj sto metrov od morja pretiranega zanimanja ni bilo.

Za prvo dražbo, ko je bila izklicna cena postavljena pri 1,84 milijona evrov, je varščino vplačal en dražitelj, ki pa nato na dražbi ni sodeloval. Stečajna upravitelja sta mu varščino vrnila, saj v pogojih ni bilo navedeno, da se varščina zadrži. Ta pogoj sta pri drugi in zdaj tudi tretji dražbi spremenila.

Konec maja je bila na drugi dražbi izklicna cena nižja za 140 tisoč evrov, vendar stečajna upravitelja Boštjan Jurkošek in Marina Marinc Pilej nista dobila nobene vplačane varščine. Tretjo dražbo sta razpisala za 3. september, začetno ceno pa sta znižala še za 200 tisoč evrov na 1,5 milijona evrov.

Jurkošek, ki vodi osebni stečaj pokojnega Zidarja, na vprašanje, kakšno je zanimanje, ni odgovoril. Marinc Pilej pa je po prvi dražbi dejala, da zanimanja praktično ni.

Izklicna cena bo zdaj takšna, kot jo je postavil sodni cenilec, vendar je takrat upošteval še neskladnost gradnje, ki so jo konec lanskega leta in v začetku letošnjega uredili. Porušili so namreč previsoko mansardno etažo in teraso z balkoni, že pred tem pa je še Zidar zasul klet in odstranil garažni boks. Stečajna upravitelja sta upala, da se bo po legalizaciji gradnje tržna vrednost objekta zvišala, vendar za zdaj pri prodaji nista bila uspešna.

Je težava namembnost objekta?

Po oceni nepremičninskega posrednika Daniela Lovšina iz Casabele bi lahko kupce odvrnila namembnost objekta. “Nepremičnina se nahaja v območju centralnih dejavnosti, kjer so predvidene dejavnosti za turistične namene, ne pa tudi za stanovanjske površine.”

“To bi pomenilo, da bi težko uredili dovoljenja in dokumentacijo za izgradnjo zasebne stanovanjske hiše, kar lahko zmanjšuje interes tistih, ki bi jo kupili za zasebno bivališče,” meni Lovšin.

Ob tem izpostavlja še starost in stanje objekta, kar povečuje potrebna finančna vlaganja. “Projekt je zanimiv za izgradnjo kakšnega manjšega hotela ali penziona s sobami oziroma apartmaji. Največja težava bi bila, če bi morali objekt v celoti prenoviti oziroma ga zaradi dotrajanosti mogoče celo nadomestiti. Seveda pa ne smemo pozabiti, da bo treba urediti tudi okolico, kar predstavlja dodaten strošek,” razlaga.

Primerljive cene v slovenski Istri

Med prednostmi nepremičnine Lovšin našteva lokacijo, saj leži le streljaj od obale, in veliko zemljišče okoli nepremičnine. Izklicna cena se mu ne zdi nujno previsoka. “Predvsem je pomemben podatek, v koliko letih se bo vložek povrnil. Če se bo v nekem realnem obdobju 15 do 20 letih, potem bi se takšna naložba izplačala in cena realno gledano ne bi bila previsoka.”

V isti sapi priznava, da se “že malce večje stanovanjske hiše, sicer res dograjene, a vendar na slabših lokacijah, v slovenski Istri prodajajo tudi za primerljive cene, in to z bistveno manjšim zemljiščem”.

Po njegovi oceni okolica, kjer je nepremičnina, ni najbolj urejena, kar vpliva na vrednost.

Občine tokrat ne zanima

Po oceni nepremičninarke Vlaste Prešeren, ki je pred desetletjem za Zidarja že iskala kupca za vilo v Fiesi, pa je trenutna cena previsoka. Prešeren je sicer pred 12 leti dobila kupca za 900 kvadratnih metrov nedokončane vile, vendar se je takrat po poročanju Dela v posel vključila občina Piran, ki ima predkupno pravico. Po nekaj tednih je občina odstopila od pogodbe.

Piranska občina ima še vedno predkupno pravico, vendar so že sporočili, da je ne bodo uveljavljali. “Ta objekt ni sestavni del razvojnih načrtov občine na tem območju, zato občina ne bo sodelovala v postopku nakupa,” so odgovorili za spletni portal Regionalobala.si.

Kaj se sploh prodaja?

Nedokončana vila nad jezerom v Fiesi, le nekaj sto metrov od obale, je znana pod imenom Novista in že več kot desetletje propada. Zgrajena je bila do tretje gradbene faze, nato se je projekt ustavil. Celotno zemljišče meri 3.468 kvadratnih metrov.

Novisto je Zidarjevo podjetje SCT oziroma izvajalec Adriaing začel graditi leta 2006, na mestu, kjer je pred tem stal manjši počitniški dom. Gradbeno dovoljenje mu je dovoljevalo gradnjo 900 kvadratnih metrov velikega objekta – predvidevali so penzion s 25 ležišči in 17 parkirnimi mesti. Po poročanju Dela je nepremičnina v Zidarjevo last prišla po tem, ko so lastništvo najprej prenesli na slamnato podjetje, ki ga je kasneje olastninil Zidar.

Leta 2008 so inšpektorji ugotovili, da ni upošteval gradbenega dovoljenja in je vili dodal eno nadstropje, teraso in garažo. Inšpektorji so zahtevali rušenje neskladnih delov, do česar je prišlo šele oktobra lani oziroma 16 let pozneje.