Nekdanji prodajalec čevljev ustvaril bogastvo s prenavljanjem starih stanovanj

Dve uri pred odprtjem novega, bleščečega sedeža njegovega podjetja Morgan Properties v Conshocknu, v Pensilvaniji, Mitchell Morgan še vedno ni pospravil svoje stare pisarne. Sedemdesetletni nepremičninski mogotec se sprehodi mimo vrste praznih pisarniških predelkov in sede za okroglo mizo, ki stoji poleg mize, natrpane z nagradami in kupi papirjev.

Na dan potegne obledel dokument iz leta 1985, ponudbo obveznic za svoj prvi posel nakupa treh stanovanjskih stavb, vključno s tisto, ki jo vidi z okna svoje kmalu prazne pisarne v predmestju King of Prussia v Filadelfiji. “To sem našel včeraj, ko sem pospravljal pisarno,” pravi, čeprav ni veliko dokazov o kakšnem pakiranju. “Izposodil sem si 55 milijonov dolarjev in se podal v dirko. V lasti sem imel 1.400 stanovanjskih enot, tri stanovanjske komplekse. To je eden od njih.”

Premoženje, vredno 5,5 milijarde dolarjev

Danes ima njegova družba Morgan Properties več kot 95.000 stanovanjskih enot v 19 zveznih državah. Približno polovica teh nepremičnin je v večinski lasti podjetja, preostale pa so v deljeni lasti z zunanjimi vlagatelji. To je še vedno dovolj, da je Morgan Properties zdaj tretji največji lastnik stanovanj v državi (za podjetjem Greystar milijarderja Boba Faitha in podjetjem Mid-America Apartment Communities, ki je na borzi). In da se je Mitchell Morgan letos prvič znašel na Forbesovem seznamu 400 najbogatejših Američanov, in sicer na 240. mestu z vrednostjo premoženja 5,5 milijarde dolarjev.

Uspeh podjetja je povečal tudi njegovo osebno prepoznavnost. Lani se je pridružil skupini, ki je finančno podprla šest milijard dolarjev vreden nakup kluba Washington Commanders iz lige NFL od Josha Harrisa. Uveljavil se je tudi na filantropski sceni v Philadelphiji, saj je velik donator univerze Temple in otroške bolnišnice v Pensilvaniji.

Prenovil stanovanja in zvišal najemnine

Svoj uspeh je dosegel z vlaganjem v starejše stanovanjske stavbe v srednje velikih mestih, ki jih je na hitro prenovil in tako zvišal najemnine. Medtem ko so številni vlagatelji vlagali v hitro rastoče metropole v tako imenovanem Sončnem pasu, je Morgan ubral nasprotno pot in pridobil nepremičnine v manj modnih krajih, kot sta Reading v Pensilvaniji (rojstni kraj Taylor Swift) in Rochester v zvezni državi New York, kjer je njegovo podjetje največji najemodajalec. Leta 2019 je namreč za 1,9 milijarde dolarjev tam kupilo več kot 18.000 stanovanjskih enot.

Ker se je po koncu epidemije covida v mestih, kot sta Atlanta in Nashville, razcvet umiril, najemnine zdaj najhitreje rastejo v Indianapolisu, Columbusu in Fayettevillu, kjer je Morgan Properties navzoč.

Stanovanja za ljudi z nižjimi dohodki

“Kupujemo na trgih, na katerih ljudje nočejo kupovati, in ni nam treba poslušati Wall Streeta, kaj naj delamo, saj nam je vseeno, kaj pravi,” pripoveduje o svojem podjetju. “Nakupili smo velik nepremičninski portfelj v Indiani, tudi v Ohiu. Smo največji lastnik v Rochestru, v zvezni državi New York, kjer je trg odličen. Ljudje so povsod.”

Morgan večinoma vlaga v tako imenovana stanovanja razreda B, v starejše nepremičnine, ki so namenjene najemnikom z nižjimi dohodki od tistih, ki jih privlačijo luksuzne stavbe. Čeprav morda niso tako visoko ovrednotena kot novozgrajena stanovanja najvišjega razreda, pa Morganove nepremičnine običajno zagotavljajo stabilnejši denarni tok in manj nihanj v času recesije, ko se najemniki, ki ne zmorejo več najemnin v dragih stavbah, odločijo za cenejša bivališča.

“Ponujamo stanovanja za delovno silo,” pravi Morgan. “Naše najemnine so med 1.500 in 1.800 dolarji na mesec in ne v razredu med 1.800 in 4.000 dolarji. Zelo sem prepričan v produkt, ki ga imamo, in v to, kar počnemo. Skušamo ponuditi najboljši produkt po najboljši ceni, tako da se ljudje dobro počutijo tam, kjer živijo.”

Pritožbe najemnikov

S tem se vedno vsi ne strinjajo. Morgan Properties se je soočil s tožbami najemnikov iz Pensilvanije in Marylanda, ki trdijo, da je podjetje zavrnilo zahteve za namestitev invalidnih najemnikov in da je odgovorno za okužbo s stenicami.

Morgan Properties je v obeh primerih dosegel poravnavo in trdi, da ima posebno ekipo za podporo strankam, ki se odziva na pritožbe najemnikov. “Poskrbeti moramo za dobro komunikacijo. To ni preprosto, vendar imamo dober ugled,” pravi Morganov 34-letni sin Jason, ki je skupaj z 39-letnim bratom Jonathanom sopredsednik podjetja. “Kupujemo starejše nepremičnine, vendar jih prenovimo po svojih najboljših močeh.”

Predstavljajo popoln hibrid med delovanjem družinskega podjetja in večje institucije.

Alex Amorese, CBRE

V nasprotju z velikimi javnimi podjetji ali institucionalnimi vlagatelji, ki imajo na voljo milijarde dolarjev, je družba Morgan Properties v družinski lasti, kar je lahko prednost na teh manjših trgih – še posebej, ko izpelje velike nakupe, ki jo nenadoma spremenijo v največjega lokalnega najemodajalca.

“Predstavljajo popoln hibrid med delovanjem družinskega podjetja in večje institucije,” pravi Alex Amorese, posrednik pri CBRE. “Prinašajo vire in kapital velikega podjetja, vendar razumejo tudi nianse manjšega trga. To je nekako najboljše iz obeh svetov.”

Varčni pristop

Morgan svoj uspeh pripisuje varčnemu pristopu, ki ga je izpopolnil, ko si je plačeval študij na univerzi Temple z delom v očetovi trgovini s čevlji, nato pa je ob službi računovodje zvečer obiskoval predavanja na pravni fakulteti. Zadolženost celotnega stanovanjskega portfelja njegovega podjetja je razmeroma nizka – približno 66 odstotkov v primerjavi s povprečjem v panogi, ki znaša 80 odstotkov.

Poleg tega je v veliki meri vezana na posojila s fiksno obrestno mero 3,9 odstotka, kar je približno polovica trenutne veljavne obrestne mere. Njegova odločitev, da bo v podjetje vključil partnerje, ki bodo zagotovili večino začetnih naložb, ga prav tako ščiti pred negativnimi učinki. (Ko se jim povrne začetna naložba, se lastništvo običajno razdeli na 50/50.)

“Nikoli ne stavite vsega, kar imate, na eno stvar, kot je to storil moj oče,” pravi in se spominja družinskih težav v otroštvu in očetovega stečaja. “Kupujem stanovanja, moje življenje je dolgočasno. Držali se bomo svojega dolgočasnega “kvačkarskega” posla. Če hočeš imeti v življenju kaj bolj zanimivega, si omisli hobi.”

Iz trgovine s čevlji…

Morgan se je kot najmlajši od treh otrok rodil v vrstni hiši v Philadelphiji in se z družino preselil v predmestje, ko je njegov oče – veteran 2. svetovne vojne, ki je odprl več trgovin s čevlji – leta 1959 zaslužil dovolj denarja za nakup hiše. Štiri leta pozneje je oče prvič bankrotiral. To se je ponovilo, ko je bil Morgan v srednji šoli. Družina je morala prodati hišo, očetu pa je ostala le ena trgovina.

Na univerzi Temple je Morgan zjutraj hodil na predavanja, popoldne in zvečer pa prodajal čevlje, da si je lahko plačal šolnino. Diplomiral je leta 1976, nato šel še na pravno fakulteto in si poiskal službo v računovodstvu, da bi si lažje plačal študij. “Vedno so me zanimali številke, poslovanje in matematika,” pravi, vendar takrat nihče ni zaposloval. Nazadnje je za službo prosil očetovega nekdanjega računovodjo, ki ga je zaposlil za minimalno plačo, takrat 1,65 dolarja na uro.

Ko je oče drugič bankrotiral, je družina morala prodati hišo.

… do nepremičnin

Po končani pravni fakulteti se je zaposlil v računovodskem podjetju Laventhol & Horwath. Tam je delal v prostoru, kjer so partnerji sklepali posle za stranke, in se seznanil z nepremičninskim poslom. “Nisem želel prodajati čevljev, nisem želel biti računovodja v davčnem oddelku, nisem želel biti odvetnik,” pravi. “Zato sem začel delati za stranko podjetja Laventhol, ki se je ukvarjala s prodajo stanovanj.”

Tako je prodrl na področje nepremičnin, saj je pri projektih, kjer je delal kot računovodja v podjetju Construction Consultants, prejemal od pol do en odstotek lastniškega kapitala. Leta 1985 je njegov šef iskal kupce za tri stanovanjske stavbe v predmestju Filadelfije. “Imel je ponudbo za 40 ali 45 milijonov dolarjev, jaz pa sem rekel, da lahko plačam več,” pripoveduje Morgan. “Rekel mi je: Saj nimaš denarja.”

Morgan je izkoristil zvezni zakon, ki se je iztekel konec leta 1985 in je omogočal financiranje z nižjimi obrestnimi merami, če si v dveh letih porabil 15 odstotkov od nakupne cene za obnovo. Na koncu je s partnerjem – Richardom Haydingerjem, sodelavcem podjetja – kupil tri stanovanjske komplekse za 60 milijonov dolarjev.

To je Morgana in Haydingerja pripeljalo do ustanovitve družbe First Montgomery Properties, ki je kupovala stanovanja ob pomoči premožnih podpornikov, med katerimi sta bila tudi ustanovitelja podjetja za gradnjo luksuznih hiš Toll Brothers, Bruce in Robert Toll, ki sta ju spoznala v začetku 90. let. “Z bogatimi posamezniki sva sklepala enkratne posle, pri čemer so oni vložili 90 odstotkov denarja, midva pa 10 odstotkov,“ pripoveduje Morgan. “In ko so se vložena sredstva povrnila, je bila vsaka stran polovična lastnica nepremičnin.”

Največji posel

Leta 1996 je Morgan z desetimi milijoni dolarjev izplačal svojega partnerja in podjetje preimenoval v Morgan Properties. Držal se je istega načina poslovanja in kupoval nepremičnine s podjetjem Berwind Property Group (od takrat preimenovano v Equus Capital Partners) in hčerinsko družbo General Motors. Največji posel je sklenil leta 2007, ko je združil moči z zavarovalniškim velikanom AIG in za 1,9 milijarde dolarjev kupil 17.000 stanovanjskih enot od podjetja Kushner Companies.

Čas tik pred veliko recesijo ni bil najboljši. “V Kushnerjeve nepremičnine smo zelo veliko vložili mesec dni pred propadom investicijske banke Bear Stearns. Preplačali smo jih, svet pa se je takrat sesul,” pravi. “Dobra novica je, da sem se ukvarjal z večstanovanjskimi stavbami. Ljudje so potrebovali stanovanja.”

Morgan je še vedno računal, da bo prenovo financiral AIG, vendar je bil njegov partner na robu propada in je že leto pozneje potreboval 182 milijard dolarjev zvezne pomoči. Približno v istem času je tudi eden od partnerjev, General Motors, šel v stečaj, ustanovitelj podjetja Berwind pa je umrl.

Partnerji: Izplačaj nas

Med letoma 2009 in 2010 so mu trije največji partnerji – AIG, Berwind in General Motors – ločeno ponudili podobne ponudbe: izplačajte nas. Morganov pristop, da je vložil minimalen lastniški kapital in se le malo zadolžil, se mu je obrestoval, zato je lahko svoje tri partnerje izplačal za skupaj 1,7 milijarde dolarjev. Zadolžil se je za 1,5 milijarde dolarjev in vložil 215 milijonov dolarjev lastnih sredstev ter postal edini lastnik 22.000 enot.

Za sklenitev posla je moral na svoje štiri hiše vzeti hipoteko v vrednosti 25 milijonov dolarjev, nad čimer njegova žena Hilarie ni bila navdušena. “To je bil najtežji posel, ki sem ga moral skleniti, ko sem jo moral prepričati, naj podpiše,” pravi in se smeji.

Morgan je bil zdaj povsem sam, poleg tega je zapravil vse do zadnjega centa. Brez partnerjev in brez denarja za naložbe je Morgan razmišljal, da bi šel s podjetjem na borzo, da bi pridobil sredstva. Najel je banke in oddal vlogo pri Komisiji za vrednostne papirje in borzo. Nato ga je sin Jonathan, ki se je po delu v nepremičninskem oddelku zasebnega kapitalskega velikana Apollo takrat pravkar pridružil družinskemu podjetju, prepričal v nasprotno.

Ne na borzo

“Usedel sem se z očetom in rekel: Imamo priložnost, da smo drugačni, da nismo kot nepremičninske investicijske družbe. Bodimo drugačni in delajmo to, kar nam gre najbolje – ponujajmo delavska stanovanja na predmestnih lokacijah, ki prinašajo kapital tretjih oseb in institucionalna skupna vlaganja,” pripoveduje Jonathan Morgan. “Na koncu se je izkazalo, da je najboljša stvar, ki je nismo storili, to, da nismo vstopili na borzo.”

Morgan je umaknil vlogo za vstop na borzo in ohranil podjetje v zasebni lasti ter okrepil strategijo, ki je bila zanj uspešna že desetletja. S partnerji je kupoval stanovanja, jih hitro prenavljal in nato povečal svoj delež, ko se je naložba izplačala.

Vstopi druga generacija

Mitchellov mlajši sin Jason se je družinskemu podjetju pridružil leta 2017, do takrat je delal pri upravljavcu premoženja Sculptor Capital Management. Istega leta je ustanovil podjetje Morgan Properties Special Situations in vodil njegov prodor na področje dolžniških naložb, kreditov in dokapitalizacij. Podjetje Morgan Properties je zdaj eden največjih lastnikov dolžniških portfeljev, ki jih je izdala družba Freddie Mac, saj je v zadnjih petih letih v to vložilo skoraj dve milijardi dolarjev. “Bolj kot je zapleteno, bolje je,” dodaja Jason.

Danes je Jason z bratom Jonathanom sopredsednik podjetja, sta tudi ustanovitelja in predsednika družb Morgan Properties Special Situations in Morgan Properties JV. Njuna sestra Brittany je članica upravnega odbora. “Imam pravilo, da mora vsakdo štiri leta delati za nekoga drugega, preden začne delati za družinsko podjetje,” pravi Morgan.

Skupaj je 22.000 stanovanjskih enot, ki jih je po finančni krizi odkupil od svojih partnerjev, je po Morganovem mnenju zdaj vrednih skoraj dve milijardi dolarjev, kar pomeni skoraj desetkratno donosnost.

Za prenove 300 milijonov na leto

Leta 2021 je kupil Morgan stanovanja v vrednosti 2,5 milijarde dolarjev, leta 2022 pa še za 600 milijonov dolarjev na Srednjem zahodu, v Teksasu in Karolini. V tem času je kupcem prodal za 1,2 milijarde nepremičnin, med drugim tudi družbi Bridge Investment Group, ki je na borzi. Letos je po vsej Pensilvaniji kupil skoraj 3.500 enot.

Morgan Properties medtem letno nameni približno 300 milijonov dolarjev za prenove in v svojih stanovanjih letno postavi do 10.000 novih kuhinj. “Naše podjetje lahko namesti najboljšo kuhinjo z vsemi novimi aparati za nekaj manj kot 10.000 dolarjev,” pravi Morgan.

Medtem ko se pri svojem poslu drži stanovanj, potrebnih obnove, je nedavno na široko odprl denarnico za nov sedež podjetja. Za nakup in obnovo treh poslovnih stavb v predmestju Conshohocken, v Filadelfiji, med drugim opremljenih z najsodobnejšim fitnes centrom in simulatorjem za golf, je zapravil 75 milijonov dolarjev.

Avtor članka je Giacomo Tognini.

Kako vam je všeč N1? Kaj bi izboljšali? 

Dragi bralci in bralke, pomagajte nam izboljšati N1. Kaj pogrešate, kaj vam je všeč, česa ne marate? Pripravili smo kratko anketo o zadovoljstvu bralcev, reševanje traja približno pet minut, anketa pa je anonimna. Povezava do ankete: https://n1slovenija.1ka.si/raziskava-branosti