Precenjenost nepremičnin v Sloveniji: kakšne so ugotovitve Banke Slovenije

Banka Slovenije v oktobrski oceni bančne stabilnosti navaja, da tveganje, povezano z nepremičninskim trgom, ostaja ocenjeno kot zmerno, a se krepi. Precenjenost stanovanjskih nepremičnin se je v prvi polovici leta 2024 spet nekoliko okrepila, dodajajo.

“Cene nepremičnin namreč še naprej naraščajo. Na to poleg nizke brezposelnosti, rasti plač in nizke zadolženosti gospodinjstev, ki krepijo povpraševanje, vpliva predvsem skromna ponudba zaradi desetletij primerjalno gledano zelo skromnih investicij v stanovanjsko gradnjo. Ob znižanju obrestnih mer se sicer tudi stanje stanovanjskih posojil ponovno hitreje povečuje,” ugotavljajo pri Banki Slovenije.

Nepremičnine so bile edino področje, ki so ga pri Banki Slovenije izpostavili, da se tveganja krepijo.

Medletna rast nominalnih cen stanovanjskih nepremičnin je v prvem četrtletju 2024 znašala 6,3 odstotka, v drugem četrtletju letos pa 6,7 odstotka.

Letos so se cene ljubljanskih stanovanj znova občutneje zvišale

V prvem in drugem četrtletju leta 2024 so se cene rabljenih stanovanj v Ljubljani po razmeroma nizki rasti v letu 2023 ponovno občutneje zvišale, medletno za 9,1 odstotka in 7,4 odstotka, dodajajo.

Če cene na eni strani še vedno rastejo, pa se število prodaj močno upočasnjuje. V prvi polovici letos je bilo prodanih 4.156 stanovanjskih nepremičnin oziroma za dobro petino manj kot v istem obdobju lani in najmanj v zadnjih desetih letih.

Pri tem je po skoraj 50-odstotnem medletnem zvišanju v letu 2023 število prodaj novih nepremičnin v prvi polovici leta 2024 upadlo za 42,7 odstotka, v poročilu piše Banka Slovenije.

V drugem četrtletju leta 2024 so bile cene stanovanjskih nepremičnin v primerjavi z letom 2008 nominalno višje za polovico.

Realne cene stanovanjskih nepremičnin so v zadnjih letih zaradi visoke inflacije stagnirale in v drugem četrtletju leta 2024 cene iz leta 2008 presegle za 8,8 odstotka.

Omejena ponudba

Glavni razlog za rast cen nepremičnin je še vedno omejena ponudba, ki zaostaja za povpraševanjem. Letos se je število stanovanjskih stavb, za katere so bila izdana gradbena dovoljenja, medletno znižalo za 14,6 odstotkov. Podatek nakazuje prihodnjo gradbeno aktivnost.

V letu 2023 je bila začeta gradnja 5.197 stanovanj, kar je 3,9 odstotka manj kot leto pred tem, vendar več kot v predhodnih letih.

Lani je bilo dokončano 2,3 stanovanja na 1000 prebivalcev, kar je 15 odstotkov več kot v letu 2022, vendar precej manj kot leta 2008, ko je bilo dokončanih največ stanovanj v zadnjih dvajsetih letih, 4,9 na 1000 prebivalcev.

Precej več stanovanj, okrog 8,5 na 1000 prebivalcev, je bilo zgrajenih v 70-ih in 80-ih letih prejšnjega stoletja.

Tudi število stanovanj, za katera so bila izdana gradbena dovoljenja, je v zadnjih dveh letih upadlo. Kljub rasti bruto investicij v stanovanja – kar 17,9 odstotka v letu 2023 oziroma 8,5 odstotka v prvem četrtletju 2024 – ostaja njihov delež v BDP nizek. V drugem četrtletju 2024 je znašal le 3,1 odstotka, kar je precej manj kot v povprečju evrskega območja – 5,9 odstotka.

Posojila se cenijo

Nepremičnine dražijo tudi cenejši stanovanjski krediti, saj že od lanskega oktobra pada euribor – obrestna mera, po kateri si denar med seboj posojajo evropske banke in igra ključno vlogo pri višini obrestnih mer za posojila.

Kot v oktobrskem poročilu ugotavlja Banka Slovenije, se je obseg novih stanovanjskih posojil po upadu za skoraj polovico v letu 2023 v prvem četrtletju letos spet začel povečevati in bil v drugem četrtletju za četrtino višji kot v enakem obdobju leta pred tem.

Med junijem in septembrom letos so oglaševane obrestne mere za desetletno posojilo znižale štiri od osmih bank v naši primerjavi, smo ugotavljali konec septembra.

Stanovanjski krediti se bodo v prihodnjih mesecih verjetno še pocenili, saj naj bi Evropska centralna banka že na naslednjem zasedanju, ki bo na Brdu, še tretjič letos znižala ključne obrestne mere. Odločitve evropskih centralnih bančnikov prav tako vplivajo na obrestne mere za nova stanovanjska posojila.

Kako je po Evropi?

V državah evrskega območja cene upadajo že eno leto, a čedalje počasneje. V prvem četrtletju 2024 so bile od zadnjega vrha v tretjem četrtletju 2022 nižje za 3,1 odstotka.